เมือง ‘คริสตัล’ อาณาจักรหมื่นล้านเค.อี.กรุ๊ป

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

เค.อี.กรุ๊ป อาจจะไม่ใช่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับท็อปไฟว์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แต่ก็ถือได้ว่าเป็นผู้นำในการพลิกโฉมที่ดินย่านถนนประดิษฐ์มนูธรรมให้กลายเป็นอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์หมื่นล้าน ภายหลังจากภาครัฐได้เวนคืนที่ดินก่อสร้างทางพิเศษฉลองรัช หรือทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ และถนนประดิษฐ์มนูธรรม ส่งผลให้บริเวณนี้กลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง เข้าทางของ เค.อี.กรุ๊ป ที่มีที่ดินสะสมหลายร้อยไร่ พัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร คอมมูนิตี้ มอลล์ ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ พร้อมกับเตรียมเดินหน้าโครงการใหม่ๆ รองรับเมืองที่เริ่มขยายตัว ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียม

กวีพันธ์ เอี่ยมสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ เค.อี.แลนด์ ในเครือ เค.อี.กรุ๊ป กล่าวว่า ได้ก้าวเข้าสู่การเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2544 เป็นการพลิกโฉมธุรกิจใหม่ จากธุรกิจดั้งเดิมคือทำสุราและปลาทูน่ากระป๋อง ที่ดำเนินร่วมกับภรรยาศุภานวิต เอี่ยมสกุลรัตน์ ซึ่งเหตุผลหลักที่ก้าวเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นมาจากความชอบ แม้ตัวเองจะเรียนทางด้านวิศวกรรมศาสตร์มาก็ตาม เนื่องจากคุณพ่อ เกียรติ เอี่ยมสกุลรัตน์ นั้นมีที่ดินอยู่จำนวนมาก จึงมีแนวคิดที่จะนำที่ดินว่างเปล่ามาสร้างมูลค่าเพื่อพัฒนาโครงการทั้งในรูปแบบเพื่อขายและเช่า ซึ่งในช่วงเวลาที่จะลงมือทำธุรกิจนั้น ประเทศไทยเพิ่งผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งมาได้ไม่นาน และเศรษฐกิจกำลังฟื้นตัว 

บริเวณเลียบทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ นับเป็นย่านมิดทาวน์ของกรุงเทพฯ ซึ่งโจทย์ในการเริ่มต้นพัฒนานั้นจะต้องแตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่นที่จะต้องมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว จะเห็นได้ว่าก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการหลายราย หากจะพัฒนาหมู่บ้านก็จะพัฒนาโครงการรูปแบบเดิมๆ ไปตลอด หรือหากพัฒนาคอนโดมิเนียมก็จะถนัดแต่ในรูปแบบคอนโด แต่แนวทางการพัฒนาของ เค.อี.แลนด์ นั้น เริ่มจากโครงการทาวน์เฮาส์และหมู่บ้านหรู จากนั้นมาพัฒนาเนเบอร์ฮูดมอลล์โครงการเดอะคริสตัล เพื่อเป็นสถานที่ที่ให้ลูกบ้านมีสถานที่จับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ต่อมาก็มาพัฒนาโครงการซีดีซี หรือ คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ เพื่อดำเนินธุรกิจค้าปลีกเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน

หลังจากที่บริษัทเริ่มต้นพัฒนา จะเรียกว่าเป็นโชคในการดำเนินธุรกิจก็ว่าได้ เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายที่มีที่ดินในบริเวณนี้ ก็เริ่มต้นพัฒนาโครงการในระดับบน คล้ายๆ กับที่ เค.อี.แลนด์ ดำเนินการอยู่ ซึ่งเหตุผลที่พัฒนาโครงการบ้านระดับบน เนื่องจากหากพัฒนาโครงการบ้านเพื่อจับตลาดระดับกลาง-ล่าง หรือตลาดแมส โอกาสการแข่งขันนั้นอาจจะต้องเสียเปรียบคู่แข่ง เพราะมีผู้ประกอบการรายใหญ่นั้นทำตลาดอยู่แล้ว

