เพิ่มเงินดาวน์ 10% สกัดฟองสบู่อสังหาฯ

หลังจากลุ้นกันใจหายใจคว่ำ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็คลอดมาตรการควบคุมฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ออกมา

 

เป้าหมายหลักของ ธปท. คือการเพิ่มเงินดาวน์คอนโดมิเนียมและบ้านให้สูงขึ้น เพื่อป้องกันพวกเก็งกำไร คอยปั่นราคาให้สูงขึ้น

นายเกริก วณิกกุล รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธปท. แถลงว่า ได้ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan To Value:LTV) ได้ไม่เกิน 90% ของราคาหลักประกัน

หมายความว่าผู้กู้ต้องมีเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 10% ของราคาคอนโดมิเนียม เริ่มบังคับใช้กับสัญญาซื้อขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.ปีหน้า

นายเกริก กล่าวว่า มาตรการนี้ถือเป็นการป้องกันปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต จากเดิมที่ ธปท. จะควบคุมเฉพาะการปล่อยกู้รายใหญ่ที่เกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งกำหนดให้กู้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าหลักประกัน

สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ธปท.ได้กำหนดเกณฑ์ใหม่ให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ได้ไม่เกิน 95% ของราคาหลักประกัน หมายความว่าผู้กู้ซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 5% เริ่มมีผลบังคับใช้กับสัญญาซื้อขายตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2555

“สิ่งที่ห่วงคือการแข่งขันเริ่มสูงขึ้น และการปล่อยกู้เต็ม 100% มีแนวโน้มสูงขึ้น หากดอกเบี้ยสูงส่วนที่ดาวน์ต่ำอาจมีปัญหา เพราะยอดผ่อนต่องวดจะเพิ่มขึ้น” นายเกริก ระบุ

นอกจากนั้น ธปท.ยังห่วงปัญหาคอนโด มิเนียมล้นตลาด ซึ่งจะทำให้ราคาตกลงทันที และลูกหนี้จะกลับมามีปัญหาหนี้เสีย

รองผู้ว่าการ ธปท. กล่าวว่า ธปท.ไม่ได้ห้ามธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้เกินสัดส่วนที่กำหนด แต่หากจะปล่อยเกินเกณฑ์เหล่านี้ธนาคารต้องมีเงินกองทุนมารองรับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นด้วยเท่านั้น คือปล่อยกู้มากก็ต้องมีทุนมากขึ้น

ด้านสมบูรณ์ จิตเป็นธม ผู้อำนวยการ ฝ่ายนโยบายความเสี่ยง ธปท. กล่าวว่า จากข้อมูลของธปท.และสมาคมบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยตรงกันว่าปัจจุบันยังไม่มีสัญญาณบ่งชี้ว่าเกิดปัญหาฟองสบู่ โดยสินเชี่อที่ธนาคารปล่อยกู้ให้คนไปสร้างบ้านแนวราบขาย(PreFinance)มีแนวโน้มสูงขึ้น และกู้เพื่อสร้างบ้านแนวสูงขายมีแนวโน้มลดลงแล้ว ส่วนสินเชื่อที่ธนาคารปล่อยกู้ให้ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัย(Post Finance) สำหรับซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์มีแนวโน้มคงที่ แต่แนวโน้มกู้ซื้อคอนโดสูงขึ้นชัดเจน ซึ่งเป็นไปตามอุปสงค์และอุปทาน

“ในภาวะนี้ หนี้ครัวเรือนก็ยังไม่มีปัญหา เพราะรายได้ครัวเรือนยังมากว่าหนี้สิน ระดับการก่อหนี้อยู่ที่ประมาณ 20% ของรายได้ ขณะที่ราคาบ้านก็ไม่ได้สูงขึ้นมาก เพราะอุปสงค์อุปทานยังสมดุลกัน เช่นเดียวกันระดับหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล)ในสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ต่ำมากประมาณ 0.1-0.2% ของเอ็นพีแอลรวมที่มีทั้งสิ้นประมาณ 4% สะท้อนว่าธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อยกู้อยู่แล้วภาวะตอนนี้จึงไม่น่าห่วง แต่เราต้องทำเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต” นายสมบูรณ์กล่าว

