มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เร่งหนี้ครัวเรือน

โดย...ชลลดา อิงศรีสว่าง

มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ผสมผสานระหว่างมาตรการการเงินและมาตรการการคลัง ที่ผ่านความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี (ครม.) มาหมาดๆ เมื่อวันที่ 13 ต.ค.ที่ผ่านมา

มาตรการการเงินนั้น ครม.ผ่อนปรนให้กลุ่มคนซื้อบ้านที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ โดยให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ออกมาตรการเพื่อส่งเสริมการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อให้ผู้กู้ใช้ในการซื้อที่ดินพร้อมอาคาร ห้องชุด หรือเพื่อปลูกสร้างอาคาร หรือเพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร โดยมีวงเงินสินเชื่อเบื้องต้น 1 หมื่นล้านบาท

รายละเอียดของมาตรการ คือ กำหนดระยะเวลารับคำขอและการทำนิติกรรม 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ต.ค. 2558 และให้ ธอส.สามารถขยายระยะเวลาได้ตามความเหมาะสม ทั้งนี้ระยะเวลาการกู้ไม่เกิน 30 ปี และมีกลุ่มเป้าหมายคือผู้ที่มีรายได้สุทธิต่อเดือนไม่เกิน 3 หมื่นบาท โดยเกณฑ์หลักประกันเป็นไปตามระเบียบสินเชื่อของ ธอส.

ทางด้านมาตรการการคลังนั้น ครม.อนุมัติให้ลดค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยให้ลดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ และห้องชุด จากเดิม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ในกรณีการโอน 1% ของมูลค่าที่จำนอง แต่ไม่เกิน 2 แสนบาท ในกรณีการจำนองเหลือ 0.01% เป็นเวลา 6 เดือน เพื่อเร่งให้เกิดการทำนิติกรรมโดยเร็ว

การยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับรายได้ที่จ่ายไปเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดินหรือห้องชุดในอาคารชุดที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเองเป็นจำนวน 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ได้รับสิทธิจะต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์มาก่อน และมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเป็นเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปี

ทั้งนี้ เงื่อนไขต้องเป็นการซื้อครั้งแรกและเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง โดยต้องใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต่อเนื่องกัน 5 ปีภาษี นับแต่ปีภาษีที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยให้แบ่งใช้สิทธิเป็นจำนวนเท่าๆ กันในแต่ละปีภาษี

มาตรการดังกล่าวถูกมองว่าเป็นการช่วยธนาคารพาณิชย์ให้สินเชื่อขยายตัว โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่ามาตรการดังกล่าวจะทำให้ภาพรวมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ไทยในช่วง 9 เดือนแรกเติบโตดี โดดเด่นกว่าสินเชื่อรายย่อยประเภทอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อเช่าซื้อ สินเชื่อบัตรเครดิต และสินเชื่อบุคคล

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาส 3/2558 สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์คาดว่าจะขยายตัวประมาณ 11% ซึ่งแม้จะชะลอตัวลงจากระดับ 11.6% ณ สิ้นไตรมาส 2/2557 และผลจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาคงมีส่วนช่วยหนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4/2558 จนถึงไตรมาส 1/2559 อีกทั้งยังส่งผลดีต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา แม้ว่ามาตรการในครั้งนี้จะเน้นน้ำหนักไปยังกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทก็ตาม

แต่ เบญจรงค์ สุวรรณคีรี ผู้อำนวยการอาวุโส ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า มาตรการอสังหาริมทรัพย์จะช่วยระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยให้กับผู้ประกอบการมากกว่าส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวม เนื่องจากผู้ประกอบการมีสต๊อกรอขายอยู่เป็นจำนวนมาก ดังนั้นการเริ่มโครงการใหม่น่าจะชะลอออกไปเพื่อรอกำลังซื้อในอนาคต แต่ที่ต้องติดตามคือภาระหนี้สินที่เกิดขึ้นจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อในอนาคตมาใช้อาจส่งผลให้ความต้องการลดลงใน 1-2 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ดี มองว่ามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล จะส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจในระยะสั้น แต่ในระยะยาวรัฐต้องมีมาตรการออกมารองรับ โดยเฉพาะการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานให้เกิดผลเป็นรูปธรรมโดยเร็ว ไม่เช่นนั้นจะทำให้เศรษฐกิจซึมลึกและใช้เวลานานกว่าจะฟื้นตัว

