เร่งสรุปศูนย์พหลโยธิน เอกชนติงโครงการรัฐขาดเอกภาพ

นอกจากที่ดินบริเวณสถานีแม่น้ำ และ กม.11 ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) แล้ว สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ยังเร่งสรุปผลศึกษาออกแบบศูนย์พหลโยธิน โดย ชัยวัฒน์ ทองคำคูณ รองผู้อำนวยการ สนข. กล่าวว่า ในการสัมมนารับฟังความคิดเห็นของประชาชนครั้งที่ 1 โครงการศึกษาออกแบบรายละเอียดศูนย์คมนาคมพหลโยธิน และการพัฒนาต้นแบบการพัฒนาพื้นที่โดยรอบศูนย์กลางคมนาคม จะใช้เป็นแนวทางในการรับฟังความเห็นครั้งที่ 2-3 พร้อมจัดทดสอบความสนใจภาคเอกชนในการลงทุน (Market Sounding) เชิญชวนเอกชนมาลงทุน สรุปรูปแบบการลงทุน เสนอกระทรวงคมนาคมในเดือน ส.ค.นี้

ทั้งนี้ ศูนย์กลางคมนาคมจะเป็นแหล่งรวมการเดินทางที่เชื่อมโยงจาก กทม.ออกไปยังภาคต่างๆ ซึ่งมีโครงการรถไฟไทย-จีน รถไฟไทย-ญี่ปุ่น รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต สายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เป็นต้น อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ และมีพื้นที่สีเขียว ซึ่ง สนข.จะพัฒนาพื้นที่รอบๆ ให้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์และริมทางเดินสองข้างทาง

สำหรับพื้นที่ศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธินจะใช้รถโดยสารด่วนพิเศษ (บีอาร์ที) เชื่อมต่อการเดินทางในบริเวณดังกล่าว 15 สถานี 13 กม. วงเงินลงทุนประมาณ 2,000 ล้านบาท และจะทำสกายวอล์กเชื่อมสถานีกลางบางซื่อ-สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส เพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทางของประชาชนในพื้นที่ด้วย

อย่างไรก็ตาม ในการออกแบบศูนย์คมนาคมพหลโยธินและพัฒนาพื้นที่โดยรอบ จะเปิดโอกาสให้เอกชนเข้ามามีส่วนร่วมลงทุนเชิงพาณิชย์ ทั้งในส่วนของกิจการร้านค้าสองข้างทางเดิน และการเดินรถบีอาร์ที รวมทั้งการทำสกายวอล์กเชื่อมทางเดินต่างๆ ซึ่งคาดว่า หลังจากรับฟังความคิดเห็นครบ 3 ครั้งแล้ว จะทำ Market Sounding ซึ่งคาดว่าจะประมาณการมูลค่าการลงทุนทั้งหมดได้ในช่วงที่สรุปข้อมูลครั้งสุดท้ายกลางปีนี้

ก่อนหน้านี้ นักวิชาการภาคอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่า สถานีบางซื่อจะเป็นแกรนด์ สเตชั่น ที่ในอนาคตจะมีคนมาใช้บริการกว่า 1 แสนคน จากการเป็นจุดเชื่อมต่อที่จะเดินทางไปทั่วโลก เพราะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ ส่วนมักกะสันเป็นพระรอง  ส่วนสถานีแม่น้ำ ย่านคลองเตย การรถไฟฯ มีแผนจะทำมาสเตอร์แพลนร่วมกับการท่าเรือแห่งประเทศไทย ซึ่งมีที่ดินจำนวนมากบริเวณท่าเรือคลองเตยใกล้กับสถานีแม่น้ำ

ด้านแหล่งข่าวจากวงการอสังหา ริมทรัพย์ เปิดเผยว่า สิ่งที่น่าเสียดายในการทำแผนพัฒนาที่ดินของรัฐ นั่นคือการไม่มีมาสเตอร์แพลนร่วมกันระหว่างหน่วยงานของรัฐเอง ต่างฝ่ายต่างจ้างบริษัทที่ปรึกษาเพื่อทำแผนพัฒนาที่ดินที่มีโมเดลไม่ต่างกัน คือ เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม เรียกว่าเป็นสูตรตายตัวในแบบที่แต่ละโครงการไม่มีจุดเด่นดึงดูดที่ชัดเจนเลย

นอกจากนี้ การขนที่ดินในมือของรัฐออกมาทำโมเดลที่ไม่แตกต่างกัน อาจทำให้ซัพพลายทั้งโรงแรม ออฟฟิศ ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียมบริเวณนั้นล้นได้ ยังไม่นับรวมข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาการเช่าในการพัฒนาบนที่ดินของรัฐที่ได้เพียง 30 ปี ซึ่งถือว่าสั้นเกินไปสำหรับการลงทุนโครงการหมื่นล้านแสนล้านเหล่านี้ จึงเป็นสิ่งที่ภาครัฐควรคิดใหม่ นั่นคือ ควรนำที่ดินของหน่วยงานรัฐมากางทุกแปลง และพัฒนาแบบบูรณาการร่วมกัน

สำหรับโครงการบริเวณสถานีแม่น้ำของการรถไฟฯ หากไม่รวมเป็นแปลงเดียวกับการท่าเรือฯ และหน่วยงานรัฐอื่นที่อยู่ใกล้เคียงให้เห็น 1,400 ไร่ ก็ยากจะเกิด เพราะลำพังที่ดินของการรถไฟฯ เพียงแปลงเดียว มีข้อจำกัดเรื่องทางเข้าออกมาก เพราะปัจจุบันทางเข้าออกหลักทั้งฝั่งถนนเชื้อเพลิงและฝั่งวัดช่องลม ไม่เพียงพอที่จะเป็นทางเข้าออกของโครงการ บิ๊กโปรเจกต์ที่มีมูลค่าหมื่นล้านแสนล้าน ซึ่งเวลาที่หน่วยงานรัฐจ้างที่ปรึกษาพัฒนาโครงการล้วนคิดการใหญ่ โปรเจกต์ใหญ่ แต่ไม่มีอะไรที่เป็นจุดเด่นที่จะดึงให้คนเข้ามาเลย จนดูเหมือนไม่ได้ตั้งใจจะศึกษาให้โครงการเกิดขึ้นได้จริง

เวลานี้ไม่ใช่เพียงการรถไฟฯ เท่านั้น แต่หน่วยงานรัฐวิสาหกิจและหน่วยงานรัฐหลายราย ต่างขนที่ดินในมือมาให้เอกชนศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนา เพราะต่างมองว่าที่ดินและอสังหาฯ เป็นทางออกเดียวในการหารายได้เพิ่ม ซึ่งก่อนหน้านี้จะเห็นว่าการรถไฟฯ พยายามปั้นโครงการ “มักกะสัน คอมเพล็กซ์” บนที่ดินกว่า 400 ไร่ใจกลางเมืองให้เกิด จ้างบริษัทที่ปรึกษามาหลายรอบ เชิญเอกชนร่วมหารือหลายครั้ง แต่ท้ายที่สุดก็ยังไม่อาจเกิดขึ้นได้จริงด้วยข้อจำกัดหลายประการของภาครัฐเอง