ปัจจุบันในต่างประเทศก็มีการกำกับ LTV ในระดับใกล้เคียงกัน คือ สิงคโปร์กำหนดไว้ที่ 80% ฮ่องกง 60-70% มาเลเซีย 90% ฟิลิปปินส์ 80% และออสเตรเลีย 80%

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มาตรการที่ ธปท. นำมาใช้กับการซื้อคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบจะไม่กระทบกับผู้ที่ต้องการซื้อจริง ส่วนคนที่ซื้อเก็งกำไรจะต้องใช้เงินในการซื้อมากขึ้น ทำให้การเก็งกำไรลดน้อยลง

เช่นเดียวกับนายอนุพงศ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า มาตรการที่ ธปท. นำมาใช้จะไม่กระทบกับการดำเนินการของบริษัท เพราะปัจจุบันจะให้ลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมผ่อนดาวน์ 15-20% และบ้านผ่อนดาวน์ 5-10% ซึ่งอยู่ในเกณฑ์ที่ ธปท. กำหนดอยู่แล้ว

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ที่ผ่านมาบริษัทคอนโดมิเนียมรายใหญ่อย่าง บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ปรับเงินดาวน์จาก 5-10% มาเป็น 15-20% จากการขายโครงการลุมพินี พาร์ค ริเวอร์ไซด์ พระราม 3

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของธนาคารพาณิชย์ผู้ปล่อยสินเชื่อก็ขานรับมาตรการของ ธปท. เช่นเดียวกัน

โดยแหล่งข่าวจากธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า จะช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมซื้อเพื่ออยู่จริง แต่ลูกค้าที่เพิ่งเรียนจบหรือเริ่มต้นทำงาน อาจต้องใช้เวลาในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยนานขึ้น เพราะไม่มีเงินดาวน์

สุดท้ายโอกาสจะตกอยู่ในมือของกลุ่มคนมีเงิน จะยิ่งหันมาเก็งกำไร ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยให้เช่า เพราะรู้ว่าคนที่ต้องการซื้ออยู่จริง แต่ไม่มีเงินก้อนดาวน์ ไม่มีกำลังซื้อ

ปัญหาอีกอย่างคือ มาตรการที่ออกมาไม่ได้ครอบคลุมธนาคารเฉพาะกิจของรัฐบาล ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน เท่ากับลูกค้ายังหันไปกู้กับธนาคารของรัฐได้ โดยได้วงเงินกู้ที่สูงกว่า จึงไม่แน่ใจว่ามาตรการที่ออกมาจะได้ผลหรือไม่

อย่างไรก็ดีลูกค้าที่ต้องการกู้เต็ม 100% ธนาคารก็ปล่อยกู้ได้ แต่จะคิดดอกเบี้ยแพงกว่า เพราะธปท.มีเงื่อนไขว่า หากปล่อยกู้เกิน 90% ธนาคารจะต้องเป็นฝ่ายกันสำรองสูงขึ้น

นายทินกร บุณยกะลิน ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ผู้บริหารฝ่ายผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า การออกมาตรการในครั้งนี้น่าจะเป็นเพียงการป้องกันความเสี่ยงในอนาคตของ ธปท. เนื่องจากปัจจุบันมีโครงการก่อสร้างคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม มองว่าสาเหตุหลักมาจากการที่เศรษฐกิจในช่วง 3-4 ปีที่แล้วซบเซา เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นในปีที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงปีนี้ทำให้การเติบโตด้านอสังหาริมทรัพย์มีมาก

นอกจากนี้ คาดว่าจากการออกมาตรการนี้ จะทำให้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายในการประชุมครั้งหน้า เพื่อป้องกันเงินทุนต่างประเทศไหลเข้า

นายบาร์ท เอฟ.เอ็ม.เฮลเลแมนส์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ด้านบริหารความเสี่ยง ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า แม้การออกมาตรการคุมสินเชื่อของ ธปท. จะทำให้ธนาคารพาณิชย์มีผลกำไรลดลงจากการปล่อยสินเชื่อในวงเงินที่ต่ำลงและต้องเพิ่มเงินกันสำรองให้สูงขึ้น แต่ก็ทำให้ความเสี่ยงลดลงด้วยเช่นกัน

