เพิ่มประสิทธิภาพ ตึกออฟฟิศเกรดรอง

โดย...สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล

รายงานจากศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2559 อัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ (ไม่แบ่งเกรด) เพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 9.4% จากเดิมที่ 9.0% เมื่อช่วงสิ้นปี 2558 โดยอาคารที่มีอัตราการว่างของพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือกลุ่มอาคารเกรดรอง ซึ่งมีผู้เช่าย้ายออก โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ห่างไกลจากรถไฟฟ้า ระบบขนส่งมวลชน ไม่ว่าจะเป็นสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหรือรถไฟฟ้าใต้ดิน 

อาคารสำนักงานเกรดรองในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 9.7% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของทั้งตลาดเล็กน้อย อย่างไรก็ดี การที่มีบริษัทผู้เช่าจำนวนมากขึ้นย้ายออกไปยังอาคารใหม่ที่มีคุณภาพดีขึ้น ส่งผลให้เจ้าของอาคารสำนักงานเกรดรองเริ่มใช้กลยุทธ์ต่างๆ เพื่อรักษาผู้เช่ารายเดิมและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ มีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการเจรจาเงื่อนไขกับบริษัทผู้เช่าทั้งรายที่มีอยู่เดิมและรายใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสิทธิในการใช้ที่จอดรถ การกำหนดเพดานการขึ้นค่าเช่า หรือการเสนอระยะปลอดค่าเช่า อย่างไรก็ดี แทบไม่พบว่ามีเจ้าของอาคารรายใดยินดีลดค่าเช่าในขณะนี้

เจ้าของอาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี แต่อาจไม่เป็นที่ต้องการของผู้เช่าแล้ว อาจพิจารณาการปรับปรุงใหญ่ให้อาคารมีรูปลักษณ์และคุณภาพที่ดีขึ้น โดยความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานคุณภาพดียังคงมีแนวโน้มขยายตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น การปรับปรุงอาคารจึงมีโอกาสในการให้ผลตอบแทนคุ้มค่า จากความเป็นไปได้ในการเรียกค่าเช่าได้สูงขึ้น และดึงดูดผู้เช่าได้ดีขึ้นหลังการปรับปรุงแล้วเสร็จ

ทั้งนี้ อาคารสำนักงานสำคัญๆ หลายอาคารที่ใช้กลยุทธ์การปรับปรุงอาคาร เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ซึ่งไม่จำกัดเฉพาะในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดรอง แต่รวมถึงอาคารเกรดเอด้วย ตัวอย่างอาคารที่เพิ่งปรับปรุงอาคารเสร็จสิ้นไปเมื่อเร็วๆ นี้ ได้แก่ อาคารไซเบอร์เวิลด์ อาคารสินธร และอาคารจีพีเอฟวิทยุ ส่วนอาคารที่กำลังอยู่ในระหว่างการปรับปรุงในขณะนี้ ได้แก่ อาคารเคี่ยนหงวน 2 อาคารซันทาวเวอร์ และอาคารวานิช