ระวังฟองสบู่อสังหาฯ ก่อตัวในสถาบันการเงิน
....โสภณ พรดชคชัย
จากการสำรวจวิจัยต่อเนื่องของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าในขณะนี้ยังไม่เกิดภาวะฟองสบู่แตกอย่างเด่นชัด เพราะอุปสงค์และอุปทานยังใกล้เคียงกัน เพียงแต่อุปทานเกิดขึ้นมากเป็นพิเศษ ซึ่งจูงใจให้เกิดอุปสงค์ หรือการซื้อขายเพราะการโฆษณา ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดปัญหาฟองสบู่แตกในอีก 2 ปีข้างหน้า หากการก่อสร้างของโครงการที่เปิดตัว ณ วันนี้แล้วเสร็จ
อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ฟองสบู่แตกนั้น ไม่ใช่ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นทันทีทันใด โดยพบว่าขณะนี้ปรากฏการณ์ฟองสบู่แตกเกิดขึ้นใกล้ๆ ตัวนี่เอง และกำลังสะสมเชิงปริมาณอยู่ ณ วันนี้
“เชื้อร้าย” ของฟองสบู่อาจแฝงตัวอยู่ในระบบสถาบันการเงินต่างๆในขณะนี้สถาบันการเงินกำลังแข่งขันอำนวยสินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านกันอย่างรุนแรง ปัจจัยชี้ขาดจูงใจให้คนซื้อบ้านซึ่งมีทั้งนักลงทุนและผู้ใช้สอยเอง (End Users) ก็คือ ราคา สถาบันการเงินมักต้องการให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินประเมินทุนทรัพย์ได้ตามราคาที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินประกาศไว้
ข้อนี้เป็นเสมือน
“จุดตาย” ที่เคยเกิดขึ้นกับธนาคารหลายแห่ง และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ 56 แห่ง ในช่วงปี 2540 นั่นเอง เพราะอำนวยสินเชื่อตามราคาที่สูงเกินจริง และผู้ซื้อไม่ผ่อนชำระได้ในภายหลังจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เคยพบว่าในบางโครงการราคาเสนอขายตามใบราคาที่ลูกค้าผู้ซื้อบ้านได้รับอาจต่ำกว่าใบราคาที่สถาบันการเงินได้รับบ้าง ทำให้สถาบันการเงินเข้าใจผิดว่าราคาที่ตนได้รับจากผู้ประกอบการบางรายนั้นถูกต้องแล้ว จึงอาจอำนวยสินเชื่อสูงเกินจริงไปบ้าง ทำให้เกิดปัญหาหนี้เสียกับสถาบันการเงินในอนาคต
ที่สำคัญ ราคาที่ผู้ประกอบการเสนออาจแตกต่างจากราคาที่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินได้วิเคราะห์ไว้ ในแง่หนึ่งผู้ประเมินค่าทรัพย์สินบางรายอาจจะ
“กดราคา” ให้ต่ำไว้เพื่อความปลอดภัยของตนเอง (Play Safe) ในอีกแง่หนึ่ง ราคาจริงที่ผู้ประกอบการตั้งไว้อาจสูงกว่าโครงการอื่นโดยเปรียบเทียบ จึงทำให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไม่สามารถประเมินได้ตามที่ทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินคาดหวังปกติสถาบันการเงินมักอำนวยสินเชื่อประมาณ 80% ของมูลค่าที่ประเมินได้ สถาบันการเงินสามารถอำนวยสินเชื่อได้มากกว่านี้ เช่น 90100% แต่สถาบันการเงินก็ไม่ต้องการเสี่ยงที่จะทำเช่นนั้น จึงมักหวังให้บริษัทประเมินประเมินค่าไว้สูงๆ ยิ่งในกรณีที่ราคาที่ประเมินสูงเกินราคาตลาด เช่น ณ 110% ของราคาจริง และสถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อถึง 90% ก็เท่ากับลูกค้าไม่ต้องมีเงินดาวน์เลย กรณีนี้เป็นการสร้างความเสี่ยงอย่างยิ่งต่อสถาบันการเงินเอง หากผู้ซื้อละทิ้งการผ่อนชำระในภายหลัง
นอกจากปัญหาด้านราคาแล้ว สถาบันการเงินยังประสงค์จะให้บริษัทประเมินประเมินให้ได้รวดเร็ว เช่น ภายใน 2 วัน ซึ่งอาจทำให้การประเมินมีโอกาสผิดพลาดได้มากขึ้น ฝ่ายการตลาดของสถาบันการเงินบางแห่งยังอาจแทรกแซงผู้ประเมิน โดยพยายามให้ประเมินได้มูลค่าสูงๆ กรณีนี้ทำให้หลายครั้งบริษัทประเมินอาจไม่สามารถสนองสถาบันการเงินได้เต็มที่ ทำให้สถาบันการเงินบางแห่งตั้งหรือรื้อฟื้นฝ่ายประเมินของตนเองขึ้นมา
หลังเกิดวิกฤตปี 2540 สถาบันการเงินส่วนมากจะว่าจ้าง (Outsource) บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินอิสระทำการประเมินให้ ทั้งนี้เพื่อความเป็นกลางทางวิชาชีพ ดังนั้นกรณีที่สถาบันการเงินบางแห่งตั้งฝ่ายประเมิน หรือตั้งบริษัทลูกมาประเมินเอง อาจถือเป็นการ
“ถอยหลังเข้าคลอง” และกลับเป็นต้นทุนที่สูงขึ้นในระยะยาวของสถาบันการเงินเอง เพราะจากวิกฤตครั้งก่อนสถาบันการเงินหลายแห่งต้องเชิญพนักงานออกเป็นจำนวนมากด้วยค่าใช้จ่ายที่สูงมากสำหรับข้อเสนอทางออกสำหรับสถาบันการเงิน ควรต้องรับผิดชอบค่าประเมินและการตรวจสอบอย่างเข้มงวดในการอำนวยสินเชื่อ ปกติค่าจ้างประเมินไม่ได้สูงมากนัก เช่น บ้านและอาคารชุดในกรุงเทพมหานคร หลังละอาจจะเป็นเงิน 3 ล้านบาท ค่าจ้างประเมินก็เป็นเงินเพียง 3,000 บาท หรือราว 0.1% ในขณะที่ค่านายหน้าโดยปกติเป็นเงินถึง 3% หรือ 9 หมื่นบาท
ดังนั้น หากสถาบันการเงินจะรับผิดชอบค่าประเมินแทนลูกค้า โดยเฉพาะในกรณีลูกค้าที่กู้เงินกับสถาบันการเงินตนเอง อาจเป็นช่องทางการแข่งขันหนึ่ง และสถาบันการเงินควรลงทุนทำหน่วยตรวจสอบมูลค่าที่ประเมิน เพื่อความรอบคอบในการอำนวยสินเชื่อ ซึ่งอาจจะมีต้นทุนครึ่งหนึ่งของค่าจ้างประเมินก็ยังเป็นเพียง 0.05% ของมูลค่าเท่านั้น จึงคุ้มที่สถาบันการเงินจะดำเนินการเพื่อการอำนวยสินเชื่ออย่างรอบคอบ
การแข่งขันกันอย่างเอาเป็นเอาตายในการอำนวยสินเชื่อในวันนี้ อาจจะซ้ำรอยเมื่อสิบกว่าปีก่อน ดังนั้นทุกฝ่ายจึงควรระวังและสังวรในข้อนี้ดร.โสภณ กล่าวทิ้งท้ายในที่สุด