เนื่องจากราคาของอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมในขณะนี้มีราคาสูงกว่าความเป็นจริง

อย่างไรก็ตาม ธนาคารจะไม่มีการปรับเปลี่ยนนโยบายปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลูกค้าทั่วไป แต่จะเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มผู้ประกอบการมากขึ้น

นายบาร์ท กล่าวว่า มาตรการนี้ถือว่าเป็นการป้องกันความเสี่ยงที่ตรงจุด เพราะหากเลือกวิธีปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะกระทบธุรกิจภาคอื่นๆ ด้วย คาดว่าจากนี้การออกโปรโมชันสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์จะเริ่มชะลอตัวลง

ด้าน น.ส.ดุษณี เกลียวปฏินนท์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย คาดว่า สัปดาห์หน้าธนาคารพาณิชย์คงมีการหารือร่วมกัน และอาจขอคำปรึกษาไปยัง ธปท. ว่าจะสามารถผ่อนผันให้กับลูกค้าที่ต้องการโอนคอนโดมิเนียมภายในสิ้นปีนี้ก่อนจะมีผลบังคับใช้ปีหน้าได้หรือไม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ แต่ลูกค้ายื่นแบบฟอร์มขอกู้มายังธนาคารแล้ว เพื่อให้ได้สิทธิในการขอวงเงินกู้แบบเดิม

“คาดว่าปลายปียอดโอนคงมาก เหมือนกับช่วงมาตรการอสังหาริมทรัพย์เมื่อตอนต้นปีเพื่อให้ได้สิทธิเดิม” น.ส.ดุษณี กล่าว

นายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า กรณีที่กำหนดให้วางดาวน์ 10 % นั้น เชื่อว่าไม่ส่งผลกระทบมากเพราะปกติคอนโดจะใช้ระยะเวลาในการสร้างนาน เช่น คอนโดราคา 1 ล้านบาท ต้องผ่อนดาวน์ 10 % เป็นเงิน 1 แสนบาท หากกำหนดให้ผ่อนดาวน์งวดละ 5,000 บาท ต้องใช้เวลาประมาณ 20 เดือนหรือ 1 ปี 8 เดือน เชื่อว่าจะไม่กระทบต่อผู้บรฮโภคมากนัก

ขณะที่กรณีของทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด กำหนดให้ผ่อนดาวน์ 5 % เช่น กรณีบ้านราคา 3 ล้านบาท ต้องผ่านดาวน์ 1.5 แสนบาท แต่เนื่องจากบ้านปกติจะสร้างเสร็จเร็วกว่าคอนโน เช่นบ้านสร้างสำเร็จ จะกระทบต่อผู้กู้ โดยเฉพาะ ข้าราชการ หรือ พนักงานสวัสดิการ ที่เคยกู้เงินได้ 100 % จะต้องหาเงินมาดาวน์บ้านก่อน &<2288;

ทั้งนี้เกรงว่าผลที่จะเกิดขึ้นจากมาตรการ LTV จะทำให้ลูกหนี้อาจหันไปกู้เงินจากนอกระบบ เสียดอกเบี้ยแพงเพื่อเอามาวางเงินดาวน์ นอกจากนี้ธนาคารอาจปรับตัวเพื่อช่วยลูกค้า โดยการปล่อยสินเชื่อเพื่อตกแต่งที่อยู่อาศัยเป็นค่าเงินดาวน์ให้ลูกค้า ควบคู่ไปกับการปล่อยสินเชื่อปกติ เพื่อช่วยลูกค้าให้ยังคงได้สินเชื่อเท่าเดิม

"ก่อนที่ ธปท. จะออกมาตรการนี้ ควรสนับสนุนให้เกิดโครงการประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือมอร์เกจ อินชัวรันซ์ เพื่อทำหน้าที่รับประกันให้กับคนที่ไม่เงินเงินออม ให้สามารถจะมีบ้านเป็นของตัวเองได้ง่ายยิ่งขึ้น " นายขรรค์กล่าว

อย่างไรก็ตาม คาดว่าผลจากมาตรการดังกล่าวอาจทำให้ก่อนสิ้นปีนี้ มีคนตัดสินใจหันมากู้ซื้อบ้านมากขึ้น เพราะไม่ต้องการจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้น