เช็กสัญญาณฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ไทย

โดย: วิภาวดี ศรีโสภา

อีไอซีมองว่า แม้ปัจจุบันจะยังไม่มีสัญญาณของภาวะฟองสบู่ ซึ่งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐอาจจะไม่ใช่ทางออกเดียว แต่การเพิ่มความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอาจช่วยกระตุ้นให้ตลาดดำเนินไปตามกลไกมากขึ้น จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่ผ่านมา ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์นั้นอยู่ในระดับที่สูง สะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อยังมีกำลังซื้อ เพียงแต่ยังขาดความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ และรอภาครัฐออกมาตรการกระตุ้น ดังนั้น การเรียกความเชื่อมั่นของผู้ซื้อให้มากขึ้นอาจจะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ทำให้ตลาดดำเนินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการควรคำนึงถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงล่าง จากรายได้ที่ขยายตัวช้า ประกอบกับภาระหนี้สินที่มีอยู่ค่อนข้างสูง ทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อและซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มนี้มีค่อนข้างจำกัด ซึ่งสะท้อนได้จากสัดส่วนของที่อยู่อาศัยเหลือขายที่มีระดับราคา 1-3 ล้านบาท/หน่วย เพิ่มขึ้นเป็น 59% ณ กลางปี

ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ อีไอซีพบว่าปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นเป็นผลมาจากราคาที่ดินที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ต่างจากตลาดที่เคยร้อนแรงของสิงคโปร์และจีนที่เกิดจากการเก็งกำไรของนักลงทุน ซึ่งภาครัฐของทั้งสองประเทศได้ออกมาตรการเพื่อชะลอการเก็งกำไร

อีไอซีมองว่าภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังไม่น่าห่วง อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการควรคำนึงถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อที่ลดลง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงล่างจากรายได้ที่ขยายตัวช้า

ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดความกังวลว่าอาจจะเกิดปัญหาฟองสบู่จากการเก็งกำไร จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พบว่าราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2556 จนถึงเดือน ต.ค. 2559 โดยราคาของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 8% และ 15% ตามลำดับ และมีหน่วยเหลือขายเพียงเล็กน้อย ประกอบกับการก่อสร้างบ้านแนวราบยังมีการแบ่งเฟสพัฒนาจึงไม่น่ากังวลมากนัก ต่างจากคอนโดมิเนียมที่ราคาโตถึง 31% และมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นถึง 34% เป็น 68,874 หน่วย ทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับการปรับราคาที่อยู่อาศัยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงนั้นว่ามีปริมาณมากน้อยเพียงใด

อีไอซีจึงนำกรณีของสิงคโปร์และจีนมาศึกษาเกี่ยวกับสัญญาณของฟองสบู่ว่ามีความเป็นได้มากน้อยเพียงใด สิงคโปร์เคยมีความกังวลเกี่ยวกับราคาที่สูงขึ้นถึง 23% ส่งผลให้ต้องมีมาตรการภาครัฐควบคุมทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานจนราคาปรับตัวลดลง ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ขยายตัวตั้งแต่ปี 2553-2556 เป็นผลมาจากการลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เริ่มลดลงตั้งแต่ปี 2553 จนต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมปกติ ทำให้ต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ดึงดูดความต้องการจากทั้งภายในและนอกประเทศ ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัวอย่างมากและรวดเร็ว ภาครัฐจึงต้องใช้มาตรการเพื่อเข้าควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่อาจเกิดจากการเก็งกำไรในช่วงที่ต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำ

ตัวอย่างของมาตรการที่ใช้เพื่อควบคุมด้านความต้องการ โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองเป็นต้นไป ซึ่งจะมีความรุนแรงมากขึ้น ได้แก่ การเพิ่มสัดส่วนของจำนวนเงินที่กู้ยืมต่อมูลค่าของสินทรัพย์ที่ซื้อ การเพิ่มอากรแสตมป์ที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเพิ่ม และการลดสัดส่วนของหนี้สินทั้งหมดต่อรายได้ ขณะที่ด้านความต้องการขายก็มีมาตรการออกมาควบคุมเช่นกัน ได้แก่ การเพิ่มอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ เพื่อควบคุมการขายต่อเพื่อทำกำไร ที่ในท้ายที่สุดอาจจะนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ รวมทั้งการเข้าควบคุมผู้ประกอบการต่างชาติที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์

ผู้ประกอบการจะต้องสร้างโครงการให้แล้วเสร็จภายใน 5 ปี และต้องขายให้หมดภายใน 2 ปี หลังโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ไม่เช่นนั้นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมตามหน่วยเหลือขายในอัตราก้าวหน้า ซึ่งถือเป็นมาตรการสำคัญที่ช่วยควบคุมปริมาณของหน่วยเปิดใหม่ที่กำลังจะเข้ามาในตลาดได้ดี

การใช้มาตรการของสิงคโปร์ถือว่ามีประสิทธิภาพมากจากหน่วยเปิดใหม่และการเก็งกำไรที่เริ่มลดลง โดยราคาที่อยู่อาศัยได้ปรับลดลงประมาณ 8% ในปัจจุบัน ขณะที่จีนกำลังเผชิญปัญหาฟองสบู่ที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ภาครัฐตัดสินใจใช้นโยบายควบคุมเฉพาะพื้นที่มากขึ้น ซึ่งจะช่วยชะลอภาวะฟองสบู่ได้ในระยะสั้น-กลาง ตลาดที่อยู่อาศัยในจีนก็มีปัจจัยกระตุ้นหลักจากอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเช่นกัน โดยลดลงเป็น 4.5% ในปัจจุบัน จากเดิม 7.0% ในกลางปี 2557

นอกจากนี้ ภาครัฐยังใช้นโยบายกระตุ้นตลาดโดยลดสัดส่วนเงินดาวน์เพื่อใช้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งเครื่องมือกระตุ้นการเติบโตของเศรษฐกิจโดยรวม ซึ่งสิ่งที่น่าจับตามองของจีนอยู่ที่ราคาที่พุ่งสูงนั้นกระจุกอยู่ในเมืองหลักที่เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ อย่างเช่น เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง กวางตุ้ง และเทียนจิน