“เวลานั้นทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ เพิ่งตัดใหม่จะยังไม่มีการพัฒนาอะไรมาก เพราะฉะนั้นก็เป็นโอกาสของเราที่เลือกจับตลาดบนที่อยู่ใกล้เมือง จากก่อนหน้านั้นหากจะพัฒนาบ้านราคาแพงจะต้องไปอยู่แถว
นวธานี  บางนา หรือพุทธมณฑล ซึ่งถ้าเทียบแล้วไกลจากบริเวณนี้ ที่สามารถดึงคนที่อยู่อาศัยในบริเวณใจกลางธุรกิจ หรือซีบีดี ให้ออกมาซื้อได้ มีการคมนาคมสะดวก เราจึงเลือกจับตลาดบน” กวีพันธ์ กล่าว

หลังจากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 ถือเป็นการเปลี่ยนโฉมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับหนึ่งก็ว่าได้ จากก่อนหน้านี้คนที่จะซื้อบ้านต้องไปรังสิตหรือไปบางนา เพราะที่ดินในเมืองขยับขึ้นไปสูงแล้ว แต่เป็นจังหวะที่มีการเปิดหน้าดินเกิดขึ้น อย่างทำเลนี้ (ถนนประดิษฐ์มนูธรรม) เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่คนหันมาทำทาวน์เฮาส์แบบดับเบิ้ล วอลุ่ม ที่มีพื้นที่เปิดโล่ง หลังจากพัฒนาทาวน์เฮาส์เสร็จมีที่ดินติดถนนใหญ่ก็พัฒนาโครงการคริสตัล พาร์ค รองรับการอยู่อาศัยของคนในพื้นที่ขึ้นมา

กวีพันธ์ เล่าอีกว่า ในอดีตถ้าจะไปซื้อบ้านใหญ่ๆ ก็จะต้องซื้อตามแบบที่ผู้ประกอบการกำหนด หรือไม่อย่างนั้นก็จะต้องไปจ้างบริษัทรับสร้างบ้าน บางทีกว่าจะสรุปแบบใช้เวลาสร้างนาน บริษัทจึงนำโมเดลกึ่งคัสตอมเมด หรือสั่งสร้างมาใช้ ประกอบกับพฤติกรรมการใช้ชีวิตก็เปลี่ยนแปลงไป สมัยก่อนคนต้องเน้นดูฮวงจุ้ย บ้านต้องสี่เหลี่ยม แต่ เค.อี.แลนด์ ไปดูโครงการบ้านในต่างประเทศ บ้านต้องโปร่งโล่ง ทุกๆ ห้องจะมีหน้าต่างอยู่ 2-3 ด้าน ทุกห้องจึงไม่มีห้องที่เป็นมุมอับ มีพื้นที่ที่เป็นแฟมิลี่รูม คือที่อยู่การใช้ชีวิตพ่อ แม่ ลูก ต้องมีพื้นที่ของครัวเปิดหรือครัวฝรั่ง ซึ่งเป็นต้นแบบแนวคิดการพัฒนาบ้านระดับ
ไฮเอนด์ของ เค.อี.แลนด์

“ตั้งแต่เริ่มทำโครงการทาวน์เฮาส์ เรียกได้ว่าสามารถจับตลาดได้ถูก เริ่มจากโครงการคริสตัล วิลล์ พัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ 40 ยูนิต ขนาด 150 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 3.5-4 ล้านบาท ใช้เวลาเพียง 1 เดือน ก็สามารถขายได้หมด ซึ่งหากเทียบกับราคาช่วงเวลานั้นก็เป็นสินค้าที่ราคาแพงเช่นกัน แต่ตลาดที่อยู่อาศัยมีความต้องการค่อนข้างมากจึงเดินหน้าพัฒนา โครงการคริสตัล พาร์ค บ้านเดี่ยวราคา 20-80 ล้านบาท ใช้เวลาขาย 1 ปี ก็สามารถปิดการขายได้” กวีพันธ์ กล่าว

