ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะแตกหรือไม่??
....พิริยะ ผลพิรุฬห์
เป็นที่คาดการณ์กันโดยกว้างขวางในวงการอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ถึงสัญญาณของการเกิดฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Bubble) โดยเฉพาะในภาคคอนโดมิเนียมที่เกิดใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า โดยสัญญาณที่เด่นชัดนี้เกิดขึ้นมาจากภาวะห้องว่าง (OverSupply หรือ Vacancies) ที่กำลังเกิดขึ้นรวมไปถึงลักษณะของการซื้อขายเพื่อเก็งกำไร (Speculation) การเข้าควบคุมของธนาคารแห่งประเทศไทย จากการออกมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV Ratio) นั้นถือว่าเป็นมาตรการ
“ขั้นเบา” (เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ) สำหรับความต้องการในการลดขนาดของฟองสบู่ดังกล่าว แต่อย่างไรก็ดีด้วยบทเรียนที่เคยเกิดขึ้นแล้วเมื่อวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในปี 2540 ประกอบกับวิกฤตการณ์ Hamburger Crisis ครั้งล่าสุด ที่ต่างล้วนเกิดขึ้นจากการแตกของฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นที่กังวลกันว่าฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเกิดขึ้นนั้น “มีขนาดใหญ่แค่ไหน” และมีโอกาสที่จะเกิด “ฟองสบู่จะแตก” (Bubble Burst) หรือไม่โดยส่วนตัวผมมองว่า
“ฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเกิดขึ้นจริง” โดยสังเกตได้จากการปรับตัวสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในแนวดิ่งและแนวราบที่ดูจะสูงกว่าราคาพื้นฐาน (Fundamental Price) ของตลาด ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของราคาหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ (โดยเฉพาะในกลุ่มของอสังหาริมทรัพย์) ในปัจจุบัน รวมไปถึงภาวะการเกิดห้องว่างตามที่ได้กล่าวไว้ข้างต้นจากงานวิจัยของผมที่ตีพิมพ์ในวารสาร Pacific Rim Property Research Journal (ประเทศออสเตรเลีย) ซึ่งได้ทำการวิเคราะห์ถึงวัฏจักรของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และการเกิดวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านมาพบว่าตัวชี้นำ (Leading Indicators) ที่ส่งผลต่อความน่าจะเป็นของการเกิดวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ (หรือการแตกของฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์) ภายใน 612 เดือน ได้แก่
n อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในตลาด โดยการเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 ของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะส่งผลต่อการเพิ่มความน่าจะเป็นของวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ (ในอีก 612 เดือน) อีกร้อยละ 9
n อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง โดยการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างย่อมส่งผลต่ออุปทานของการสร้างที่อยู่อาศัยและการเพิ่มขึ้นของราคาของที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกัน โดยถ้าราคาของวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นเท่ากับร้อยละ 1 จะส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของความน่าจะเป็นของการเกิดวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอยู่ประมาณร้อยละ 6.7
n สัดส่วนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านต่อสินเชื่อทั้งหมดของธนาคารพาณิชย์ โดยถ้าสัดส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 จะส่งผลถึงการเพิ่มขึ้นของความน่าจะเป็นของการเกิดวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์อยู่ประมาณร้อยละ 1
ดังนั้น เมื่อวิเคราะห์ถึงความน่าจะเป็น (Probability) ได้ว่าของการเกิดวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์แล้ว จะเห็นได้ว่าโอกาสที่ฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดการแตกภายใน 1 ปีข้างหน้านี้น่าจะ
“ยังไม่เกิดขึ้น” เนื่องจาก1.ปัจจัยที่ส่งผลต่อวิกฤตมากที่สุดอย่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังไม่ได้มีการปรับตัวสูงมากเหมือนเช่นในอดีต การขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยอาศัยการส่งออก (ExportLed Growth) ที่ภาครัฐพยายามควบคุมการแข็งค่าของค่าเงินบาท และการขับเคลื่อนเศรษฐกิจผ่านนโยบายการเงิน (Monetary Policy) นั้น เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ
2.การเรียนรู้ถึงบทเรียนในอดีตส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวด และระวังในการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งเป็นการลดโอกาสในการเก็งกำไร
3.วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ในอดีตเกิดจากการปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการ (PreFinance) เป็นจำนวนมาก ซึ่งนำมาสู่การก่อสร้างเป็นจำนวนมาก รวมไปถึงการดำเนินกลยุทธ์แบบ
“ขายก่อนสร้าง” แต่ในปัจจุบันผู้ประกอบการไม่ได้พึ่งพาสินเชื่อแก่ธนาคารพาณิชย์มากนัก และดำเนินกลยุทธ์และ “สร้างเสร็จก่อนขาย” มากขึ้น โดยจากรูปข้างล่างจะเห็นได้ว่า ในระหว่างปี 2530 จนถึงวิกฤตการณ์ในปี 2540 สัดส่วนของสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ (PreFinance) มีสัดส่วนที่เพิ่มสูงขึ้นมาก และสูงกว่าสัดส่วนสินเชื่อของผู้ซื้อ (Post Finance) ซึ่งสุดท้ายเป็นเหตุให้นำมาสู่วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2540 ซึ่งแตกต่างจากปัจจุบันที่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อแก่ผู้ซื้อ ซึ่งทำให้การควบคุมการเกิดการเก็งกำไรในธุรกิจนี้สามารถทำได้ง่ายกว่าดังนั้น ฟองสบู่ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันก็คงจะยังเกิดขึ้นต่อไปและคงจะยังไม่เกิดฟองสบู่แตกในภาคอสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลา 12 ปีนี้อย่างแน่นอน ธนาคารแห่งประเทศไทย (รวมไปถึงธนาคารพาณิชย์และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง) ต้องพยายามหาทางที่จะทำให้
“ฟองสบู่นี้ฝ่อตัวลง” ให้มากที่สุด ถ้าเราเชื่อในประสิทธิภาพของตลาดที่ว่าด้วยเรื่องของอุปสงค์และอุปทาน (DemandSupply ในอนาคตอันใกล้ เราอาจจะเห็นการปรับตัวลงของราคาคอนโดมิเนียมในไม่ช้านี้ ตอนนี้เก็บเงิน (หรือทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องสูงไว้) น่าจะดีที่สุดครับ
