บ้านประชารัฐ กระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น

โดย...ปวริศร์ พฤศราช และวิภาวดี ศรีโสภา

มติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ที่เห็นชอบโครงการบ้านประชารัฐ ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ เพื่อสร้างโอกาสให้ประชาชนทั่วไปที่มีรายได้น้อย รวมทั้งข้าราชการพลเรือน ทหาร ตำรวจ และบุคลากรทางการศึกษา ที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อนให้สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาที่ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

วิธีการคือให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไทย สนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชน (Post Finance) เพื่อการกู้ซื้อ ปลูกสร้าง ซ่อมแซม/เพิ่มเติม และรวมถึงการซื้อทรัพย์ NPA ของธนาคารที่เข้าร่วมโครงการ มีวงเงิน 4 หมื่นล้านบาท ในระยะเวลา 2 ปี

โดยให้อัตราดอกเบี้ยระดับต่ำและผ่อนปรนสัดส่วนความสามารถชำระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) เพิ่มขึ้นแต่ไม่เกิน 50% ของรายได้สุทธิต่อเดือนกรณีลูกค้ารายย่อย

ทั้งนี้ กรณีลูกค้าสวัสดิการที่ทำข้อตกลงหักเงินเดือนกับธนาคารจะใช้ DSR ที่ 80% ของรายได้สุทธิ และสินเชื่อเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ประกอบการที่เข้าร่วมโครงการมีวงเงินอีก 3 หมื่นล้านบาท โดยให้อัตราดอกเบี้ยต่ำที่ 4% ต่อปี ในระยะเวลา 2 ปี

มาตรการนี้ นอกจากจะช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง ซึ่งปัจจุบันมีอัตราการขายได้ช้าลงและจำนวนเหลือขายสูงประมาณ 33% ของทั้งตลาดแล้ว ยังช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจจากการใช้จ่ายในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องอีกด้วย

จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2558 พบว่ามีอัตราการขายที่อยู่อาศัยระดับล่างช้าลงค่อนข้างมากจากเฉลี่ย 10% ต่อเดือนในปี 2557 เหลือเพียง 5% ต่อเดือนในปี 2558 โดยจำนวนหน่วยเหลือขายที่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทั้งหมด 5.53 หมื่นหน่วย

ขณะที่ในส่วนของหน่วยเหลือขายที่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ประมาณ 1.055 หมื่นหน่วย ซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นหน่วยเหลือขายจากตลาดคอนโดมิเนียมถึง 9,700 หน่วย

บริเวณที่มีหน่วยเหลือขายมากสุด 3 ลำดับแรก คือ ย่านรังสิต คลอง 1-7 ย่านบางพูน และย่านบางกอกน้อย-บางกอกใหญ่

ขณะที่หน่วยเหลือขายในระดับราคา 1-2 ล้านบาท อีกกว่า 4.475 หมื่นหน่วย ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 2.45 หมื่นหน่วย บริเวณแรกที่มีหน่วยเหลือขายมากสุด 3 ลำดับแรก คือ ย่านรัตนาธิเบศร์ ย่านวงแหวนรอบนอก-เพชรเกษม และยานบางขัน-คลองหลวง

หน่วยเหลือขายจากทาวน์เฮาส์อีก 1.92 หมื่นหน่วย โดยบริเวณที่มีหน่วยทาวน์เฮาส์เหลือขายมากสุด 3 ลำดับแรก คือ ย่านบางนา-ตราด กม.10-30 ย่านลำลูกกา และย่านป้อมพระจุลฯ

ขณะที่บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนของหน่วยเหลือขายที่ค่อนข้างน้อยประมาณ 2% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมดที่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท นอกจากนี้มาตรการดังกล่าวจะส่งผลดีต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ได้แก่ วัสดุก่อสร้าง ประกันภัย เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์ ที่จะได้รับผลพลอยได้จากโครงการดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม ผู้มีรายได้น้อยจะมีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่อาจจะมีจำนวนไม่มากนัก เนื่องจากกลุ่มนี้มีระดับหนี้ค่อนข้างสูงอยู่แล้ว โดยกลุ่มผู้มีรายได้น้อยมีหนี้สินต่อรายได้ในระดับที่ค่อนข้างสูง ซึ่งจะทำให้ขอสินเชื่อได้ยาก แม้ว่าจะมีการผ่อนปรนเพดานหนี้ต่อรายได้เพิ่มขึ้นแล้วก็ตาม

ดังนั้น จึงมองว่ามาตรการจะช่วยกระตุ้นตลาดได้มาก เนื่องจากโครงการไม่จำกัดเงื่อนไขด้านรายได้และผู้ร่วมโครงการ ซึ่งจะได้รับประโยชน์สูงสุดทั้งในด้านอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำที่ลดลงจากสถาบันการเงินที่ยื่นขอสินเชื่อ รวมทั้งค่าใช้จ่ายและส่วนลดของราคาขายที่อยู่อาศัยหรือส่วนลดพิเศษ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนอง และภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางในปีที่ 1 จากผู้ประกอบการที่จะรับผิดชอบให้ทั้งหมด

สิ่งที่ควรจับตาคือระดับหนี้ครัวเรือนที่อาจจะเพิ่มขึ้นและเร่งตัวเร็วขึ้น โดยโครงการบ้านประชารัฐราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนี้ ถือเป็นนโยบายเพิ่มเติมในการเพิ่มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาฯ ภายหลังมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ให้ผลประโยชน์ทางด้านภาษี สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ออกมาในช่วงปลายปี 2015 และจะสิ้นสุดในสิ้นปีนี้

แม้ว่าทั้งสองมาตรการสามารถช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจในระยะสั้นได้ดี แต่อาจจะต้องจับตามองระดับหนี้ที่อาจจะเพิ่มเติมเข้ามาจากการจับจ่ายซื้อเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ตามมาด้วย ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาคการบริโภคที่อาจจะลดลงในระยะยาว เนื่องจากการที่ประชาชนมีภาระหนี้สินเพิ่มขึ้นทำให้กำลังการจับจ่ายใช้สอยลดลงตามไปด้วย

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังคงต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ที่เน้นผู้มีรายได้น้อยในปริมาณที่มากเกินไป เนื่องจากพื้นที่ของตลาดกลุ่มนี้มักมีปัญหาจากภาระหนี้และรายได้ที่อ่อนไหวกับภาวะเศรษฐกิจ แม้ว่าโครงการบ้านประชารัฐจะเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดทั้งในด้านของผู้ประกอบการที่สามารถระบายหน่วยเหลือขายและผู้ซื้อที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้นโดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้น้อย

แต่ถ้าผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างไม่ระมัดระวัง ก็อาจจะนำไปสู่ภาวะสินค้าล้นตลาดได้ในอนาคต