เมื่อบ้านระดับไฮเอนด์ไปได้ดี เค.อี.แลนด์ ก็ได้เปิดโครงการแกรนด์ คริสตัล ราคา 50-200 ล้านบาท เพิ่มอีกหนึ่งโครงการ  และเมื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเริ่มแล้วเสร็จจะต้องมีแหล่งช็อปปิ้ง เราก็เริ่มที่จะทำเป็นเนเบอร์ฮูดมอลล์ในบริเวณหน้าหมู่บ้านโครงการเดอะคริสตัลนำแนวคิดที่เขาต้องใช้ในชีวิตประจำวันมารวมศูนย์กันอยู่ มีซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร บริการด้านต่างๆ ทำผม ธนาคาร เพิ่มความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัย เพราะเมื่อก่อนจะทำอะไรก็ต้องแต่งตัวขับรถเข้าไปในเมือง การมีเนเบอร์ฮูดมอลล์อยู่หน้าบ้านก็สามารถใส่กางเกงขาสั้นง่ายๆ เดินช็อปปิ้งสะดวก แต่เน้นกลุ่มที่มีกำลังจับจ่าย

ที่ผ่านมา แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะซบเซา กำลังซื้ออาจจะได้รับผลกระทบทำให้ยอดขายลดลงไปบ้าง แต่ก็ลดลงไม่ได้เยอะ เนื่องมาจากต้องพิจารณาความต้องการของผู้อยู่อาศัยก่อนว่าต้องการอะไร โครงการจึงประสบความสำเร็จตั้งแต่เริ่มเปิดบริการ เนื่องจากมีผู้เช่ารายใหญ่มาลงอย่าง ท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต สตาร์บัคส์ ที่นี่ก็เป็นหนึ่งสาขาที่มียอดขายดีของเขา แต่ก็มีร้านที่ต้องปรับเปลี่ยน เพราะบางทีเขาไม่สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้

“แต่ส่วนใหญ่ร้านที่ขายไม่ดี เพราะว่าเขาไม่ได้โฟกัสและรู้จักลูกค้าจริงๆ บางร้านเหมือนมาเปิดแล้วจ้างคนมาดู ส่วนใหญ่ที่ขายดีนั้นเจ้าของต้องเอาใจใส่ ส่วนใหญ่ 80% อยู่มาตั้งแต่เปิดให้บริการ เพราะเรามองกับลูกค้าถือว่าเป็นเพื่อนกันมากกว่า เมื่อเขาเข้ามาก็จะต้องไปช่วยเขาดูว่าจะต้องทำอะไร บางร้านที่เขาขายไม่ดี ถ้าร้านที่ยังไม่ได้เริ่มสร้างแบรนด์ก็ให้เขาเอาของมาเปิดตรงกลาง ลานอีเวนต์ไปก่อน แล้วจะดึงคนขึ้นไปอยู่บนศูนย์ เป็นต้น”

จุดขายที่สำคัญคือต้องพัฒนาบริการให้กับลูกค้าแตกต่างจากที่อื่น เนื่องจากคู่แข่งมีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ต้องดูแลเอาใจใส่ โดยได้มีการขยายต่อไปยังทำเลชานเมือง ไม่ว่าจะไปทำเลราชพฤกษ์ พอมีสาขาเพิ่มขึ้นก็ต้องกระจายออกไปดูแลมากขึ้น โดยใช้ทีมงานดูแลทุกสาขา ต้องสร้างทีมงานที่มีดีเอ็นเอเหมือนกันในการมาดูแลสาขา คือพนักงานทุกคนต้องมีเซอร์วิสมายด์ เอาใจใส่ลูกค้า ไม่ใช่ว่าขายแล้วขายเลย ต้องเอาใจเขามาใส่ใจเรา