มาตรการของรัฐอาจจะดีต่อคนซื้อบ้าน แต่โดยข้อเท็จจริง มาตรการกระตุ้นเหล่านี้จะผูกพันไปกับการสร้างหนี้ครัวเรือนให้สูงขึ้นด้วย มาตรการที่มีผลช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่าย ผ่านการลดค่าธรรมเนียมการโอน และยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จะช่วยกระตุ้นผู้ที่วางแผนเตรียมจะซื้ออสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วให้มีการตัดสินใจได้เร็วขึ้น

เมื่อผนวกกับการที่ธนาคารพาณิชย์จะทยอยนำเสนอโครงการสินเชื่อบ้านแคมเปญพิเศษออกมาเพิ่มเติมด้วยในช่วงส่งท้ายปีนี้ถึงต้นปีหน้า เพื่อรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดในกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งส่วนใหญ่มักจะมีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป

ตามหลักการผลของมาตรการต่อการเพิ่มขึ้นของหนี้ครัวเรือนคงจะทยอยปรากฏในปลายปีนี้ต่อเนื่องจนถึงต้นปีหน้า ตามยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ที่ยังจะเร่งขึ้นในระยะบังคับใช้ของมาตรการ

แหล่งข่าวจากสมาคมธนาคารไทย ระบุว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ณ สิ้นปี 2558 คงจะเอียงเข้าสู่ 82.5% ต่อจีดีพี ซึ่งเป็นกรอบบนของประมาณการเดิม

แหล่งข่าวมองว่า แม้ว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของหนี้ครัวเรือนที่จะแปรผันตามค่อนข้างมากกับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีสัดส่วนประมาณเกือบ 30% ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมดดังกล่าว จะได้รับการดูแลจากนโยบายการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่รัดกุม มาตรการ Loan-to-Value ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตลอดจนการกำหนดเพดานการกู้ยืมสูงสุดและระยะเวลาการดำเนินโครงการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในรอบนี้ที่ตีกรอบไว้ชัดเจน

เป็นที่รู้กันดีถึงฤทธิ์ของหนี้ครัวเรือน ที่หากมีสัดส่วนสูงในระบบเศรษฐกิจ จะเป็นตัวบั่นทอนกำลังการบริโภคภาคครัวเรือนให้ลดลง และทำให้การกระตุ้นเศรษฐกิจไม่ว่าจะใช้มาตรการอะไรก็จะฟื้นตัวได้ยาก

การที่จะให้หนี้ครัวเรือนไม่เป็นอันตรายต่อระบบเศรษฐกิจ คือ การทำให้อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจขยายตัวสูง เพื่อให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีไม่สูงมากนัก

แต่ สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีฝ่ายเศรษฐกิจ ก็ประกาศชัดเจนว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจใดๆ ก็ตาม รัฐบาลไม่ได้ทำโดยมีเป้าหมายที่ตัวเลขจีดีพีจะขยายตัวเท่าใด มีเป้าหมายดำเนินการให้เศรษฐกิจไทยไม่แย่ลงไปกว่าที่เป็นอยู่

อย่างไรก็ดี ในที่สุดแล้ว รัฐบาลไม่มีทางเลือกที่จะต้องทำให้จีดีพีขยายตัวสูง เพราะไม่เช่นนั้นจะทำให้การดำเนินนโยบายใดๆ ก็จะจากไปหมด โดยเฉพาะในยามที่ประเทศไทยเก็บรายได้ไม่พอกับการใช้จ่าย