อสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะฟองสบู่ น่าเป็นห่วงแล้วหรือยัง

...ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (EIC)

อสังหาริมทรัพย์ไทยกับภาวะฟองสบู่เป็นคำถามยอดนิยม หลังวิกฤต เศรษฐกิจปี 1997 ภาพโครงการร้างที่สร้างไม่เสร็จมีให้เห็นดาษดื่น แม้เวลาผ่านไปแล้วกว่า 10 ปี ตึกร้างก็ยังพอมีให้เห็นอยู่บ้าง แต่หลายปีที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้กลับมาฟื้นตัว หลายบริษัทได้ล้างหนี้ขาดทุนกลับมาทำกำไรได้อย่างถ้วนหน้า โครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการสามารถปิดการขายได้เพียงไม่กี่ชั่วโมง แม้วิกฤตเศรษฐกิจโลกในรอบล่าสุดนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสะดุดไปบ้างในปี 2009 แต่ก็ได้รับอานิสงส์จากมาตรการภาษีจากรัฐบาล และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ก็ได้รับอานิสงส์จากการชะลอตัวการเปิดโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็ก ทำให้ผลประกอบการออกมาไม่แย่อย่างที่คาดการณ์ แต่มาครึ่งหลังของปี 2010 เริ่มมีคำถามถึงว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วงแล้วหรือยัง แม้แต่ธนาคารแห่งประเทศไทยเองก็มีการจับตามองหลังจากที่ออกมาส่งสัญญาณอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น โดยมีความกังวลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่ากลัวคนซื้อคอนโดมิเนียมจะทิ้งเงินดาวน์ หลังจากการใช้นโยบายอัตราดอกเบี้ยต่ำมานาน ทำให้เศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้นและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

แต่ในขณะนี้ตัวชี้วัดต่างๆ ยังไม่ชี้ชัดเจนว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วง เห็นได้จากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับภูมิภาคและในอดีต โดยดัชนีราคาที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดิน ไตรมาส 2 ปี 2010 มีการปรับตัวสูงขึ้นจากไตรมาส 2 ปี 2004 เฉลี่ยสะสมเพียง 4% 2% และ 2% ต่อปี ตามลำดับ ในขณะที่สิงคโปร์ และฮ่องกง มีดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหลัก คือ คอนโดมิเนียม เพิ่มขึ้นเฉลี่ยสะสมราว 10% ต่อปีในช่วงเดียวกัน และหากเปรียบเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยไตรมาส 2 ปี 1997 ซึ่งเป็นช่วงเวลาก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ พบว่าที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดิน ปรับตัวสูงจากไตรมาส 2 ปี 1991 เฉลี่ยสะสมถึง 9% 7% และ 6% ต่อปี ตามลำดับ

Price To Rent Ratio ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ซึ่ง Price To Rent Ratio คือ ตัวบ่งชี้ Undervaluation/Overvaluation ของราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นราคาคอนโดมิเนียมขนาด 120 ตร.ม. x 100 ต่อค่าเช่า 12 เดือน โดยที่ตัวเลขมากหมายถึง Overvaluation ปัจจุบัน Price To Rent Ratio ของอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ที่ระดับ 16 ยังต่ำอยู่เมื่อเทียบกับภูมิภาค เช่น สิงคโปร์ ที่ 26 และฮ่องกง ที่ 31

การใช้สินเชื่อของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมลดลงอยู่ที่ระดับ 14% ของ GDP ณ ไตรมาส 2 ปี 2010 เมื่อเทียบกับระดับ 20% ในปี 1997 ซึ่งเป็นผลมาจากการลดลงของสินเชื่อผู้ประกอบการ โดยลดลงจากระดับ 10% ของ GDP เหลือเพียง 4% ณ ไตรมาส 2 ปี 2010

ยังไม่มีการปรับเพิ่มขึ้นของปริมาณที่อยู่อาศัยคงค้างในระบบ แม้อัตราการดูดซับในช่วงครึ่งแรกของปี 2010 จะมีการปรับตัวลดลงเป็น 28% จาก 35% ในปี 2009 โดยข้อมูลย้อนหลัง 3 ปี ปริมาณที่อยู่อาศัยคงค้างในระบบมีอยู่ราว 111,000 109,000 และ 111,000 หลัง ในปี 2008 2009 และ 2010 ตามลำดับ และต่ำกว่าเมื่อเทียบกับช่วงปี 1997 ถึงเกือบ 30% หากพิจารณาอัตราดูดซับและปริมาณที่อยู่อาศัยคงค้างแต่ละประเภท พบว่าแนวโน้มอัตราการดูดซับของคอนโดมิเนียมลดลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2010 เมื่อเทียบกับปี 2007 จาก 57% เหลือเพียง 42%

แม้ว่าสัญญาณฟองสบู่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมยังไม่น่าเป็นห่วง แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการพึงระวัง คือ การพิจารณาถึงความต้องการที่อยู่อาศัยแท้จริงของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นลักษณะที่อยู่อาศัย ทำเล และระดับราคา เนื่องจากข้อมูลที่กล่าวมานั้นเป็นภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าผู้ประกอบการมิได้ศึกษาความต้องการแท้จริง ปริมาณอุปทานที่มีอยู่แล้วในตลาดที่เฉพาะเจาะจงนั้นๆ ก็อาจทำให้โครงการที่เปิดมาแล้วขายไม่หมดได้ และที่สำคัญอีกอย่างหนึ่ง คือ ควรประเมินผู้จองซื้อคอนโดมิเนียมด้วยว่าเป็นสัดส่วนของนักเก็งกำไรมากแค่ไหน และควรเผื่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อ เนื่องจากดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น เพราะเมื่อเกิดภาวะความไม่แน่นอน นักเก็งกำไรและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เงินผ่อนเหล่านี้อาจทิ้งเงินดาวน์ และส่งผลกระทบต่อภาวะทางการเงินของโครงการนั้นๆ ได้