เอเซียตื่นฟองสบู่! อสังหาฯพุ่ง เก็งกำไรทะลัก

ในปีนี้มีปรากฏการณ์ที่คาดไม่ถึงหลายอย่างเกิดขึ้นในเอเชีย ตั้งแต่การแย่งชิงตำแหน่งมหาอำนาจเศรษฐกิจระหว่างจีนกับญี่ปุ่น ไปจนถึงการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วของเศรษฐกิจประเทศต่างๆ ภายหลังผ่านพ้นจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยได้เพียงไม่ถึง 1 ปี

โดย....ทีมข่าวต่างประเทศ

 

หนึ่งในปรากฏการณ์ที่นักลงทุนจับตาเป็นพิเศษ คือ ความร้อนแรงของระดับราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และปริมาณทุนที่หลั่งไหลเข้ามาในตลาดนี้

การขยายตัวของระดับราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างหวือหวาจนกระทั่งน่าตกใจ

จีนมีอัตราการขยายตัวของราคาในตลาดอสังหาฯ ระหว่างปี 2550 ถึงไตรมาสแรกของปีนี้ถึง 30 เท่า เฉพาะในกรุงปักกิ่งมีอัตราการขยายตัวสูงกว่า 46 เท่า ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ แต่ยังนับว่าน้อยกว่าเมืองหางโจวที่ถีบตัวขึ้นมาถึง 65 เท่า

ฮ่องกง อัตราปรับเพิ่มถึง 42% นับตั้งแต่ต้นปีที่แล้วจนถึงปีนี้ และช่วงครึ่งแรกของปีอาจพุ่งขึ้นมาอีก 10% หากอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบ 2 ทศวรรษ ยังผลให้ฮ่องกงยังครองแชมป์ตลาดอสังหาฯ ที่ราคาแพงที่สุดในโลก ซึ่งเป็นตำแหน่งที่ยืนยันถึงความมั่งคั่งของฮ่องกง แต่ในขณะเดียวกันอัตราการขยายตัวที่รวดเร็วเกินไป กำลังกลายเป็นแนวโน้มที่อันตราย

ที่ไต้หวัน ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ราคาอสังหาฯ ดีดตัวขึ้นมาถึง 19.97% ยังผลให้ไต้หวันเป็นประเทศที่มีอัตราปรับเพิ่มของระดับราคาในตลาดอสังหาฯ สูงที่สุดในโลก เป็นรองก็แต่เพียงฮ่องกงและสิงคโปร์ อีกทั้งยังมีสัญญาณอัตราที่ภาวะฟองสบู่ในไต้หวันอาจรุนแรงกว่าฟองสบู่อสังหาฯ สหรัฐที่ระเบิดไปเมื่อปี 2551

ที่สิงคโปร์ ในราคาที่พักอาศัยส่วนบุคคลปรับขึ้นมาถึง 38% ช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ ทำลายสถิติสูงสุดที่เคยทำไว้เมื่อปี 2539 หรือก่อนที่เอเชียจะประสบกับวิกฤตการเงินเมื่อปี 2540 ขณะที่อัตราการขยายตัวของสิงคโปร์รวดเร็วไม่แพ้กัน เพราะคาดว่าจะโตถึง 13-15% ในปีนี้

อัตราการขยายตัวเช่นนี้ยิ่งเป็นแรงดึงดูดให้กระแสทุนเข้ามาลงทุนในสิงคโปร์ รวมถึงประเทศอื่นๆ ในเอเชีย โดยเฉพาะจีนที่โตในอัตราเฉลี่ย 9% และฮ่องกงกับไต้หวันที่ร้อนแรงไม่แพ้กันเพราะกำลังเกาะกระแสจีนอย่างเหนียวแน่น

สาเหตุที่เอเชียกำลังก่อภาวะฟองสบู่อย่างรวดเร็ว ก็เพราะทุนที่กำลังหนีสหรัฐและยุโรปกำลังหลั่งไหลเข้ามาเอเชีย ในฐานะพื้นที่ทดแทนการลงทุนที่ให้ดอกให้ผลดีกว่า และมีเสถียรภาพมากกว่า

แต่ในขณะเดียวกันเสถียรภาพของเอเชียกลับถูกบั่นทอนโดยกระแสทุนเหล่านี้ รวมถึงทุนภายในที่มั่งคั่งขึ้นและต่างพากันแสวงหาความมั่งคั่งยิ่งๆ ขึ้นด้วยวิธีการที่สุ่มเสี่ยงอย่างยิ่ง นั่นคือการเก็งกำไร

ในกรณีนี้ ทุนที่ไหลเข้าเอเชียจึงเป็นดาบสองคมอย่างไม่ต้องสงสัย

สิ่งที่เป็น “คุณ” สำหรับกองทุนที่กำลังหลั่งไหลเข้ามาเก็งกำไรในเอเชีย คือ ภูมิภาคนี้ยังขาดมาตรการควบคุมกองทุนดังเช่นสหรัฐและยุโรป ซึ่งบัดนี้ลงมือ“ล้อมคอก” ตลาดทุนอย่างขมีขมัน ภายหลังรอดชีวิตจากวิกฤตการเงินได้อย่างหวุดหวิด

 

แน่นอนว่า สิ่งที่เป็นคุณสำหรับกองทุนเก็งกำไร ย่อมเป็นโทษสำหรับประเทศต่างๆ ในภูมิภาคนี้ แต่ด้วยความร้อนแรงและความมั่งคั่งที่ได้รับ ทำให้เอเชียตระหนักในแนวโน้มของปัญหาน้อยมาก

