อสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วงแล้วหรือยัง

ธนาคารไทยพาณิชย์ออกบทวิจัย "อสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วงแล้วหรือยัง" หลังเจอพิษเศรษฐกิจรุมเร้า

ธนาคารไทยพาณิชย์ได้ออกบทวิจัยในหัวข้อที่ว่า อสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วงแล้วหรือยังอสังหาริมทรัพย์ไทยกับภาวะฟองสบู่เป็นคำถามยอดนิยม หลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ภาพโครงการร้างที่สร้างไม่เสร็จมีให้เห็นดาษดื่น แม้เวลาผ่านไปแล้วกว่า 10 ปี ตึกร้างก็ยังพอให้เห็นอยู่บ้าง แต่หลายปีที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้กลับมาฟื้นตัว หลายบริษัทได้ล้างหนี้ขาดทุนกลับมาทำกำไรได้อย่างถ้วนหน้า โครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการสามารถปิดการขายได้เพียงไม่กี่ชั่วโมง แม้วิกฤติเศรษฐกิจโลกในรอบล่าสุดนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสะดุดไปบ้างในปี 2552 แต่ก็ได้รับอานิสงค์จากมาตราการภาษีจากรัฐบาล และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ก็ได้รับอานิสงค์จากการชะลอตัวการเปิดโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็ก ทำให้ผลประกอบการออกมาไม่แย่อย่างที่คาดการณ์

แต่มาครึ่งหลังของปี 2553 เริ่มมีคำถามถึงว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วงแล้วหรือยัง แม้แต่ธนาคารแห่งประเทศไทยเองก็มีการจับตามองหลังจากที่ออกมาส่งสัญญาณอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น โดยมีความกังวลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่ากลัวคนซื้อคอนโดมิเนียมจะทิ้งเงินดาวน์ หลังจากการใช้นโยบายอัตราดอกเบี้ยต่ำมานาน ทำให้เศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้นและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

แต่ในขณะนี้ตัวชี้วัดต่างๆ ยังไม่ชี้ชัดเจนว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วง เห็นได้จาก

•     การปรับเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับภูมิภาคและในอดีต โดยดัชนีราคาที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดิน ไตรมาส 2 ปี 2553 มีการปรับตัวสูงขึ้นจากไตรมาส 2 ปี 2547 เฉลี่ยสะสมเพียง 4% 2% และ 2% ต่อปี ตามลำดับ ในขณะที่ สิงคโปร์ และฮ่องกง มีดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหลักซึ่งคือ คอนโดมิเนียม เพิ่มขึ้นเฉลี่ยสะสมราว 10% ต่อปีในช่วงเดียวกัน และหากเปรียบเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ไทย ไตรมาส 2 ปี 2540 ซึ่งเป็นช่วงเวลาก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พบว่า ที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดิน ปรับตัวสูงจากไตรมาส 2 ปี2534เฉลี่ยสะสมถึง 9% 7% และ 6% ต่อปี ตามลำดับ

•     Price to rent ratio ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ซึ่ง price to rent ratio คือ ตัวบ่งชี้ undervaluation/ overvaluation ของราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็น ราคาคอนโดมิเนียมขนาด 120 ตร.ม. x 100 ต่อ ค่าเช่า 12 เดือน โดยที่ตัวเลขมากหมายถึง overvaluation ปัจจุบัน price to rent ratio ของอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ที่ระดับ 16 ยังต่ำอยู่เมื่อเทียบกับภูมิภาค เช่น สิงคโปร์ที่ 26 และฮ่องกงที่ 31

•     การใช้สินเชื่อของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมลดลง อยู่ที่ระดับ 14% ของ ตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเท(GDP )ณ ไตรมาส 2 ปี 2010 เมื่อเทียบกับระดับ 20% ในปี 2540ซึ่งเป็นผลมาจากการลดลงของสินเชื่อผู้ประกอบการ โดยลดลงจากระดับ 10% ของ GDP เหลือเพียง 4% ณ ไตรมาส 2 ปี 2553

ยังไม่มีการปรับเพิ่มขึ้นของปริมาณที่อยู่อาศัยคงค้างในระบบ แม้อัตราการดูดซับในช่วงครื่งแรกของปี 2553 จะมีการปรับตัวลดลงเป็น 28% จาก 35% ในปี 2552 โดยข้อมูลย้อนหลัง 3 ปี ปริมาณที่อยู่อาศัยคงค้างในระบบมีอยู่ราว 111,000 109,000 และ 111,000 หลัง ในปี 2551 2552 และ ครึ่งแรก2553ตามลำดับ และต่ำกว่าเมื่อเทียบกับช่วงปี 2540 ถึงเกือบ 30% หากพิจารณาอัตราดูดซับและปริมาณที่อยู่อาศัยคงค้างแต่ละประเภทพบว่า แนวโน้มอัตราการดูดซับของคอนโดมิเนียมลดลงในช่วงครื่งแรกของปี 2553 เมื่อเทียบกับปี 2550 จาก 57% เหลือเพียง 42%

แม้ว่าสัญญาณฟองสบู่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมยังไม่น่าเป็นห่วง แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการพึงระวังคือ การพิจารณาถึงความต้องการที่อยู่อาศัยแท้จริงของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นลักษณะที่อยู่อาศัย ทำเล และระดับราคา เนื่องจากข้อมูลที่กล่าวมานั้นเป็นภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าผู้ประกอบการมิได้ศึกษาความต้องการแท้จริง ปริมาณอุปทานที่มีอยู่แล้วในตลาดที่เฉพาะเจาะจงนั้นๆ ก็อาจทำให้โครงการที่เปิดมาแล้วขายไม่หมดได้ และที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งคือ ควรประเมินผู้จองซื้อคอนโดมิเนียมด้วยว่าเป็นสัดส่วนของนักเก็งกำไรมากแค่ไหน และควรเผื่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อเนื่องจากดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น เพราะเมื่อเกิดภาวะความไม่แน่นอน นักเก็งกำไร และผู้ซึ้ออสังหาริมทรัพย์เงินผ่อนเหล่านี้อาจทิ้งเงินดาวน์ และส่งผลกระทบต่อภาวะทางการเงินของโครงการนั้นๆ ได้