อสังหาจมหนี้เสีย ไร้สัญญาณฟองสบู่

โดย...เสาวรส รณเกียรติ

การลงทุนภาคเอกชน เป็นสิ่งที่รัฐบาลปัจจุบันต้องการมากที่สุดเพื่อเป็นอีกแรงหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในภาคการผลิต หรือภาคการก่อสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ก็ตาม

แต่หลังจากที่ ศุภชัย พานิชภักดิ์ อดีตรองนายกรัฐมนตรีฝ่ายเศรษฐกิจ อดีตเลขาธิการการประชุมสหประชาชาติว่าด้วยการค้าและการพัฒนา (อังค์ถัด) กล่าวแสดงความกังวลว่า การที่การลงทุนภาคเอกชนในปัจจุบันเน้นหนักไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวนั้น เป็นเรื่องผิดปกติ รวมทั้งขอให้รัฐบาลดูแลเรื่องนี้ให้ดี เพราะแม้ขณะนี้จะยังไม่เกิดภาวะฟองสบู่ แต่การขึ้นโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ขณะที่โครงการเก่ายังค้างสต๊อกอยู่มาก ก็ไม่แน่ว่าจะเป็นปัจจัยที่ทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ขึ้นได้หรือไม่

หากย้อนไปในอดีตปี 2539 ก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งปี 2540 ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยเคยเกิดภาวะฟองสบู่มาแล้ว โดยใช้เวลาการเติบโตตั้งแต่ปี 2530-2539 ทั้งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน สนามกอล์ฟ สวนเกษตร ผุดขึ้นมากมาย สาเหตุจากผู้ประกอบการสามารถกู้ยืมเงินจากต่างประเทศและระดมทุนจากตลาดหลักทรัพย์ได้ง่าย ส่งผลให้การซื้อขายเปลี่ยนมือรวดเร็วและร้อนแรง ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงต่อเนื่องจนกลายเป็นการเก็งกำไร

สุดท้ายเมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ฟองสบู่แตก อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็ล้มระเนระนาด กลายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) และทำให้เกิดตึกร้างจำนวนมากมาย

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อธิบายว่า การเกิดภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันแตกต่างกับในช่วงก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 เพราะปัจจุบันการเก็งกำไรและการเกิดภาวะฟองสบู่จะเกิดขึ้นเป็นบางทำเล โดยเฉพาะทำเลที่อยู่แนวรถไฟฟ้าที่มีความต้องการซื้อสูง แต่สถานการณ์ดังกล่าวไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม เพราะเมื่อมีการพัฒนาโครงการที่เสี่ยงจะทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ ผู้ประกอบการจะปรับตัวด้วยการชะลอการลงทุน ขณะที่ผู้บริโภคหรือนักลงทุนที่ซื้อเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันมีการศึกษาตลาดมากขึ้น แต่ยอมรับว่าในบางทำเลก็ยังมีปัญหาสินค้าที่ล้นตลาด และต้องอาศัยเวลาในการดูดซับอีกระยะ

นอกจากนี้ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่ในไตรมาสแรกปี 2560 มีจำนวนรวม 1.86 หมื่นหน่วย ลดลงถึง 55% จากช่วงเดียวกันของปี 2559 โดยอาคารชุดมีจำนวนลดลงสูงถึง 81% ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนลดลงเพียงเล็กน้อย

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาสปีนี้มีจำนวน 2.89 หมื่นหน่วย ลดลงถึง 40% เช่นเดียวกับมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง 32% หรือมูลค่า 7.87 หมื่นล้านบาท

สำหรับด้านการลงทุนนั้น เป็นข้อเท็จจริงว่า ระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมา การลงทุนภาคเอกชนหดตัวลงเป็นลำดับ สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) รายงานล่าสุด ไตรมาสแรกปีนี้ยังคงติดลบ 1.1%

