ตลาดที่อยู่อาศัยอาเซียน (2)

โดย...โสภณ พรโชคชัย

ฉบับเมื่อวาน (2 มี.ค. 2559) ได้กล่าวถึงตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร (กทม.) เมืองหลวงของประเทศไทย และถือเป็นเมืองสำคัญในฐานะประเทศที่เป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งทางบกของอาเซียน วันนี้บทความจะกล่าวถึงตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองสำคัญๆ ของอาเซียนในลำดับต่อไป

กรุงจาการ์ตา

ณ เดือน ส.ค. 2558 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่พบในการสำรวจประมาณ 312 โครงการ รวมจำนวนหน่วย 157,801 หน่วย รวมมูลค่า 13,444 เหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 447,261 ล้านบาท (35.5 บาท/1 เหรียญสหรัฐ) มีราคาขายเฉลี่ยหน่วยละ 85,196 เหรียญสหรัฐ (3.024 ล้านบาทโดยประมาณ) ถือว่าพอๆ กับราคาบ้านใน กทม. อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับในสมัยก่อนเมื่อปี 2552 ราคาขายเฉลี่ยของบ้านต่ำกว่านี้มากหรืออยู่ที่ 1.9 ล้านบาท

ในจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 157,801 หน่วยนั้น ขายไปแล้ว 97,526 หน่วย หรือ 62% ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ 60,275 หน่วย หรือ 38% มีอัตราการขาย 2.9% ซึ่งถือว่าการขายค่อนข้างช้า ระยะเวลาในการขายจะหมดในเวลาอีก 13.4 เดือนข้างหน้า บนสมมติฐานที่จะไม่มีสินค้าอื่นใดเข้ามาในตลาดอีก ระยะเวลานี้นับว่าเร็วดีพอสมควร

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 30,001-6 หมื่นเหรียญสหรัฐ มีอยู่ถึง 66,607 หน่วย ขายไปได้แล้ว 43,823 หน่วย รองลงมา คือ ที่อยู่อาศัยระดับราคา 15,001-3 หมื่นเหรียญสหรัฐ มีอยู่ 26,139 หน่วย ขายได้แล้ว 14,331 หน่วย

ในแง่ของมูลค่าการพัฒนานั้น 13,444 ล้านเหรียญสหรัฐ กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 30,001-5 หมื่นเหรียญสหรัฐ มูลค่ารวม 2,909 ล้านเหรียญสหรัฐ ที่น่าแปลกใจคือ รองลงมากลับเป็นกลุ่มราคา 150,001-3 แสนเหรียญสหรัฐ มีมูลค่ารวมถึง 2,826 ล้านเหรียญสหรัฐ ตามด้วยกลุ่มราคามากกว่า 6 แสนเหรียญสหรัฐขึ้นไป ที่มีมูลค่ารวมถึง 2,403 ล้านเหรียญสหรัฐ ในแง่อัตราการขายได้ต่อเดือนพบว่า เฉลี่ยแล้วเดือนหนึ่งๆ ขายได้ประมาณ 2.9% ของมูลค่าทั้งหมด แต่สินค้าราคาปานกลาง คือ 60,001-9 หมื่นเหรียญสหรัฐ ขายได้ถึง 3.7% ซึ่งนับว่าสูงสุด

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยถึง 62% เป็นห้องชุดพักอาศัย บ้านเดี่ยว 0% ที่ดินจัดสรร 0% บ้านแฝด 3% ทาวน์เฮาส์ 33% และตึกแถว 2% ราคาเฉลี่ยสำหรับที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตา เป็นดังนี้ ราคาเฉลี่ยรวมหน่วยละ 85,196 เหรียญสหรัฐ (3.024 ล้านบาทโดยประมาณ) ทั้งนี้แยกเป็นบ้านเดี่ยว 249,917 เหรียญสหรัฐ (8.872 ล้านบาท) บ้านแฝด 630,921 เหรียญสหรัฐ (22.398 ล้านบาท) ทาวน์เฮาส์ 101,729 เหรียญสหรัฐ (3.611 ล้านบาท) ตึกแถว 164,726 เหรียญสหรัฐ (5.848 ล้านบาท) ห้องชุด 71,533 เหรียญสหรัฐ (2.539 ล้านบาท) และที่ดินจัดสรร 92,130 เหรียญสหรัฐ (3.271 ล้านบาท)

