ปลดล็อกบ้านประชารัฐ ต้องช่วยให้ถูกฝาถูกตัว

โดย...กนกวรรณ บุญประเสริฐ

ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ล่าสุดเห็นชอบปรับปรุงหลักเกณฑ์เงื่อนไขของโครงการบ้านประชารัฐ และโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ เพื่อให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการกู้เงินซื้อบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เข้าถึงโครงการได้มากขึ้น ลดความเหลื่อมล้ำและยกระดับคุณภาพชีวิตให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ตามแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยของรัฐบาล 10 ปี (พ.ศ. 2559-2568) ที่ตั้งเป้าให้ผู้มีรายได้น้อยกว่า 2.7 ล้านครัวเรือน จากทั้งหมด 4.6 ล้านครัวเรือน ซึ่งยังไม่มีที่อยู่อาศัยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ถือเป็นอีกโครงการที่ดีของรัฐบาลปัจจุบัน

แต่การดำเนินงานที่ผ่านมา ยอดอนุมัติสินเชื่อยังไม่ได้ตามเป้าที่กำหนดไว้ 4 หมื่นล้านบาท ภายใน 2 ปี แบ่งเป็นธนาคารออมสิน และ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) แห่งละ 2 หมื่นล้านบาท เฉลี่ยปล่อยกู้ปีละ 1 หมื่นล้านบาท แต่ปีที่ผ่านมาธนาคารออมสินปล่อยกู้ได้แค่ 3,800 ล้านบาท ส่วน ธอส.ปล่อยกู้ได้ 7,800 ล้านบาท 

ครม.จึงตัดสินใจแก้ไขเกณฑ์เพื่อปลดล็อกการปล่อยกู้ใน 2 เรื่องหลักๆ คือ การยกเลิกคุณสมบัติผู้กู้ จากเดิมต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน เป็นปัจจุบันไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยและการกู้เพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/หน่วย เดิมให้รวมราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นไม่รวมราคาประเมินที่ดินมารวม

ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน เชื่อว่า การแก้เกณฑ์ครั้งนี้จะช่วยคนที่ต้องการกู้ไปปลูกหรือซ่อมบ้านได้มาก เพราะของเดิมให้รวมราคาที่ดินเข้าไปด้วยทำให้กู้ได้น้อย เช่น ถ้าราคาประเมินที่ดิน 1 ล้านบาท เท่ากับจะกู้สร้างบ้านหรือซ่อมบ้านได้อีกแค่ 5 แสนบาท ทำให้ไม่พอกับความต้องการที่แท้จริง ส่วนการแก้เกณฑ์บ้านหลังแรกให้ดูที่กรรมสิทธิ์ในปัจจุบัน ทำให้คนที่เคยมีบ้านหลังแรก แต่ปัจจุบันไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์กู้ซื้อบ้านรอบนี้ได้

อย่างไรก็ดี ยังมีประเด็นเรื่องที่กำหนดให้ผู้ประกอบการหรือภาคเอกชน จะต้องรับภาระค่าธรรมเนียมจดจำนอง และค่าโอนแทนประชาชน ที่ ครม.ยังไม่เห็นชอบให้ปรับเงื่อนไข เพราะในโครงการนี้มีการปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการอีก 2 หมื่นล้านบาท แยกเป็นแบงก์ละ 1 หมื่นล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรนเพื่อแลกกับให้ผู้ประกอบการรับภาระค่าธรรมเนียมจดจำนองและค่าโอน และให้ช่วยลดราคาบ้านเพื่อช่วยลดภาระประชาชน ในรอบนี้ใหม่อาจไม่มีผู้ประกอบการยอมลดค่าธรรมเนียมให้มากเท่ากับครั้งแรก

ที่สำคัญเป็นการทำข้อตกลงกับ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่มีโครงการบ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้มาตรการนี้ยังไม่ส่งผลดีไปถึงผู้ที่ต้องการมีบ้านในต่างจังหวัดมากนัก

นอกจากนี้ ครม.ยังได้ปรับเงื่อนไขโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ สำหรับโครงการเช่าระยะสั้น โดยตัดเงื่อนไขที่ว่าเจ้าหน้าที่ของรัฐต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน เหลือเพียงมีรายได้ไม่เกิน 2 หมื่นบาท/เดือนในวันที่ยื่นจองสิทธิ และยังได้แก้ไขเกณฑ์ในโครงการเช่าระยะยาว จากเจ้าหน้าที่ของรัฐและประชาชนที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมาก่อน เป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐและประชาชนที่ปัจจุบันไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย เพื่อปลดล็อกให้คนที่เคยมีบ้านแต่ปัจจุบันไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถเข้าโครงการนี้ได้

