ช่องทางลงทุน ในบ้าน-คอนโดมือสอง

โดย...ราตรีแต่ง

หลายคนเริ่มสนใจลงทุนบ้านหรือคอนโดมือสอง แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นตรงไหนและเริ่มต้นอย่างไร DDproperty บริษัทคร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน แนะนำ 4 ช่องทางที่จะค้นหาบ้าน หรือคอนโดมิเนียมมือสองสำหรับลงทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนประเภทอื่นๆ เพราะมีอสังหาฯ เป็นตัวค้ำประกัน ถ้าเรามีเงินก้อนมากกว่า 7 หลักขึ้นไป หรือเงินเย็นที่ฝากไว้ในธนาคาร ก็เป็นเรื่องน่าลงทุน แต่ถ้าเป็นเงินกู้ต้องมีดอกเบี้ยไม่สูงมาก ต้องคำนวณว่าดอกเบี้ยนั้นคุ้มค่าหรือไม่

ช่องทางที่ 1

สำรวจเอง ซื้อโดยตรงกับเจ้าของ

ผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มือสอง แนะนำว่าอาจจะใช้วิธีซื้อโดยตรงกับเจ้าของที่ต้องการจะขาย ซึ่งอาจจะหาจากการสำรวจด้วยตัวเองในพื้นที่ใกล้บ้านของเรา หรือพื้นที่ที่เราคุ้นเคย หรืออาจจะใช้วิธีหาจากโฆษณาตามสิ่งพิมพ์ โฆษณาในอินเทอร์เน็ตหรือแม้กระทั่งประกาศขายบ้านตามเว็บไซต์ต่างๆ แล้วค่อยลงสำรวจพื้นที่จริง

การที่เราเลือกจากพื้นที่ที่คุ้นเคยก่อน นอกจากจะสะดวกในการหาแล้ว ความคุ้นเคยในพื้นที่นั้นๆ ยังทำให้เข้าใจทำเลนั้นๆ อย่างแท้จริงด้วยว่ามีโอกาสในการขายต่อ หรือปล่อยเช่าได้จริงหรือไม่ อีกทั้ง อาจจะมีโอกาสรู้ประวัติบ้านหรือคอนโดนั้นๆ ก่อนตัดสินใจลงทุนด้วยก็ได้

ข้อดีของช่องทางนี้ คือ ไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่น เพราะไม่ได้ซื้อผ่านตัวแทนนายหน้า สามารถต่อรองราคา ต่อรองค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ได้เต็มที่ด้วย

ข้อเสียของช่องทางนี้ คือ ต้องดำเนินการเรื่องเอกสารเองทุกอย่าง ซึ่งจะยุ่งยากมากกรณีที่บ้านนั้นๆ ติดปัญหาคาราคาซังหลายเรื่อง เช่น บ้านเป็นมรดกหลายชื่อเจ้าของ บ้านมีคนเช่าเดิมอยู่ไม่ยอมย้ายออก คนขายไม่ใช่เจ้าของบ้านตัวจริง เรียกว่าคนอยากขายไม่ใช่เจ้าของบ้าน คนเป็นเจ้าของบ้านไม่อยากขาย

ช่องทางที่ 2

หาจากบริษัทตัวแทน นายหน้า

ช่องทางนี้อาจจะเป็นอีกขั้นของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือสอง เพราะจะเป็นทางเลือกที่กว้างมากขึ้น มีให้เลือกหลากหลายประเภทอสังหาริมทรัพย์ หลากหลายทำเล ซึ่งถ้าเราเริ่มมีประสบการณ์แล้ว อาจจะเลือกช่องทางนี้ เพื่อให้โอกาสในการลงทุนกว้างขึ้นก็ได้ โดยปัจจุบันมีบริษัทตัวแทนนายหน้าจำนวนมากที่เปิดให้บริการซื้อขาย ให้เช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งถือว่าเป็นช่องทางที่มีความสะดวกมาก เรียกว่าเป็นแหล่งช็อปปิ้งบ้าน-คอนโดมือสองที่ดีมาก

ที่อยู่อาศัยที่นำมาขายผ่านตัวแทนนายหน้า ส่วนใหญ่จะถูกคัดกรองมาในระดับหนึ่ง เจ้าของอยากขายเองจริงๆ ปัญหาเรื่องเจ้าของตัวจริง ตัวปลอมมีน้อยมากอีกทั้ง เมื่อเราสนใจในบ้านหรือห้องชุดไหน ก็สามารถให้ตัวแทนนายหน้าเป็นผู้ประสานงานนัดกับเจ้าของอาจจะสะดวกกว่า ซึ่งหลายคนที่กังวลว่า การซื้อขายผ่านตัวแทนนายหน้าอาจจะทำให้เสียค่าคอมมิชชั่นสูงไปหรือไม่ ซึ่งในความเป็นจริงไม่ได้สูงขนาดนั้น แต่ละแห่งก็มีอัตราค่านายหน้าที่แตกต่างกันไป เราสามารถสอบถามก่อนได้ ถ้าพึงพอใจ ก็ตัดสินใจใช้บริการ แต่ถ้ารู้สึกว่าแพงไปก็หารายอื่น