สำหรับที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นห้องชุด โดยพบว่าห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 30,001-6 หมื่นเหรียญสหรัฐ จำนวน 52,143 หน่วย หรือ 33% อาจกล่าวได้ว่าหน่วยขายห้องชุดถึง 69% ขายในราคาไม่เกิน 6 หมื่นเหรียญสหรัฐ ซึ่งเป็นห้องชุดขนาดเล็กๆ สำหรับการอยู่อาศัยในเขตเมือง อย่างไรก็ตาม อัตราการขายก็ไม่สูงมากนัก คือเท่าๆ กับอัตราการขายรวมคือ 3.3-4.3% โดยห้องชุดราคา 600,001 เหรียญสหรัฐขึ้นไป และ 60,001-9 หมื่นเหรียญสหรัฐ ขายได้ดีกว่ากลุ่มอื่นคือขายได้เดือนละประมาณ 9.1% และ 4.3% ตามลำดับ

กรุงพนมเปญ

ณ เดือน เม.ย. 2558 พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยที่พบในการสำรวจประมาณ 83 โครงการ รวมจำนวนหน่วย 43,571 หน่วย รวมมูลค่า 5,858 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 187,456 ล้านบาท มีราคาขายเฉลี่ยหน่วยละ 134,442 เหรียญสหรัฐ หรือ 4.302 ล้านบาทโดยประมาณ ถือว่าสูงกว่าราคาบ้านใน กทม. อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับปี 2552 ราคาขายเฉลี่ยของบ้านสูงถึง 9 หมื่นเหรียญสหรัฐ หรือ 2,880 ล้านบาท

ในจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 43,571 หน่วยนั้น ขายไปแล้ว 35,132 หน่วย หรือ 81% ของทั้งหมด ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ 8,439 หน่วย หรือ 19% ทั้งนี้มีอัตราการขาย 2.7% ซึ่งถือว่าการขายค่อนข้างช้า สินค้าระดับราคา 600,001 เหรียญสหรัฐ ขายได้เกือบหมดแล้ว ส่วนสินค้าราคา 60,001-9 หมื่นเหรียญสหรัฐ ขายได้มากที่สุดถึง 90% อาจกล่าวได้ว่าสินค้าราคา 90,001-1.5 แสนเหรียญสหรัฐ ก็ขายได้มากเช่นกัน อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากอัตราที่ขายได้ต่อเดือน พบว่าบ้านราคา 150,001-3 แสนเหรียญสหรัฐ ขายได้เร็วสุด 4.04%

เมื่อพิจารณาตามราคาขายต่อหน่วย จะสังเกตได้ว่ากลุ่มหน่วยขายที่มีมากที่สุดขายในระดับราคา 90,001-1.5 แสนเหรียญสหรัฐ จำนวน 18,102 หน่วย หรือ 42% ของทั้งหมด รองลงมามีระดับราคา 30,001-6 หมื่นเหรียญสหรัฐ มีจำนวน 8,521 หน่วย หรือ 20% และอันดับที่สาม คือ ระดับราคา 60,001-9 หมื่นเหรียญสหรัฐ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีราคาปานกลาง โดยทั้ง 3 กลุ่มนี้ (30,000-1.5 แสนเหรียญสหรัฐ เป็นราคาที่มีกลุ่มบริษัท พัฒนาที่ดิน พัฒนาไว้มากที่สุด

ขณะที่กลุ่มที่มีการพัฒนามากที่สุด มีอยู่ 3 กลุ่มใกล้เคียงกัน ได้แก่ บ้านราคา 90,001-1.5 แสนเหรียญสหรัฐ รองลงมา คือ บ้านในระดับราคา 150,001-3 แสนเหรียญสหรัฐ ซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีราคาแพงมาก และอีกกลุ่มหนึ่งคือกลุ่มที่มีราคา 300,001-6 แสนเหรียญสหรัฐนั่นเอง

เมื่อพิจารณาถึงอัตราการขายต่อเดือน พบว่าสินค้าที่ขายดี ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ ราคา 150,001-3 แสนเหรียญสหรัฐ ขายได้ดีมากถึง 8.3% ต่อเดือน บ้านแฝดราคา 90,001-1.5 แสนเหรียญสหรัฐ ขายได้ 5.5% ห้องชุดราคา 150,001-3 แสนเหรียญสหรัฐ ก็ขายได้ดีพอสมควร (4.6%) ส่วนที่ี่ขายได้ช้ามากก็คือ ห้องชุดราคา 90,001-1.5 แสนเหรียญสหรัฐ ซึ่งขายได้เดือนละ 1.45% และอื่นๆ กระจายไปในแต่ละกลุ่มของที่อยู่อาศัย

(อ่านต่อฉบับพรุ่งนี้)