จีนเป็นหัวหอกที่วางมาตรการสกัดกั้นการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นับตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2 เป็นต้นมา ล่าสุด คือคำสั่งจากธนาคารกลางให้ธนาคารที่ปล่อยกู้เข้าสู่ระบบทำการทดสอบสมรรถภาพทางการเงิน ในกรณีที่ระดับราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทิ้งตัวลงต่ำกว่า 50%

อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์ที่ออกมายังสับสนจนยากจะประเมิน เพราะแม้ระดับราคาจะปรับลดลงในช่วงเดือน ก.ค. และ ส.ค. แต่นักลงทุนยังกังวลกับปัญหาฟองสบู่อยู่ดี ขณะที่รัฐบาลยังคงย้ำด้วยคำพูดถึงการนำมาตรการมาใช้เพิ่มเติม รวมถึงการขึ้นภาษีการขายอสังหาฯ ซึ่งเป็นที่ถกเถียงกันมาก เพราะอาจกระทบต่อภาคธุรกิจ

โดยสรุปก็คือ จีนยังพะว้าพะวังกับการควบคุมระดับราคาอย่างเต็มที่เพราะเกรงผลกระทบด้านการลงทุน แต่ขณะเดียวกันหากไม่รีบป้องกันภาวะฟองสบู่อย่างจริงจัง สถานการณ์อาจยิ่งเลวร้ายลง

ในส่วนของฮ่องกงยังมีท่าทีที่คลุมเครือเช่นกัน โดยมีข่าวแว่วออกมาตั้งแต่เดือนมิ.ย. ว่าอาจขึ้นภาษีการขายอสังหาฯ แต่จนขณะนี้ก็ยังไม่มีความคืบหน้าใดๆ เช่นเดียวกับเมื่อต้นเดือนที่แล้ว ที่รัฐบาลฮ่องกงประกาศจะควบคุมกระบวนการปล่อยเงินกู้ พร้อมเพิ่มพื้นที่สำหรับก่อสร้างที่อยู่อาศัย

กระนั้นก็ตาม ทางการฮ่องกงอาจเห็นว่า การปล่อยเพียงข่าวนำร่องออกมาจะมีส่วนทำให้ระดับราคาปรับลงมาโดยไม่ต้องใช้มาตรการจริงๆ ก็เป็นได้ เพราะจะกระทบต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ที่กำลังขยายตัวและเป็นกำลังหลักของเศรษฐกิจฮ่องกง

ไต้หวันนับเป็นประเทศที่ใช้มาตรการอย่างเป็นระบบ โดยหน่วยงานควบคุมทางการเงินได้สั่งการให้ธนาคารเข้มงวดกับกระบวนการพิจารณาปล่อยเงินกู้ยิ่งขึ้น ขณะที่ธนาคารของรัฐอีก 2 แห่ง ขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อสังหาฯ และลดปริมาณเงินกู้สำหรับซื้อที่พักอาศัยราคาแพง อีกทั้งรัฐบาลยังอยู่ระหว่างพิจารณาขึ้นภาษีอสังหาฯ นับว่าไต้หวันมีความรัดกุมค่อนข้างมาก

เช่นเดียวกับสิงคโปร์ ที่เพิ่งกำหนดให้ธนาคารสามารถปล่อยเงินกู้สำหรับซื้อหาอสังหาฯ ได้ในสัดส่วนเพียง 70% ของราคาซื้อเท่านั้นจากเดิมที่จะปล่อยกู้ให้ลูกค้าได้ถึง 80% นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังต้องจ่ายเงินดาวน์เป็นเงินสดในสัดส่วน 10% ของราคาซื้อ จากเดิมที่จะต้องจ่ายเพียง 5%

มาตรการนี้มิใช่เพื่อกดดันประชาชน แต่เพื่อสกัดกั้นการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยที่เริ่มทวีความรุนแรงมากขึ้น พร้อมๆ กับที่เศรษฐกิจของสิงคโปร์กำลังขยายตัวเร็วจนน่าวิตก เพราะสูงถึง 24% ช่วงไตรมาส 2

กระทั่งนายกรัฐมนตรี ลีเซียนลูง ยังอดแสดงความวิตกไม่ได้ว่า อัตราการขยายตัวที่สูงถึงเพียงนั้น จะทำให้สิงคโปร์ปราศจากเสถียรภาพ และทางที่ดีควรโตในอัตราเฉลี่ย 3-5% ต่อปีเท่านั้น อีกทั้งสิงคโปร์ยังไม่ควรรับประชากรชาวต่างชาติเพิ่มมากเกินไป เพราะยิ่งจะเข้ามาแย่งที่อยู่อาศัยจนราคาพุ่งสูงลิ่ว จากเดิมที่สิงคโปร์อ้าแขนรับทรัพยากรบุคคลจากทั่วโลกด้วยความยินดี

ถ้อยคำของนายกรัฐมนตรีลีเซียนลูงเป็นภาพสะท้อนแนวทางการขยายตัวของเอเชียได้เป็นอย่างดี เพราะสิ่งที่ดีที่สุดไม่ใช่ความมั่งคั่งถ้วนหน้าที่มาพร้อมมูลค่าทางเศรษฐกิจที่ยิ่งแพงขึ้น

แต่สิ่งที่ดีที่สุดและปลอดภัยที่สุดสำหรับประเทศในเอเชียที่มีรากฐานมั่นคงอยู่แล้ว คือการขยายตัวอย่างพอเหมาะพอเจาะ

หาไม่แล้วฟองสบู่ที่เริ่มก่อตัวทั่วภูมิภาคจะทำให้ความหวังอันยิ่งใหญ่ของเอเชียต้องสลายลงไปกับตา