สภาวะตลาด ที่อยู่อาศัย ตามแนวรถไฟฟ้า (1)

โดย...วิภาวดี ศรีโสภา

โครงการรถไฟฟ้าที่มีกำหนดเปิดดำเนินการเพิ่มเติมอีก 4 สาย ในระยะ 5 ปีข้างหน้า ส่งผลให้บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีแดงครองแชมป์จำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง เปิดตัวรวมกันสูงสุด 58,900 และ 48,800 ยูนิต หรือเฉลี่ย 8,400 และ 7,000 ยูนิต/ปี ตามลำดับ นับตั้งแต่ปี 2008-2014

ในขณะที่บริเวณรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเส้นทางหัวลำโพง-บางแค มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยน้อยที่สุด 10,700 ยูนิต หรือเฉลี่ย 1,500 ยูนิต/ปี ซึ่งถือว่าตลาดนี้ยังมีศักยภาพจากยอดขายที่ค่อนข้างสูง แต่ติดข้อจำกัดทางด้านกฎหมาย

โดยในสถานการณ์ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีเขียวมีปริมาณยูนิตที่ค่อนข้างสูง แต่โครงการที่เปิดตัวใหม่มีแนวโน้มขายได้ในอัตราที่ช้าลง โดยสะท้อนจากอัตราดูดซับที่ปรับลดลงต่อเนื่องมาอยู่ที่ 30% และ 44% ณ สิ้นปี 2014 ซึ่งราคาของยูนิตที่เปิดใหม่ในปัจจุบันนั้นต่างเน้นเจาะตลาดระดับกลางถึงล่างด้วยราคาขายที่ 3-10 ล้านบาท

ผู้ประกอบการจึงควรชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพื่อให้ตลาดปรับสมดุลกับปริมาณยูนิตเหลือขายในปัจจุบัน

ขณะที่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะช่วยดูดซับจำนวนยูนิตเหลือขาย ซึ่งบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีแดงนั้นมียูนิตเปิดใหม่ที่ประมาณการว่าจะทันใช้มาตรการดังกล่าวมากที่สุด อย่างไรก็ตาม ทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการควรคำนึงถึงคุณภาพและดำเนินการควบคุมมาตรฐานการก่อสร้างของผู้รับเหมาหากมีการเร่งก่อสร้างโครงการให้เสร็จทันมาตรการกระตุ้นดังกล่าว

การพัฒนาที่อยู่อาศัยได้รับอานิสงส์จากโครงการระบบขนส่งมวลชน โดยแต่ละพื้นที่มีลักษณะและสภาวะตลาดแตกต่างกันตามปัจจัยและข้อจำกัดในหลายๆ ด้าน จึงขอฉายภาพในเบื้องต้นดังนี้

สายสีม่วง : ในปี 2008-2009 ตลาดมีโครงการใหม่เปิดตัวรวมกันเพียง 10,600 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบที่ระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท แต่ภายหลังจากที่ ครม.มีการอนุมัติโครงการในเดือน พ.ย. 2009 ทำให้มีความชัดเจนมากขึ้น ส่งผลให้ในปีถัดมามีโครงการใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 8,400 ยูนิต คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้น 83% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

อีกทั้งภายหลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมในปี 2011 ทำให้ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการแนวสูงเพิ่มขึ้นอีก โดยเฉพาะในปี 2012-2013 จำนวนยูนิตที่เปิดใหม่นั้นอยู่ที่ประมาณปีละไม่ต่ำกว่า 10,000 ยูนิต โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท

สายสีน้ำเงิน : ตลาดที่อยู่อาศัยถูกแบ่งเป็น 2 ตลาดย่อยตามส่วนขยายเส้นทางบางซื่อ-ท่าพระ และส่วนขยายเส้นทางหัวลำโพง-บางแค ทั้งนี้ ครม.ได้อนุมัติโครงการในเดือน พ.ย. 2006 และเริ่มก่อสร้างปี 2011 ส่งผลให้จำนวนยูนิตที่ขายได้เพิ่มขึ้นในปีถัดมาถึง 37% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม โครงการที่อยู่อาศัยบริเวณดังกล่าวมีอัตราการขยายตัวที่ค่อนข้างช้า แม้ว่าจะไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์น้ำท่วม ด้วยปัจจัยมาจากข้อจำกัดในด้านปริมาณที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ค่อนข้างน้อย อีกทั้งยังมีข้อจำกัดเพิ่มเติมในด้านกฎหมายควบคุมอาคาร โดยเฉพาะบริเวณส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค ทำให้ลักษณะของที่อยู่อาศัยที่พัฒนาเพิ่มเติมส่วนใหญ่มักจะเป็นโครงการแนวสูง

อย่างไรก็ตาม บริเวณพื้นที่ส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ ยังมีการเปิดตัวโครงการแนวราบประมาณ 1 ใน 3 ของจำนวนโครงการทั้งหมด

สายสีแดง : ครม.อนุมัติโครงการวันที่ 22 พ.ค. 2007 ตลาดที่เปิดขายในช่วงก่อนปี 2008-2012 ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวราบ เนื่องจากที่ดินในบริเวณดังกล่าวยังมีที่ให้พัฒนาอยู่เป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ในปี 2011 พื้นที่บริเวณดังกล่าวได้รับผลกระทบอย่างหนักจากเหตุการณ์น้ำท่วม จนทำให้ตลาดชะงักตัวต่อเนื่องไปจนถึงปี 2012

ทั้งนี้ ภายหลังที่เหตุการณ์เข้าสู่สภาวะปกติ ตลาดจึงกลับมาฟื้นตัวขึ้นอีกครั้ง บวกกับโครงการรถไฟฟ้าที่ได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างในเดือน มี.ค. 2013 ส่งผลให้มีการพัฒนาโครงการแนวสูงในสัดส่วนที่สูงถึง 78% โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งเจาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อยเป็นหลัก โดยโครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่หนาแน่นในบริเวณรังสิต คลอง 1-7

สายสีเขียว : ครม.ได้อนุมัติโครงการส่วนขยายช่วงที่สองเมื่อวันที่ 27 พ.ย. 2008 และเริ่มดำเนินการก่อสร้างในเดือน มี.ค. 2012

ทั้งนี้ พื้นที่บริเวณโดยรอบส่วนต่อขยายช่วงที่สองนั้นได้รับอานิสงส์จากการเปิดดำเนินการเดินรถไฟฟ้าของส่วนต่อขยายที่หนึ่ง ซึ่งเปิดให้บริการเมื่อปี 2011 โดยการเปิดตัวโครงการแนวสูงมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดราว 70% ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัวทั้งหมด ส่วนใหญ่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท

ทั้งนี้ โครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวก่อนเริ่มการก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ เนื่องจากถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ที่ตัดผ่าน ซึ่งช่วยเพิ่มความสะดวกให้กับผู้ที่ซื้อบ้านในการเดินทางเข้าไปทำงานในเมือง