จำนองบ้านยังชีพ ไม่ง่ายอย่างที่คิด

โดย..ชลลดา อิงศรีสว่าง

วันนี้ดิฉันมาเป็นมวยแทนคุณอรุณ จิรชวาลา เจ้าของคอลัมน์ “เงินเงินเงิน” ตัวจริงที่ติดภารกิจไปต่างประเทศ จึงขอเว้นวรรคสัก 2 สัปดาห์ เมื่อกลับมาอาจจะมีเรื่องเด็ดๆ มาเล่าสู่กันฟัง

เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว รัฐบาลได้ออกมาตรการรองรับสังคมผู้สูงอายุ โดยคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ผ่านความเห็นชอบออกมา 4 มาตรการ มาตรการแรก คือ การจ้างงานผู้สูงอายุ โดยส่งเสริมให้นายจ้างมีการจ้างงานผู้สูงอายุผ่านการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี ด้วยการให้บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หักรายจ่ายได้ 2 เท่าของรายจ่ายประเภทเงินเดือนและค่าจ้าง สำหรับการจ้างงานบุคลากรที่มีอายุเกิน 60 ปีขึ้นไป

มาตรการที่สอง คือ การสร้างที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Complex) บนที่ราชพัสดุ ซึ่งจะนำร่องทำใน 4 จังหวัด คือ จ.ชลบุรี นครนายก เชียงราย และเชียงใหม่ ก่อน ขณะเดียวกันก็ได้จัดหาพื้นที่เพิ่มเติมอีกประมาณ 7 แห่ง อาทิ จ.ประจวบคีรีขันธ์ เป็นต้น

นอกจากนี้ ยังสนับสนุนการสร้างที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุบนพื้นที่อื่น โดยการเคหะแห่งชาติ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์การมหาชน) ธนาคารออมสิน รับผิดชอบ โดยสนับสนุน
สินเชื่อเงื่อนไขผ่อนปรนในวงเงินรวมไม่เกิน 4,000 ล้านบาท

มาตรการที่สาม สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) เพื่อให้ผู้สูงอายุนำสินทรัพย์ที่มีกรรม สิทธิ์มาเปลี่ยนเป็นรายได้ในการดำรงชีพ ซึ่งมูลค่าเงินที่กู้ได้จะขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้ มูลค่าบ้านและอัตราดอกเบี้ย โดยผู้กู้จะต้องมีอายุ 60 ปีขึ้นไป และมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย อายุสัญญามี 2 รูปแบบ คือ อายุสัญญาตามอายุขัยของผู้กู้ และอายุสัญญาที่กำหนดช่วงเวลา โดยให้จัดตั้งบริษัทค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เพื่อค้ำประกันความเสี่ยง

มาตรการที่สี่ ซึ่งเป็นมาตรการสุดท้ายคือ การบูรณาการระบบบำเหน็จบำนาญแห่งชาติ โดยกำหนดให้คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่จัดทำนโยบายและกำหนดทิศทางในการพัฒนาและกำกับดูแลระบบบำเหน็จบำนาญของประเทศให้มีความครอบคลุม และจัดตั้งกองทุนบำเหน็จบำนาญแห่งชาติ หรือ กบช. เพื่อเป็นกองทุนสำรองเลี้ยงชีพภาคบังคับ สำหรับแรงงานในระบบที่มีอายุตั้งแต่ 15-60 ปี ครอบคลุมลูกจ้างเอกชน ลูกจ้างชั่วคราวส่วนราชการ พนักงานราชการ ซึ่งไม่ได้เป็นสมาชิกกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ โดยกำหนดให้นายจ้างและลูกจ้างต้องร่วมกันส่งเงินเข้ากองทุนในอัตรา 3% ของค่าจ้าง

มาตรการที่ ครม.อนุมัติออกมานั้นเป็นมาตรการที่ดีและช่วยเหลือผู้สูงอายุได้ทั้งหมด แต่ละมาตรการจะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันไป แต่ที่ดิฉันให้ความสนใจคือมาตรการนำที่อยู่อาศัยมาเปลี่ยนเป็นรายได้เพื่อการยังชีพนั้น ดิฉันเห็นว่าเป็นมาตรการที่จะมีปัญหามากที่สุดกว่ามาตรการอื่น เนื่องจากจะมีเรื่องให้ต้องขบคิดและมองได้ในหลายมิติ

