ตลาดที่อยู่อาศัยอาเซียน(1)

โดย...โสภณ พรโชคชัย

แนวโน้มสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตก็คือการไปลงทุนอสังหาฯ ข้ามชาติตามการเปิดตัวเขตเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งจะทำให้มีการไหลบ่าของกำลังแรงงานมีฝีมือมากขึ้นในอนาคต ผู้เขียนจึงรับหน้าที่ทบทวนผลสำรวจตลาดอสังหาฯ อาเซียนที่ดำเนินการโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาฯ ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

ประเทศไทยกับอาเซียน

ประเทศไทยมีทำเลที่ตั้งอยู่ในศูนย์กลางของแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ในอดีตประเทศไทยเคยเป็นศูนย์กลางการขนส่งทางอากาศ แต่สิงคโปร์สามารถก้าวผ่านประเทศไทยทางอากาศได้ และยังเป็นจุดยุทธศาสตร์เส้นทางเดินเรืออีกด้วย ดังนั้น สิงคโปร์กลายเป็นศูนย์กลางการค้าขายทางเรือและอากาศ และศูนย์รวมอุตสาหกรรมเทคโนโลยีชั้นนำแม้มีข้อจำกัดด้านขนาดของประเทศและทรัพยากรธรรมชาติ

อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังคงมีสมรรถภาพในการเป็นศูนย์กลางการขนส่งทางบก ในอีกสิบปีข้างหน้ารถไฟความเร็วสูงจะกลายเป็นแนวทางการขนส่งทางบกที่มีความสำคัญที่สุด ซึ่งจะมีเส้นทางตัดผ่านประเทศไทยด้วย ระบบรถไฟความเร็วสูงนี้จะช่วยให้การพัฒนาประเทศทั้ง 6 บนคาบสมุทรอินโดจีนเป็นไปอย่างยั่งยืนได้ ช่วยให้ประเทศไทยมีอนาคตที่สดใสไปด้วย

ประเทศไทยมีระบบเศรษฐกิจที่ใหญ่เป็นอันดับสองในภูมิภาครองจากอินโดนีเซีย อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบค่า GDP ต่อหน่วยประชากรแล้ว ประเทศไทยเป็นอันดับสี่รองจากสิงคโปร์ บรูไน และมาเลเซีย ขณะนี้อัตราการเติบโตของ GDP ของไทยต่ำที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อย่างไรก็ตามเมื่อความวุ่นวายทางการเมืองคลี่คลาย สถานการณ์น่าจะดีขึ้นตามลำดับ

กรุงเทพมหานคร

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรอขายอยู่ถึง 171,905 หน่วย โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดคือ ห้องชุด จำนวน 67,349 หน่วย หรือ 39% ของทั้งหมด รองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ มี 48,999 หน่วย หรือ 29% และบ้านเดี่ยวจำนวน 39,826 หน่วย หรือ 23% นอกนั้นเป็นบ้านแฝด อาคารพาณิชย์ และที่ดินจัดสรรอย่างละ 6% 2% และ 1% ตามลำดับ

หากพิจารณาจากระดับราคา สินค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าราคาค่อนข้างถูกถึง 45,043 หน่วย หรือ 26% ของทั้งหมด รองลงมาเป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 43,928 หน่วย (26%) และระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 42,099 หน่วย (24%) อาจกล่าวได้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยถึง 56% มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และหากพิจารณาถึงสินค้าที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มีรวมกันถึง 82% ของสินค้าทั้งหมด แต่สินค้าราคาแพงกว่านี้ แม้มีจำนวนน้อย แต่มูลค่าค่อนข้างสูง

เมื่อแยกแยะตามประเภทที่อยู่อาศัยและระดับราคาจะพบว่า สินค้าที่รอขายอยู่ในขณะนี้ สามารถแยกแยะได้ดังนี้

อันดับที่ 1 กลุ่มใหญ่ที่สุดก็คือห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 24,534 หน่วย หรือ 14% ของหน่วย เหลือขายทั้งหมด อันดับที่ 2 คือ
ทาวน์เฮาส์ ราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 19,208 หน่วย หรือ 11% ของทั้งหมดอันดับที่ 3 คือ ทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 18,290 หน่วย หรือ 11% ของทั้งหมดเช่นกัน อันดับที่ 4 คือ บ้านเดี่ยว ราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 17,950 หน่วย หรือ 10% ของทั้งหมด

ในเดือน ม.ค. 2559 ภาพรวมของอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปิดตัวลดลงเล็กน้อยในแง่ของจำนวนโครงการ โดยมีโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 22 โครงการ ลดลงจากเดือน ธ.ค. 2558 จำนวน 1 โครงการ แต่กลับมีจำนวนหน่วยขายและมูลค่าเพิ่มขึ้น โดยเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้ง 22 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวม 6,669 หน่วย และมีมูลค่ารวม 20,233 ล้านบาท

จำนวนอสังหาฯ ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 6,669 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 2,809 หน่วย (เดือน ธ.ค. 2558 มีจำนวน 3,860 หน่วย) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 73% เนื่องจากมีโครงการอาคารชุดเข้าสู่ตลาดในเดือนนี้จำนวน 7 โครงการ และมีจำนวนหน่วยขายเฉลี่ยต่อโครงการมากถึง 659 หน่วย โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุด จำนวน 4,613 หน่วย (69.2%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ 1,279 หน่วย (19.2%) อันดับ 3 บ้านเดี่ยว 461 หน่วย (6.9%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

เมื่อพิจารณาถึงมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่เกิดใหม่ในเดือน ม.ค. 2559 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 20,233 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 9,297 ล้านบาท (เดือน ธ.ค. 2558 มีมูลค่า 10,936 ล้านบาท) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 85% ซึ่งในเดือนนี้ลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะแตกต่างกับเดือนที่ผ่านมา โดยจะพบว่าสินค้าที่เข้าสู่ตลาดมี 2 กลุ่มหลัก คือ กลุ่มที่มีราคาค่อนข้างถูก และกลุ่มที่มีราคาแพง โดยในเดือนนี้มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมากถึง 68% รองลงมาคือราคา 3-5 ล้านบาท 20% ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมด

เมื่อพิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 21% ลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 27% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาฯ ที่มีอัตราการได้สูงสุดอันดับ 1 คืออาคารชุดระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จำนวน 154 หน่วย ขายได้แล้ว 126 หน่วย (82%) รองลงคือ อาคารชุดระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 505 หน่วย ขายได้แล้ว 228 หน่วย (45%) และอันดับ 3 คืออาคารชุดระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 630 หน่วย ขายได้แล้ว 135 หน่วย (21%)

ถ้านำข้อมูลการเปิดตัวในเดือนแรกมาพิจารณา อาจประเมินทั้งปี 2559 จะมีโครงการเปิดใหม่ 80,028 หน่วย รวมมูลค่าเพียง 242,796 ล้านบาท ทำให้เห็นว่า จำนวนหน่วยลดกว่าปี 2558 ถึงเกือบ 25% และอาจถึง 40% ดังนั้น ในการพัฒนาหรือลงทุนในอสังหาฯ จึงต้องติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด

(อ่านต่อฉบับพรุ่งนี้)