แบงก์เข้มปล่อยกู้บ้าน ฉุดภาคอสังหาฯซบ

การปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของสถาบันการเงินในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างเข้มงวดพอสมควร ซึ่งเป็นผลพวงจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ชัดเจน ทำให้รายได้ของผู้ซื้อบ้านยังไม่มีความแน่นอน ธนาคารพาณิชย์จึงยังต้องควบคุมความเสี่ยงคุณภาพสินเชื่ออย่างต่อเนื่อง ไม่ให้เป็นภาระแก่การตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญ

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย ระบุว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2559 เติบโต 6.9% และในปี 2560 คาดว่าอัตราการเติบโตจะลดลงเหลือ 6.2% สะท้อนภาพของความระมัดระวังของสถาบันการเงินได้เป็นอย่างดี

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนเป็นสินเชื่อที่สถาบันการเงินต้องการ เพราะเป็นสินเชื่อรายย่อยที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดเพราะมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน เทียบกับสินเชื่อรายย่อยอื่นๆ เช่น สินเชื่อบุคคล หรือบัตรเครดิตที่มีความเสี่ยงมากกว่า แต่หากเกิดหนี้เสียขึ้นมาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์นี้จะต้องตั้งสำรองสูงกว่า ตามวงเงินสินเชื่อที่ใหญ่กว่า

อีกทั้งเมื่อพิจารณาจากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) จะพบว่า สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีเอ็นพีแอลสูงกว่าสินเชื่อรายย่อยอื่นไปแล้ว โดยสิ้นปี 2559 สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีเอ็นพีแอลอยู่ที่ระดับ 3% ขณะที่สินเชื่อบุคคล เอ็นพีแอลอยู่ที่ 2.9% และสินเชื่อรถยนต์ เอ็นพีแอลอยู่ที่ 1.7%

ขณะนี้เราจึงเห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) เริ่มออกมาส่งเสียงถึงสถาบันการเงินให้ผ่อนปรนความเข้มงวดในการปล่อยกู้ลงบ้าง เพราะสาเหตุสำคัญที่ขายบ้านไม่ออกอันดับ 1 มาจากที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อนั่นเอง ซึ่งสอดคล้องกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เพิ่มขึ้นจาก 40% เป็นมากกว่า 50%

จิราภรณ์ ลินมณีโชติ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร ระบุว่า คอนโดมิเนียมราคา 2-3 ล้านบาท ยังน่าเป็นห่วง เพราะการปฏิเสธสินเชื่อสูง ทำให้คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมที่มองว่าจะเติบโต 5-6% ไม่แน่นอนว่าจะถึงหรือไม่ ขึ้นอยู่กับการเติบโตของจีดีพีและปัญหาหนี้ครัวเรือน

ทั้งนี้ การปฏิเสธให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน กลายเป็นความเชื่อมโยงที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพราะหากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ หรือดีเวลอปเปอร์ขายบ้านไม่ออก มีสต๊อกบ้านคงค้างเหลืออยู่มาก ก็ทำให้การเปิดโครงการใหม่น้อยลง เพื่อระบายสต๊อกที่คงค้างออกไปก่อน

นอกจากนี้ ผลกระทบลุกลามไปสู่ภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการซื้อขายบ้าน เช่น เฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้า ที่ยอดขายล้อไปตามการซื้อบ้านใหม่ของผู้บริโภคชะลอลงตามไปด้วย

ภาคอสังหาริมทรัพย์นับเป็นภาคส่วนที่มีความสำคัญต่อการฟื้นตัวเศรษฐกิจอย่างมาก เพราะสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนได้หลายรอบ (มัลติพลายเออร์ เอฟเฟกต์) นับตั้งแต่การเกิดโครงการใหม่ที่ช่วยกระตุ้นภาคการก่อสร้าง อิฐ หิน ปูน ทราย และยังเกิดการจ้างงาน เพิ่มกำลังซื้อระดับล่าง

เมื่อลูกค้าซื้อบ้านก็ต้องการเฟอร์นิเจอร์ กระตุ้นภาคการผลิตวัสดุตกแต่ง เครื่องใช้ไฟฟ้าหลายประเภท ทีวี ตู้เย็น โซฟา ผ้าม่าน ต้องมีเป็นพื้นฐาน จวบจนไปถึงเมื่ออยู่อาศัยแล้วก็จะมีการปรับปรุงซ่อมแซมบ้านและตกแต่งใหม่

ความสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อภาวะเศรษฐกิจมีมากแค่ไหน สังเกตได้จากนโยบายรัฐบาล เมื่อต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ซบเซาให้กลับฟื้นคืนมา มักจะพิจารณานำมาตรการที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์มาใช้เป็นอันดับแรก