การปรับเปลี่ยนดังกล่าวเนื่องจากยอดการเปิดจองบ้านธนารักษ์ประชารัฐรอบแรก 4 โครงการ จำนวน 1,442 ยูนิต ได้แก่ แปลงที่ซอยวัดไผ่ตัน แปลงที่ซอยพหลโยธิน 11 ซึ่งจะสร้างเป็นอาคารสูง 8 ชั้น และอีก 2 แปลง ที่ อ.ชะอำ จ.เพชรบุรี สร้างเป็นทาวเฮาส์ 2 ชั้น เปิดจองที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ และผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์  เมื่อวันที่ 31 ส.ค. 2559 ปรากฏว่ามีผู้มาลงทะเบียนทั้งหมด 2,322 ราย

ซึ่งสุดท้ายมีผู้มายื่นเอกสารขอใช้สิทธิ 406 ราย และเมื่อพิจารณาคัดเลือกแล้วพบว่ามีผู้ผ่านเกณฑ์เพียง 388 ราย ที่สามารถยื่นขอสินเชื่อดอกเบี้ยผ่อนปรนกับ 2 แบงก์รัฐได้ เป็นการสะท้อนว่าแม้จะมีผู้มาต่อคิวจำนวนมาก หรือจองบ้านผ่านเว็บส่วนใหญ่ แต่ยังไม่ใช่กลุ่มเป้าหมายตัวจริง

ดังนั้นการที่ ครม.มีมติให้แก้เกณฑ์ใหม่ น่าจะใช้โอกาสนี้ในการเปิดให้มีการยื่นเอกสารลงทะเบียนใหม่ พร้อมไปกับการเปิดตัวโครงการเฟสที่ 2 ที่อีก 3 โครงการที่กรมธนารักษ์ จะนำที่ดินให้เอกชนมาประมูลสร้างบ้านอีก 3 แปลง รวม 2,000 ยูนิต ได้แก่ที่ ที่กรุงเทพฯ ตรงพระราม 3 คลองเตย มีเนื้อที่ 3 ไร่ ที่ จ.เชียงใหม่ ใกล้ศูนย์ประชุมและแสดงสินค้านานาชาติ เชียงใหม่ และที่ จ.ปทุมธานี แถวลำลูกกา เนื้อที่ 7 ไร่

ทั้งนี้ โครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ ยังมีปัญหาเรื่องการถูกชุมชนในพื้นที่ร้องเรียน เช่น โครงการที่เชียงใหม่ อ.ช้างคลาน เจอชุมชนคัดค้าน จึงต้องประกาศยุติโครงการไปก่อน ซึ่งผลการเจรจาได้ข้อสรุปว่า ชุมชนต้องการพัฒนาที่ดินดังกล่าวเป็นสวนสาธารณะ

ขณะที่โครงการที่ซอยพหลโยธิน 11 เจอปัญหา 2 เรื่อง คือ การเปลี่ยนตัวผู้ประกอบการที่เข้าประมูลทำโครงการได้ไม่กี่เดือนก็ถอดใจ ขอเปลี่ยนตัวผู้ประกอบกรายใหม่เข้ามาเสียบแทน

แม้ จักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ จะยืนยันว่าการจัดทำเงื่อนไขประกวดราคา (ทีโออาร์) ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย มีการตั้งคณะกรรมการพิจารณาเรื่องทีโออาร์อย่างรอบคอบแล้ว แต่สำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน หรือ สตง.ยังขอตรวจสอบข้อเท็จจริงต่อ

ยังมีประเด็นการถูกกลุ่มอนุรักษ์พญาไท ร้องคัดค้านกับเขตพญาไทว่าโครงการนี้น่าจะผิดข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ซึ่งกรมธนารักษ์อยู่ระหว่างรอผลการทำประชาพิจารณ์ผู้ที่ได้รับผลกระทบ แต่ในเชิงข้อกฎหมายเชื่อว่าสามารถดำเนินโครงการได้

โครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐถือว่าเป็นโครงการที่ดี เป็นการดึงเอาที่ราชพัสดุ ที่หน่วยงานต่างๆ ไม่ใช้ประโยชน์ หรือที่รกร้างว่างเปล่า มาสร้างบ้านให้ข้าราชการ ผู้มีรายได้น้อยได้อยู่อาศัย

แต่ประเด็นที่น่าสนใจ คือจะหาทางคัดกรองคนเหล่านี้ได้อย่างไร เพื่อให้มาตรการของรัฐสามารถเข้าไปช่วยคนมีรายได้น้อย ข้าราชการผู้น้อย ได้มีที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ไม่ซ้ำรอยบ้านธนารักษ์โครงการก่อนหน้านี้ ที่มีข้าราชการระดับสูงไปใช้สิทธิจับจองบ้านที่เชียงใหม่ เก็บเอาไว้เป็นบ้านพักตากอากาศ ใช้สิทธิแทนข้าราชการตัวจริงในพื้นที่

ดังนั้น การเปิดให้จองสิทธิรอบใหม่ ควรคัดกรองผู้ควรผ่านคุณสมบัติตัวจริง นำไปสู่การให้สิทธิแก่คนที่มีรายได้น้อยและปานกลางได้มีบ้านเป็นของตัวตามนโยบายรัฐบาลแบบไม่ผิดฝาผิดตัว