ความท้าทายของธุรกิจอสังหาฯ ปี'60

โดย...ศูนย์วิจัยกสิกรไทย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2560 มีจำนวน 107,000-109,000 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 5-7 เมื่อเทียบกับปี 2559 แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะกลับมาขยายตัว แต่หากพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยควบคู่กันไป จะพบว่าปี 2560 เป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญความท้าทายในการขายโครงการที่อยู่อาศัย

จากภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 ที่ผ่านมา เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ปรับลดเป้าหมายยอดพรีเซล ที่อยู่อาศัยในปี 2559 ลง รวมถึงนำโครงการที่อยู่อาศัยคงค้างกลับมาทำ การตลาดใหม่ด้วยการจัดโปรโมชั่น เช่น การมอบส่วนลดเงินสด การร่วมมือกับสถาบันการเงินนำเสนอโปรโมชั่นด้านอัตราดอกเบี้ย เป็นต้น ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ก็ชะลอเปิดตัวที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2559 หดตัวอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่ 3

โดยการนำโครงการที่อยู่อาศัยคงค้างกลับมาทำการตลาดใหม่ ประกอบกับการชะลอเปิดตัวที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2559 ที่ผ่านมา น่าจะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างในปี 2559 ลดลง สถานการณ์ดังกล่าวน่าจะส่งผลให้เกิดการปรับตัวสู่สมดุลระหว่างจำนวนและความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ รายได้ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งมาจากแบ็กล็อกที่รอการรับรู้จากโครงการที่อยู่อาศัยในอดีตที่ผ่านมา ในขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังต้องรักษาระดับอัตราการเติบโตของรายได้อย่างต่อเนื่องในอนาคต ดังนั้นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงยังคงวางแผนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อก่อให้เกิดการรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่องในระยะต่อไป โดยในปี 2560 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการเปิดขายโครงการแนวราบ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นตลาดซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง ประกอบกับโครงการแนวราบมีจำนวนหน่วยต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียม รวมถึงสามารถแบ่งการพัฒนาและขายเป็นเฟส จึงสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาไม่นาน

แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะกลับมาขยายตัวเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปี แต่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีแนวโน้มตั้งเป้าหมายการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ และเป้าหมายยอดพรีเซลที่อยู่อาศัยในปี 2560 อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไตรมาสแรกของปี 2560 ที่กิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายที่อยู่อาศัยอาจยังไม่คึกคัก เมื่อเทียบกับในช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งเป็นช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า หากพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยควบคู่กันไป จะพบว่าปี 2560 เป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญความท้าทายในการขายโครงการ ที่อยู่อาศัย ทั้งภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยในปี 2560 ที่คาดการณ์ว่าน่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ยังสะท้อนถึงข้อจำกัดด้านความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงภาระดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่กำลังผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินเชื่อระยะยาว อีกทั้งในส่วนของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณา รูปแบบการจัดโปรโมชั่นใหม่ๆ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัย จากที่แต่เดิมผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นิยมร่วมมือกับสถาบันการเงิน นำเสนอโปรโมชั่นด้านอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ หรืออัตราดอกเบี้ยร้อยละ 0 ในช่วงเวลาจำกัด

สถานการณ์ดังกล่าวล้วนเป็นปัจจัยกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2560 โดยคาดว่าน่าจะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ สิ้นปี 2560 ขยายตัวร้อยละ 4-8 เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2559 โดยเป็นการขยายตัวที่ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างกลับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2558 ซึ่งนับเป็นความท้าทายต่อการฟื้นตัวของการลงทุนและการซื้อขายโครงการที่อยู่อาศัยในระยะต่อไป

แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2560 จะมีแนวโน้มขยายตัว แต่ก็ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการเลือกเซ็กเมนต์และทำเลเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยกิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายน่าจะกระจุกตัวอยู่ที่โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในเซ็กเมนต์และทำเล ที่มีศักยภาพ ที่ราคาโครงการที่อยู่อาศัยมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน ทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ น่าจะมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น โดยแรงผลักดันสำคัญน่าจะมาจากต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น สอดคล้องกับข้อมูลดัชนีราคาที่ดินของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากในอดีต โดยในเดือน พ.ย. 2559 ขยายตัวร้อยละ 3.8 จากในช่วงเดียวกันของปี 2558

นอกจากนี้ ราคาโครงการคอนโด มิเนียมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจน่าจะมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น จากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใจกลางเมือง ทั้งกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน สอดคล้องกับข้อมูลราคาขายโดยเฉลี่ยของโครงการคอนโด มิเนียมในกรุงเทพฯ ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ที่มีอัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยโดดเด่นกว่าราคาขายโดยเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้โครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปน่าจะมีโอกาสปรับราคาสูงขึ้น ซึ่งสามารถดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน แต่ในปี 2559 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมามุ่งเน้นเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไป เพื่อเจาะตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อสูง ส่งผลให้ความต้องการซื้อโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่งในปี 2559 ประกอบกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปอย่างต่อเนื่องในปี 2560 น่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เผชิญความท้าทายในการระบายโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปได้ช้าลง

ในขณะที่ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมาน่าจะทรงตัว เนื่องจากภาวะหนี้สินครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อระดับกลางลงมา ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมายังเป็นไปอย่างจำกัด อย่างไรก็ตาม ในปี 2560 ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมาในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่เป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าน่าจะปรับตัวสูงขึ้นได้ โดยได้รับอานิสงส์จากความชัดเจนของการก่อสร้างส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าในเส้นทางต่างๆ