ยกตัวอย่างใกล้ๆ ในรัฐบาลนี้ ทันทีที่ อภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ เข้ามาเป็น รมว.คลัง มีภารกิจด่วนคือ การกระตุ้นเศรษฐกิจให้พ้นจากภาวะชะงักงัน ด้วยการออกมาตรการสินเชื่อบ้านสำหรับผู้มีรายได้ไม่เกิน 3 หมื่นบาท/เดือน ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% อีกทั้งยังเพิ่มค่าหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้อีกด้วย

มาตรการในครั้งนั้นส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์คึกคักขึ้นอย่างทันทีทันใด และแน่นอนว่าส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินที่คิดว่าจะซบเซากลับขยายตัวพุ่งขึ้นมาอย่างโดดเด่น

อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐเข้ามาสนับสนุนเหมือนปีที่แล้ว ผนวกกับการดูแลคุณภาพหนี้ที่เข้มงวด สถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ให้ง่ายๆ ความหวังให้เกิดการหมุนเวียนของเม็ดเงินจากภาคอสังหาริมทรัพย์จึงต้องหยุดชะงัก

ภาพดังกล่าวอาจจะดูตรงข้ามกับแคมเปญสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินที่แข่งขันกันอย่างดุเดือด มีการแข่งลดดอกเบี้ยต่ำสุด จนกลับมาเห็นดอกเบี้ย 0% อีกครั้ง รวมทั้งดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ต่ำสุดถึง 3.3%

ทว่าแม้ดอกเบี้ยจะต่ำมาก แต่กระบวนการภายในของสถาบันการเงินมีการคัดลูกค้าค่อนข้างเข้มงวด ด้วยการคัดกรองคุณภาพลูกหนี้ใหม่อย่างเข้มข้น ไม่ว่าจะเป็นธนาคารเฉพาะกิจของรัฐและธนาคารพาณิชย์ ต่างคัดเลือกปล่อยกู้ให้แก่ลูกค้าที่มีกำลังผ่อนชำระที่แน่นอนเท่านั้น โดยกลุ่มลูกค้าที่สถาบันการเงินชื่นชอบคือ ผู้มีรายได้ประจำ มีแหล่งที่มารายได้ชัดเจน จะได้รับพิจารณาก่อน ส่วนอาชีพอิสระหรือเจ้าของกิจการจะถูกปฏิเสธในสัดส่วนมากหน่อย เพราะไม่มีเอกสารหลักฐานทางการเงินมาแสดง

อดิศร เสริมชัยวงศ์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ระบุว่า มีการปรับเกณฑ์รายได้ของลูกค้าสินเชื่อบ้านมาเป็น 2 หมื่นบาท/เดือนขึ้นไป จากเดิม 1.5 หมื่นบาท แต่ไม่ใช่ว่า 1.5 หมื่นบาท จะไม่รับ เพียงแต่ดอกเบี้ยในกลุ่มนี้จะสูงขึ้นตามความเสี่ยง

“ยอดอนุมัติสินเชื่อลดลงจาก 50% เหลือ 40% เพราะกำลังซื้อผู้ขอกู้ด้อยลง ความสามารถชำระหนี้น้อยลง ธนาคารไม่ดึงดันที่จะปล่อย เพราะสุดท้ายอาจสร้างภาระต่อผู้กู้เอง ดังนั้นปีนี้สินเชื่อบ้านอาจจะเติบโตเพียง 2-3% เท่านั้น” อดิศร กล่าว

ภายใต้ภาวะปัจจุบัน สถาบันการเงินอาจถูกมองว่าเป็นต้นเหตุที่ให้ยอดขายบ้านลดลงจนกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้ามองด้วยใจเป็นธรรมแล้ว จะเห็นความจำเป็นที่สถาบันการเงินต้องดูแลคุณภาพหนี้ เพราะต้องยอมรับว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังไม่มีความแน่นอน หากธนาคารปล่อยกู้โดยไม่รอบคอบแล้วกลายเป็นหนี้เสียขึ้นมา สถาบันการเงินก็ต้องรับผิดชอบหนี้เสียที่เกิดขึ้น

อย่างไรก็ตาม สถาบันการเงินเองที่ยังต้องแสวงหารายได้จากการปล่อยสินเชื่อก็กำลังรอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มจะได้เห็นในครึ่งหลังปีนี้ เพราะเม็ดเงินลงทุนภาครัฐจะเข้าในระบบและเกิดการหมุนเวียนอย่างเต็มที่ เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวดีรายได้ผู้บริโภคสูงขึ้น กำลังซื้อมากขึ้น ย่อมไม่มีเหตุผลใดที่ธนาคารจะปฏิเสธสินเชื่อให้เสียโอกาส