อย่าปิดโอกาสการลงทุนในทุกช่องทาง เพราะคิดว่า ต้นทุนในช่องทางนั้นๆ สูงเกินไป ต้องรู้ข้อมูลให้ชัดก่อน ตัดสินใจทีหลัง ก็ยังไม่สาย

ข้อดีของช่องทางนี้ คือ สะดวกในการหาอสังหาริมทรัพย์มือสองในการลงทุน มีให้เลือกหลากหลาย สะดวกในการดำเนินการ ไม่ยุ่งยากเรื่องสัญญาซื้อขาย และการทำธุรกรรมต่างๆ

ข้อเสียของช่องทางนี้ คือ เรื่องส่วนลดต่างๆ อาจจะไม่ได้มาก และมีค่าคอมมิชชั่นที่เพิ่มขึ้นมา

ช่องทางที่ 3

เอ็นพีเอของสถาบันการเงิน

เอ็นพีเอ (NPA : Non-Performing Assets) หรือทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงิน ก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางสำคัญสำหรับคนลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือสอง เพราะนอกจากจะมีอสังหาริมทรัพย์ให้เลือกหลากหลายแล้ว ยังเป็นช่องทางที่ต้นทุนต่ำรองจากช่องทางกรมบังคับคดี เป็นช่องทางที่มีโอกาสจะได้ “ของดี ราคาถูก” แต่ก็ต้องใช้เวลาในการเฟ้นหา ซึ่งอาจจะเหมาะกับนักลงทุนที่อยู่ในแวดวงนี้มาได้ระยะหนึ่งแล้ว อาจจะไม่เหมาะกับคนที่เพิ่งเริ่มลงทุน เนื่องจากทรัพย์สินเอ็นพีเอมีให้เลือกเยอะมาก หลากหลายประเภท หลากหลายทำเล หลากหลายคุณภาพ คนที่เพิ่งเริ่มต้นหาทรัพย์สินมาลงทุนอาจจะยังมองภาพของทรัพย์สินรูปแบบนี้ไม่ขาด และอาจผิดพลาดในการลงทุนได้

ข้อดีของช่องทางนี้ คือ มีโอกาสได้ของดี ราคาถูก มีทางเลือกหลากหลาย และถ้าเป็นเอ็นพีแอลของธนาคาร ส่วนใหญ่จะมีข้อเสนอพิเศษในส่วนของสินเชื่อด้วย

ข้อเสียของช่องทางนี้ คือ ทรัพย์สินที่มีให้เลือกอาจจะมีจำนวนมากจนเลือกยาก และสภาพอาจจะทรุดโทรมกว่าบ้าน-คอนโดมือสองที่ขายโดยเจ้าของบ้านโดยตรง หรือบ้าน-คอนโดมือสองของบริษัทนายหน้า แต่ต้องระวังกรณีที่เจ้าของบ้าน-ห้องชุดเดิมยังอยู่อาศัย แม้จะเป็นทรัพย์สินที่ถูกแบงก์ยึดแล้ว ก็ต้องเสียเวลาฟ้องขับไล่

ช่องทางที่ 4

ประมูลบ้าน-คอนโด จากกรมบังคับคดี

เป็นช่องทางทำเงินจากอสังหาริมทรัพย์มือสองที่ถือว่าน่าสนใจพอสมควร เพราะเป็นช่องทางที่มีโอกาสได้ต้นทุนดีกว่าทุกช่องทาง มีโอกาสที่จะได้ราคาเริ่มต้นต่ำกว่าราคาตลาดถึง 30-50% แต่เหมาะกับนักลงทุนที่อยู่ในแวดวงนี้มานาน เนื่องจากมีขั้นตอนในการได้มาที่ค่อนข้างยุ่งยาก ซึ่งคนที่คุ้นเคยวิธีการเลือกทรัพย์สินมือสอง วิธีการประมูล ราคาที่เหมาะสม ราคาที่ควรหยุด ก็จะเลือกช่องทางนี้เป็นอันดับต้นๆ ในการลงทุน

สำหรับคนที่เพิ่งเริ่มลงทุน และสนใจช่องทางนี้ แนะนำว่าให้มาศึกษาก่อน ลองไปตามงานประมูลของกรมบังคับคดี แล้วเรียนรู้จากผู้มีประสบการณ์ในแต่ละขั้นตอน จนถึงจังหวะที่พร้อม ก็ลุยได้เลย