ในด้านของข้อดี เรื่องนี้ดิฉันว่าดีแน่นอน เพราะทำให้ผู้สูงอายุสามารถเลี้ยงตัวเองได้ เมื่อหมดวัยทำงานก็จะทำให้สามารถใช้ชีวิตที่เหลืออยู่อย่างมีความสุขตามสมควร โดยไม่ต้องคิดจะพึ่งพาลูกหลาน โดยเฉพาะผู้สูงอายุที่ไม่มีลูกหลาน

ในด้านที่อาจจะเป็นข้อเสียของมาตรการนั้น การกำหนดคุณสมบัติผู้กู้ การทำสัญญา และการสิ้นสุดสัญญาจะเป็นอย่างไร จะต้องลงรายละเอียดให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้มีปัญหาในภายหลัง เพราะการนำบ้านของตัวเองไปจำนองนั้นเท่าเอาทรัพย์สินก้อนสุดท้ายที่มี ซึ่งคนส่วนใหญ่มักจะคิดว่าบ้านเป็นทรัพย์สินที่เป็นมรดกตกทอด แต่จากนี้ไปบ้านไม่ใช่มรดกของลูกหลานอีกต่อไปแล้ว

นอกจากนี้ หากผู้สูงอายุเป็นคู่สมรส บ้านเป็นสินสมรสใครจะกู้ก็ถือว่าต้องรับผิดชอบร่วมกัน ซึ่งมักจะเลือกให้ผู้ที่มีอายุน้อยกว่าหรือคาดว่าจะมีอายุยืนกว่า เป็นผู้กู้เพื่อที่จะได้วงเงินสูงกว่า แต่หากผู้กู้เสียชีวิตลงแต่คู่สมรสยังไม่เสียชีวิตจะจัดการกันอย่างไร

ที่สำคัญ ดิฉันคิดว่าธนาคารที่จะให้กู้โครงการนี้ หากเป็นธนาคารพาณิชย์ดิฉันว่าคงจะไม่เข้าร่วมโครงการ เพราะการที่จะให้สินเชื่อแบงก์จะดูหลายสิ่ง โดยเฉพาะตัวบ้านหากเป็นบ้านอยู่อาศัยทำเลไม่ดีการยึดเพื่อไปขายต่อก็ไม่ง่าย หากขายไม่ได้ก็จะไปกองเป็นสินทรัพย์รอการขาย (เอ็นพีเอ) ซึ่งธนาคารก็ไม่ได้มีอาชีพเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้บ้านมาก็ต้องไปขายต่ออีกทอดหนึ่งเก็บไว้ก็มีต้นทุนเพิ่มอีก

ดังนั้น หากโครงการนี้เริ่มจริง รัฐบาลคงจะต้องไปกำหนดให้ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ ไม่ว่าจะเป็นธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นผู้เข้าไปดำเนินโครงการนี้ หากไม่มีธนาคารพาณิชย์รายใดเข้ามาร่วมทำโครงการ

ดิฉันเชื่อว่าแม้รัฐบาลจะสั่งการให้ธนาคารของรัฐเข้ามาดำเนินการรับจำนำบ้านจากผู้สูงอายุ แต่แบงก์ก็จะไม่สามารถรับจำนำบ้านจากผู้สูงอายุได้ทุกราย คงจะให้กับรายที่มีศักยภาพเท่านั้น ซึ่งนี่เป็นความจริงที่จะต้องบอกกับผู้สูงอายุ หรือใกล้จะสูงอายุทั้งหลายว่าเป็นอย่างไร

เรื่องการจำนองบ้านนี้เป็นเรื่องละเอียดอ่อนที่จะมีเรื่องของความพึงพอใจของลูกหลานด้วย อย่างไรก็ดี ดิฉันเชื่อว่าไม่มีผู้สูงอายุคนไหนอยากจะต้องมาจำนำบ้านตอนแก่เพื่อนำเงินมาใช้ เพราะความรู้สึกว่าบ้านคือมรดกให้ลูกหลานของคนไทยยังมีอยู่มาก เพื่อจะไม่ต้องลำบากตอนแก่สิ่งที่จะต้องทำคือ ออมให้มากกว่าจ่าย รู้จักการลงทุนที่เหมาะสม เดี๋ยวนี้หวังพึ่งดอกเบี้ยเงินฝากมาใช้ตอนแก่ไม่พอกินจริงๆ ค่ะ  &O5532;

(ชลลดา อิงศรีสว่าง เขียนแทน)