อสังหาฯมึนภาษีที่ดินแนวรถไฟฟ้า

จากการที่กระทรวงการคลังมีแนวความคิดต้องการจัดเก็บภาษีที่ดินตามแนวรถไฟฟ้านั้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มองว่าจะเป็นกฎหมายที่ออกมาซ้ำซ้อนกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เตรียมจะประกาศบังคับใช้ในปี 2560

อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดากรุ๊ป กล่าวว่า จากการที่ภาครัฐมีแนวคิดจะเก็บภาษีที่ดินบริเวณที่อยู่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้านั้น เนื่องจากหน่วยงานภาครัฐให้เห็นผลว่าได้มีการลงทุนพัฒนาโครงการเมกะโปรเจกต์ ซึ่งมีมูลค่าหลายหมื่นล้านบาท จึงต้องการจัดเก็บภาษีดังกล่าวเพิ่มเติม แต่ขณะนี้ยังไม่มีความชัดเจนว่ารูปแบบในการจัดเก็บภาษีนั้นจะออกมาเป็นรูปแบบใด

“ขณะนี้ยังไม่มีความชัดเจนว่าภาษีใหม่ที่จะจัดเก็บนั้น เก็บจากเจ้าของที่ดินหรือจะจัดเก็บจากผู้พัฒนาโครงการ รวมไปถึงฐานตัวเลขภาษีฯ ในการจัดเก็บยังไม่มีความชัดเจน จึงยังไม่สามารถบอกได้ว่าจะเป็นการเพิ่มภาระให้กับเจ้าของที่ดินหรือผู้พัฒนาโครงการมากน้อยแค่ไหน แต่ที่แน่ๆ การจัดเก็บไม่ควรมองเฉพาะใกล้กับโครงการรถไฟฟ้าแต่เพียงอย่างเดียวเท่านั้น แต่ต้องมองถึงการก่อสร้างสาธารณูปโภคในรูปแบบอื่นด้วย ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างสะพาน ซึ่งหากอยู่ใกล้ควรจะมีการจัดเก็บภาษีเพิ่มเติมหรือไม่”

ขณะที่แหล่งข่าวในธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ ให้ความเห็นว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินใกล้กับแนวรถไฟฟ้าถือว่ามีความซ้ำซ้อนกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ในปี 2560 เพราะการจัดเก็บต้องใช้เกณฑ์ของราคาประเมินที่ดินมาเป็นตัวจัดเก็บ ซึ่งแนวรถไฟฟ้าไม่ใช่เป็นตัวแปรเพียงอย่างเดียวที่จะทำให้จัดเก็บภาษีเพิ่ม เนื่องจากการตัดถนน การก่อสร้างสะพานก็ทำให้เกิดการพัฒนาในพื้นที่ แต่ก็สามารถสร้างความเสียหายที่ทำให้ที่ดินราคาตกลงได้ เช่น หากบ้านที่ก่อสร้างแล้วมีการก่อสร้างอุโมงค์ข้ามถนน หรือมีการก่อสร้างสะพานข้ามทางแยก 

ด้าน กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร กล่าวว่า มีความเป็นไปได้ว่าภาษีที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าอาจจะออกมาในรูปแบบกฎหมายลูก ต่อเนื่องกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รัฐบาลจะประกาศในปี 2560 ซึ่งขณะนี้ต้องรอดูความชัดเจนว่าอัตราการจัดเก็บภาษีนั้นจะออกมาในรูปแบบใด หากอัตราภาษีต่ำก็จะไม่เกิดปัญหาการร้องเรียนหรือคัดค้านเกิดขึ้น 

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้ความเห็นว่า ภาษีที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่รัฐบาลมีแนวคิดจะใช้นั้นจะทำให้ต้องมีการปรับราคาประเมินใหม่ตามพื้นที่ เหมือนกับสนามกอล์ฟจะต้องมีการจัดเก็บภาษีในอีกรูปแบบหนึ่ง หรือการขายทรัพย์ในรูปแบบเอ็นพีเอ ของสถาบันการเงินนั้นก็จะต้องเสียภาษีในอัตราที่แตกต่างกันตามการพัฒนาเมือง ทำให้ต้องมีการปรับอัตราการประเมินให้รวดเร็วตามการพัฒนาของพื้นที่ โดยราคาประเมินของภาครัฐจะปรับเปลี่ยนเร็วขึ้นซึ่งไม่ใช่ 4 ปีเปลี่ยนครั้ง

สำหรับการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยประจำไตรมาส 3 ปี 2559 พบว่าค่าดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) มีค่าเท่ากับ 53.8 สูงกว่าค่ากลาง แต่ปรับลดลงจากไตรมาสที่แล้ว (ไตรมาส 2/2559) ซึ่งดัชนีมีค่าเท่ากับ 54.7

ทั้งนี้ แยกประเภทผู้ประกอบการ พบว่า ผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (Listed) มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นสูงกว่าผู้ประกอบการที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียน (Non-Listed) โดยผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนมีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันเท่ากับ 62.0 ซึ่งลดลงจากระดับ 64.8 ในไตรมาสก่อนหน้า แต่ยังสูงกว่าค่ากลางมาก แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนยังมีความเชื่อมั่นที่ดีในภาวะปัจจุบัน

สำหรับผู้ประกอบการที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียน (ซึ่งส่วนใหญ่เป็นรายกลางและรายย่อย) มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันเท่ากับ 45.7 ซึ่งต่ำกว่าค่ากลางมาก (ค่ากลางเท่ากับ 50) แม้จะปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับ 44.5 ในไตรมาสก่อนหน้า แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กนอกตลาดมีความเชื่อมั่นที่ต่ำในภาวะปัจจุบัน สะท้อนให้เห็นความสามารถในการแข่งขันที่ด้อยกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่

ขณะที่ดัชนีความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) ประจำไตรมาส 3/2559 มีค่าเท่ากับ 64.7 ปรับลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสที่แล้ว (ไตรมาส 2/2559) ซึ่งมีค่าเท่ากับ 65.4 เมื่อแยกประเภทผู้ประกอบการ พบว่า ผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีค่าดัชนีความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ 69.6 ซึ่งปรับลดลงมากจากระดับ 74.7 ในไตรมาสที่แล้ว สะท้อนว่าแม้ผู้ประกอบการซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนจะยังมีความคาดหวังที่ดีต่ออนาคต แต่ก็อยู่ในระดับที่ลดลงจากเดิม

ส่วนผู้ประกอบการที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียน มีค่าดัชนีความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ 59.8 ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นจากระดับ 56.0 ในไตรมาสที่แล้ว สะท้อนว่าผู้ประกอบการซึ่งเป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีความคาดหวังที่ดีมากขึ้นต่ออนาคต