ขณะเดียวกัน ณ สิ้นปี 2559 ที่ผ่านมา มีปริมาณอสังหาริมทรัพย์ค้างสต๊อกเหลือมากที่สุดในรอบ 20 ปีโดยคอนโดมิเนียมเหลือมากที่สุด 6.7 หมื่นหน่วย บ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝด เหลือ 5 หมื่นหน่วย ทาวน์เฮาส์ก็ใกล้เคียงกัน 4.8 หมื่นหน่วย โดยคอนโดหรือบ้านทาวน์เฮาส์ระดับราคา 3 ล้านบาทลงไป เหลือค้างสต๊อกถึง 75-80% ขณะที่บ้านเดี่ยวราคา 5 ล้านบาทลงไป เหลือค้าง 63%

สำหรับตัวเลขด้านการก่อสร้าง ในภาพรวมของไตรมาสแรกขยายตัว 2.5% แต่ในรายละเอียดพบว่า เป็นการขยายตัวจากการก่อสร้างภาครัฐที่ขยายตัว 8.5% แบ่งเป็นการก่อสร้างของรัฐบาลเพิ่มขึ้น 4.1% และการก่อสร้างรัฐวิสาหกิจเพิ่มขึ้น 21.3% แต่ไม่ใช่ตัวเลขที่น่าพอใจเพราะเป็นอัตราที่ชะลอลงจากระดับ 44% จากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่การก่อสร้างภาคเอกชน ที่สะท้อนถึงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการกลับติดลบ 4.5% เห็นได้ว่าการก่อสร้างที่ขยายตัวส่วนหนึ่งมาจากการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณของรัฐบาลในหมวดที่ดินก่อสร้าง ไม่ได้เกิดจากการขยายการลงทุนหรือขยายโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน

นริศ สถาผลเดชา ผู้อำนวยการอาวุโส ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า ปัจจุบันการลงทุนภาคเอกชน สัดส่วนหลักยังเป็นการลงทุนเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่สัดส่วนมากถึง 80% ส่วนอีก 20% จึงจะเป็นการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือว่าเป็นสัดส่วนที่ลดน้อยลงเทียบกับเมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา ที่เศรษฐกิจถูกขับเคลื่อนด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ

นอกจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังชะลอตัว เห็นได้จากสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเติบโตเพียง 2.5% จากที่เคยโต 15% ในปี 2556 ที่สำคัญสิ่งที่ธนาคารพาณิชย์เป็นห่วงในขณะนี้ คือ หนี้เสียของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ที่เริ่มมียอดเพิ่มสูงขึ้นมาก

สอดคล้องกับ วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เคยออกมาระบุว่า เอ็นพีแอลของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกเพิ่มขึ้น จาก 2.93% ในไตรมาส 4 ปีที่แล้ว เป็น 3.23% ในไตรมาสแรกปี 2560 และยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นได้อีกในไตรมาสต่อไป เพราะสถาบันการเงินผู้ปล่อยกู้อาจประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าต่ำกว่าปกติ อย่างไรก็ตาม เอ็นพีแอลในภาพรวมไม่ได้น่ากังวลมากนัก เพราะการเพิ่มขึ้นของเอ็นพีแอลดังกล่าวมีอัตราที่ชะลอลงแล้ว

ด้วยเหตุนี้ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงไร้สัญญาณการเกิดฟองสบู่ในรูปแบบเดิมๆ แม้จะมีปัญหาอยู่บ้าง ในกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมบางทำเลที่มีการขึ้นโครงการและก่อสร้างจำนวนมาก เช่น ตามแถวสถานีรถไฟฟ้า แต่เนื่องจากในทำเลนั้นมีความต้องการซื้อจริง สุดท้ายบ้านและคอนโดมิเนียมเหล่านี้ก็จะถูกดูดซับโดยผู้บริโภคไป

ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยอีกหลายแห่งที่ค้างสต๊อก ยังจำหน่ายไม่ได้ ก็ไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรหรือปั่นราคาจนหาผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงไม่ได้ แต่เกิดจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ประกอบกับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอ

ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ยังระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่าในอดีตมากเพื่อคัดกรองคุณภาพลูกหนี้ ระมัดระวังการเพิ่มขึ้นของหนี้เอ็นพีแอลในกลุ่มนี้ เพราะจะกลายเป็นภาระในการกันสำรองหนี้ของธนาคาร เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ไม่เติบโตอย่างพรวดพราดเหมือนที่ผ่านมา