ตลาดที่อยู่อาศัยอาเซียน (จบ)

โดย...โสภณ พรโชคชัย

หลังจากกล่าวถึงตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร จาการ์ตา พนมเปญ ไปแล้ว ตอนสุดท้ายของตลาดที่อยู่อาศัยอาเซียนยังเหลือข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยเมืองในอาเซียนอีก 2 เมือง คือ มะนิลา และโฮจิมินห์

กรุงมะนิลา

ณ เดือน มิ.ย. 2558 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่พบในการสำรวจประมาณ 116 โครงการ รวมจำนวนหน่วย 98,667 หน่วย รวมมูลค่า 373,750 ล้านเปโซ หรือประมาณ 284,050 ล้านบาท (0.76 บาท/เปโซ) มีราคาขายเฉลี่ยหน่วยละ 3.788 ล้านเปโซโดยประมาณ ถือว่าสูงกว่าราคาบ้านในกรุงเทพมหานคร อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับปี 2552 ราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่านี้มาก (1.9 ล้านบาท)

ในจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 98,667 หน่วยนั้น ขายไปแล้ว 63,795 หน่วย หรือ 65% ของทั้งหมด ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ 34,872 หน่วย หรือ 35% ทั้งนี้ มีอัตราการขาย 2.6% ซึ่งถือว่าการขายค่อนข้างช้า สินค้าระดับราคาเกิน 20 ล้านเปโซ ขายได้เกือบหมดแล้ว สินค้าราคา 10-20 ล้านเปโซ ขายได้มากเช่นกันถึง 87% แต่ทั้งนี้เป็นสินค้าบ้านที่มีอยู่ไม่มากนัก

อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 2-3 ล้านเปโซ ถึง 33,991 หน่วย ที่อยู่อาศัยถึงมากกว่าครึ่งหนึ่งขายในราคาไม่เกิน 3 ล้านเปโซ และเกือบทั้งหมดขายในราคาไม่เกิน 10 ล้านเปโซ

ในแง่ของมูลค่าการพัฒนา 373,750 ล้านเปโซ กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 3-5 ล้านเปโซ มูลค่ารวม 121,391 ล้านเปโซ หรือประมาณ 33% ของทั้งหมด ที่อยู่อาศัยถึง 67% หรือ 2 ใน 3 ขายในราคาไม่เกิน 5 ล้านเปโซ ในจำนวน 116 โครงการที่ขายอยู่ในท้องตลาด ณ เดือน มิ.ย. 2558 นั้น พบว่ามีอยู่ 26 โครงการ เป็นโครงการที่เปิดตัวในปี 2557 รวม 14,226 หน่วย (14% ของหน่วยขายทั้งหมด) รวมมูลค่า 40,066 ล้านเปโซ (11% ของมูลค่าทั้งหมด) ราคาขายต่อหน่วยคือ 2.816 ล้านเปโซ ซึ่งต่ำกว่าราคาโดยรวมที่ 3.788 ล้านเปโซ แสดงให้เห็นอย่างหนึ่งว่าราคาขายของที่อยู่อาศัยลดลง ความต้องการอาจจะลดลง จึงทำให้เกิดการขายสินค้าในราคาค่อนข้างต่ำลงเป็นสำคัญ

สินค้าที่ขายดีเป็นสินค้าที่มีราคาขายไม่เกิน 1 ล้านเปโซ โดยขายได้ถึง 8.3% อย่างไรก็ตาม สินค้านี้มีจำนวนจำกัดมากเพียง 169 หน่วยเท่านั้น สินค้าที่เปิดตัวมากที่สุดก็คือที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านเปโซ โดยเปิดถึง 7,403 หน่วย จากทั้งหมด 14,226 หน่วย หรือราวครึ่งหนึ่งของที่เปิดตัว

นครโฮจิมินห์

ณ เดือน เม.ย. 2558 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่พบในการสำรวจประมาณ 68 โครงการ รวมจำนวนหน่วย 42,458 หน่วย รวมมูลค่า 4,660 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 149,128 ล้านบาท (32 บาท/เหรียญสหรัฐ) มีราคาขายเฉลี่ยหน่วยละ 109,762 เหรียญสหรัฐ หรือ 3.512 ล้านบาทโดยประมาณ ซึ่งถือว่าสูงกว่าราคาบ้านในกรุงเทพมหานคร อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับปี 2552 ราคาขายเฉลี่ยของบ้านสูงถึง 164,348 เหรียญสหรัฐ หรือ 5.259 ล้านบาท

ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึง 78% ขายได้แล้ว และบางส่วนเพิ่งขายหมดไป ในส่วนที่ยังขายได้น้อย แต่ยังไม่ได้สรุปว่าขายไม่ดีก็คือ ห้องชุดราคาไม่เกิน 3 หมื่นเหรียญสหรัฐ ขายได้ 32% หรือบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 6 แสนเหรียญสหรัฐ ที่ขายได้ 41%

เมื่อพิจารณาถึงอัตราการขายต่อเดือน พบว่าสินค้าที่ขายดีได้แก่ตึกแถวราคาเกิน 6 แสนเหรียญสหรัฐ ขายได้เดือนละ 16.7% ทั้งนี้อาจเป็นเพราะตั้งอยู่ในทำเลที่ดี บ้านเดี่ยวราคา 90,001-150,000 เหรียญสหรัฐ ก็ขายได้ดีถึง 8.3% ส่วนที่ขายได้ช้ามากก็คือ ห้องชุดราคา 300,001-6 แสนเหรียญสหรัฐ ซึ่งขายได้เดือนละ 1.3% แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงมีปัญหาในการขาย

ในปี 2557 มีโครงการเปิดตัวใหม่ 10 โครงการ รวม 4,815 หน่วย ซึ่งถือว่ามีการเปิดตัวไม่มากนัก อย่างไรก็ตาม จากการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่งฟื้นตัว การเปิดตัวโครงการใหม่แม้จะมีเพียง 10 โครงการ ก็ถือว่ามากพอสมควร ส่วนในปี 2558 มีเปิดตัว 6 โครงการ ในช่วง 4 เดือนแรก รวม 4,189 หน่วย ซึ่งแม้จะน้อยกว่าปี 2557 แต่ก็ถือได้ว่าปี 2558 ดูคึกคักกว่าปี 2557 เสียอีก

การวิเคราะห์เปรียบเทียบ

ผู้เขียนเคยทำแบบสอบถาม ถามสมาชิกหอการค้าลาว พบว่า คนลาวนิยมซื้อทรัพย์สินประเภทห้องชุดและที่อยู่อาศัยอื่นในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็น หนองคาย อุดรธานี ขอนแก่น แม้แต่ในกรุงเทพมหานครและพัทยาก็ยังซื้อไว้พอสมควรเช่นกัน และเมื่อเดือน ต.ค. 2558 ผู้เขียนได้ทำแบบสอบถามกับผู้ชมงานมหกรรมการก่อสร้างและตบแต่งในนครย่างกุ้ง พบว่าชาวเมียนมานิยมซื้อบ้านในไทยเป็นอันดับที่ 2 รองจากสิงคโปร์ แต่ก็ยังถือว่ามีผู้สนใจซื้อบ้านมากพอสมควร มากกว่าไปซื้อที่อื่น เช่น ออสเตรเลีย และสหรัฐอเมริกา

จะเห็นได้ว่าเพื่อนบ้านไทยรู้จักประเทศไทยมากกว่าที่คนไทยจะรู้จักประเทศเหล่านี้ ในแง่หนึ่งที่ไทยมีศาสนา วัฒนธรรม คล้ายคลึงกับเพื่อนบ้านหลายประเทศ ก็ยิ่งทำให้นักลงทุนในอาเซียนสนใจประเทศไทยมากขึ้น ในประเทศเพื่อนบ้านรู้สึกเป็นมิตรกับไทย ในขณะที่ชาวไทยอาจมีทัศนคติที่เป็นลบกับประเทศเพื่อนบ้านจนเกินไป ซึ่งอาจไม่ดีต่อสถานภาพของประเทศไทยในอนาคต

ในด้านการร่วมทุน การไปลงทุนพัฒนาที่ดินในอาเซียน ควรที่จะมีผู้ร่วมทุนที่ดี โดยอาจเริ่มต้นดำเนินการเป็นโครงการขนาดเล็ก เพื่อ “ชิมลาง” ดูก่อน ไม่จำเป็นต้องทำโครงการใหญ่ และหาผู้ร่วมทุนเป็นนักพัฒนาที่ดินรายกลางๆ ที่มีอนาคตที่ดีเช่นกัน เพื่อจะได้เข้าตลาดหลักทรัพย์ในอนาคต การที่จะเข้าไปในแบบ “ฉายเดี่ยว” อาจมีความเสี่ยงสูงในระยะเริ่มต้น