หมดเวลากระตุ้นอสังหาฯ เอกชนลุยต่อลงทุน1.2แสนล้าน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้จะหมดโปรโมชั่นจากภาครัฐในการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอน 2% และลดค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% ซึ่งมีแนวโน้มว่าตลาดหลังจากนี้จะชะลอตัวลง แต่ภาคเอกชนโดยเฉพาะบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ก็ยังพร้อมที่จะเดินหน้าลงทุนปลุกตลาดอย่างต่อเนื่อง เพราะเชื่อว่ายังมีปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ ที่ทำให้กำลังซื้อใหม่ๆ เกิดขึ้นได้

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยหลังหมดมาตรการสนับสนุนภาค อสังหาฯ อาจจะชะลอตัว 2-3 เดือน ถือเป็นเรื่องปกติของทุกครั้งที่สิ้นสุดมาตรการภาครัฐ หากไม่มีปัจจัยลบแรงๆ ที่กระทบกับภาวะเศรษฐกิจหรือการตัดสินใจ ตลาดก็จะค่อยๆ ฟื้นตัวกลับมาในที่สุด ขณะเดียวกันยังมีโครงการบ้านประชารัฐ
และมาตรการลดหย่อนภาษีจากการ
ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ยังใช้ได้ถึงสิ้นปี

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยหลังหมดมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจำนองเหลือ 0.01% ว่า ตลาดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะยังถูกขับเคลื่อนด้วยโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายใหญ่ 10 รายที่กินส่วนแบ่งตลาดมากถึง 47% ของตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัยกว่า 3.5 แสนล้านบาทในปีที่แล้ว

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่แต่ละรายได้ประกาศแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2559 ไว้แล้ว แต่ในช่วง 4 เดือนแรกที่ผ่านมายังเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก จึงมั่นใจได้เลยว่านับจากนี้อีก 8 เดือนที่เหลือของปีนี้ ต่างต้องเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเพียงแค่ 10 รายใหญ่ของตลาดมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 67 โครงการ มูลค่า 1.2 แสนล้านบาท และส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับกลางล่าง ซึ่งโครงการใหม่เหล่านี้จะเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของตลาดในอีก 8 เดือน

ปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะตั้งแต่รัฐบาลประกาศใช้มาตรการตั้งแต่ 29 ต.ค. 2558 มีระยะเวลาเพียง 6 เดือน ทำให้ผู้ประกอบการที่มีสต๊อกบ้าน-คอนโดพร้อมอยู่ในมือจำนวนมากทุกรายต่างเร่งระบายสต๊อกที่มีอยู่ ทุกค่ายไม่ว่าจะเป็นค่ายเล็กหรือค่ายใหญ่ ต่างอัดโปรโมชั่นแรงๆ ให้สิทธิประโยชน์ที่เพิ่มจากมาตรการรัฐไปอีก เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจ ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก เรียกว่าเป็นจังหวะของการระบายของเก่า

“ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาผู้ประกอบการได้เคลียร์สต๊อกไปแล้วส่วนหนึ่ง หลายโครงการพร้อมอยู่ยอมหั่นราคาเพื่อเร่งการตัดสินใจ ต่อจากนี้มหกรรมอัดโปรโมชั่นแรงเพื่อระบายสต๊อกคงหยุดไปสักพัก  เพราะต่อจากนี้อีก 8 เดือนข้างหน้า ผู้ประกอบการจะหันกลับมาเอาความต้องการอนาคต หรือฟิวเจอร์ดีมานด์ก่อน ส่วนความต้องการวันนี้ หรือทูเดย์ดีมานด์ ต้องเร่งขายกระดาษวันนี้เพื่อให้มียอดโอนที่ดีในปี 2560-2561 เรียกว่าสลับกลุ่มเล่น”

นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีโครงการรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้างเป็นตัวขับเคลื่อน โดยคาดว่ารถไฟฟ้าสายสีม่วงจะเป็นแม่เหล็กสำคัญที่จะกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยชานเมือง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นตลาดระดับกลางล่าง โดยรถไฟฟ้าเส้นทางนี้จะคล้ายกับสายสีเขียว อ่อนนุช-แบริ่ง ที่ช่วงที่รถไฟฟ้ายังไม่วิ่งซัพพลายจะมีจำนวนมาก แต่พอรถไฟฟ้าวิ่งซัพพลายเหล่านั้นได้รับความนิยมมาก แต่สายสีม่วงอาจจะไม่แรงเท่าอ่อนนุช-แบริ่ง เพราะวิ่งไกล โดยโซนก่อนข้ามแม่น้ำตลาดคอนโดมิเนียมจะบูมมาก ส่วนบ้านแนวราบจะบูมช่วงที่ข้ามแม่น้ำไปแล้ว

ประเสริฐ กล่าวว่า ส่วนตลาดต่างจังหวัดจะมีความแตกต่างจากตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลมาก โดยช่วงที่มีมาตรการอสังหาฯ แม้ว่าตลาดต่างจังหวัดก็ได้รับอานิสงส์ โดยเฉพาะ 6 จังหวัดหลัก เติบโตมากถึง 11% ได้แก่ ชลบุรี เติบโต 9% ระยอง เติบโต 34% เชียงใหม่ เติบโต 6% ขอนแก่น เติบโต 24% สงขลา เติบโต 7% มีเพียงตลาดภูเก็ตที่ยังหดตัวลง 18% แต่หลังจากหมดมาตรการตลาดต่างจังหวัดจะยังไม่มีซัพพลายใหม่ขับเคลื่อน และคงต้องใช้เวลาอีก 2 ปีกว่าจะฟื้นตัวกลับมาบูมอีกครั้ง

ภาพรวมการใช้มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอด 6 เดือนที่ผ่านมา ถือว่าเป็นมาตรการที่เข้ามาได้ถูกจังหวะและมีระยะเวลาที่เหมาะสม เพราะซัพพลายในมือของผู้ประกอบการมีจำนวนมาก ซึ่งหากไม่มีการเร่งระบายสต๊อกก็ยากจะเกิดการลงทุนรอบใหม่ โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลต่อเนื่องกับจีดีพี 2.9 เท่า จากยอดขายและยอดโอนช่วง 6 เดือน ราว 3 แสนล้านบาท รวมกับธุรกิจเกี่ยวเนื่องจะกลายเป็น 8.7 แสนล้านบาท จึงอาจกล่าวได้ว่ามาตรการครั้งนี้มีส่วนช่วยกระตุ้นจีดีพีให้ขยายตัวเพิ่มขึ้น 1.1%

กวี ชูกิจเกษม รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย กล่าวว่า ในส่วนของหุ้นอสังหาริมทรัพย์ หลังจากมีการประกาศใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ขยับขึ้นในช่วงแรก แต่หลังจากนั้นก็ยังผันผวน โดยเฉพาะตั้งแต่ 4 เดือนแรกของปีนี้ หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ไม่ได้ขยับขึ้นมาก แม้ว่ายอดขายและยอดโอนจะดี เพราะตลาดหุ้นเป็นตลาดเก็งกำไรเป็นหลัก หากผู้ประกอบการไม่เปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งสัดส่วนถึง 90% จะเปิดตัวใหม่ 8 เดือนที่เหลือ กลุ่มนักเก็งกำไรระยะสั้นก็จะไม่สนใจ จึงเป็นผลให้หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ไม่ได้ร้อนแรงมากเท่ากับกระแสข่าวยอดโอนพุ่ง จึงอาจกล่าวได้ว่ามาตรการอสังหาฯ เกือบทุกมาตรการไม่ได้มีผลกับราคาหุ้นมากนัก

อย่างไรก็ตาม ตลาดหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ก็ยังน่าลงทุนในระยะยาว เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์เริ่มปรับตัวหารายได้ระยะยาว  แต่สิ่งที่ต้องระมัดระวังต่อจากนี้ นั่นคือ เศรษฐกิจโลกอาจมีผลกับภาพรวมเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างเลี่ยงไม่ได้ เพราะการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงและสิงคโปร์เริ่มตกลง อาจเป็นสัญญาณของการเกิดวิกฤตเศรษฐกิจโลกรอบใหม่