อีกหนึ่งโครงการที่เป็นไฮไลต์และถือเป็นเรือธงของ เค.อี.กรุ๊ป นั่นคือ โครงการคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ หรือซีดีซี พื้นที่ค้าปลีกที่เป็นศูนย์รวมของเฟอร์นิเจอร์ วัสดุก่อสร้างและตกแต่ง และยังเป็นศูนย์การเรียนรู้การออกแบบตกแต่งแห่งแรกในเมืองไทยบนเนื้อที่ 70 ไร่ ที่แตกต่างไปจากศูนย์ค้าปลีกทั่วๆ ไป แนวคิดการพัฒนาซีดีซีขึ้นมาส่วนหนึ่งเป็นความชอบส่วนตัวของกวีพันธ์เอง และอีกส่วนหนึ่งมีเหตุผลทางธุรกิจมารองรับ เนื่องจากทำเลในย่านดังกล่าวมีโครงการบ้านจัดสรรเกิดใหม่จำนวนมากตามการขยายตัวของเมือง ซึ่งโครงการดังกล่าวตั้งอยู่บนพื้นที่ 70 ไร่ ริมถนนประดิษฐ์มนูธรรม มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท โดยใช้เงินลงทุนราวๆ 2,500-3,000 ล้านบาท ถือเป็นการต่อจิ๊กซอว์ให้พื้นที่ดังกล่าวกลายเป็นนิวทาวน์อินทาวน์ตามที่
กวีพันธ์วาดฝันเอาไว้ปัจจุบันบริษัทมีพนักงาน 250 คน ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ก็ยังขยายธุรกิจปีหน้า คาดว่าจะมีพนักงานประมาณ 300 คน  โดยธุรกิจหลักของบริษัทมี 3 ธุรกิจหลัก ได้แก่ 1.พัฒนาที่อยู่อาศัย 2.บริหารศูนย์การค้ามีธุรกิจค้าปลีก 4 ศูนย์ ที่ต้องโตไปพร้อมกัน คือ เดอะคริสตัล ซีดีซี เดอะคริสตัล ราชพฤกษ์ และเดอะคริสตัล ชัยพฤกษ์ 3.ทำธุรกิจเทรดดิ้งและรีเทล ดีพาร์ตเมนต์สโตร์ ร้านเฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งบ้าน หรือเซอร์วิสโซลูชั่น ซึ่งศูนย์การค้าเป็นสิ่งที่สร้างรายได้ประจำอย่างต่อเนื่องและกลุ่มเทรดดิ้ง

สำหรับทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ได้ชะลอการลงทุนลงไป เนื่องจากการแข่งขันค่อนข้างรุนแรง แต่มองโอกาสการกลับเข้ามาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีก 3 ปี เนื่องจากรอการก่อสร้าง โครงการโมโนเรล สายสีเทา ถนนวัชรพล-สะพานพระราม 9 ของ กทม. คาดว่าจะต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปี เนื่องจากที่ดินย่านนี้ขึ้นไปสูงมาก ที่ดินติดถนนราคา 3 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ก็ต้องทำคอนโดมิเนียม ที่ดินในซอยก็แสนกว่าบาทเข้าไปแล้ว ในโซนนี้มีทั้งที่ดินพาณิชยกรรม (สีแดง) และพื้นที่อยู่อาศัย (สีเหลือง) ผสมกัน ถ้าโมโนเรลมาแล้วก็จะทำให้ผังเมืองเปลี่ยนไป

นอกจากนี้ ยังมองโอกาสการเข้าไปจอยเวนเจอร์ เทกโอเวอร์ เพื่อขยายธุรกิจโรงแรมในต่างจังหวัดและเปิดธุรกิจแห่งใหม่ ส่วนธุรกิจเทรดดิ้ง รีเทล ก็ยังเติบโต เรามีทั้งขายของตกแต่งบ้าน และจะเปิด คริสตัล บูติก สโตร์ ที่เดอะคริสตัล เฟส 3 เป็นต้น มีมูลค่าการลงทุนรวมกันแล้วไม่ต่ำกว่าหมื่นล้านบาท

ปัจจุบันทางกลุ่ม เค.อี.กรุ๊ป ค่อนข้างคอนเซอร์เวทีฟ หรือไม่เน้นการลงทุนที่หวือหวา ไม่เน้นลงทุนแบบเชิงรุกมากเกินไป แต่ก็ไม่ได้ปิดกั้นการพัฒนา แต่ต้องดูว่าที่ดินรอบข้างมีการพัฒนาไปในทิศทางใด เพราะยังมีที่ดินเหลือกว่า 100 ไร่ รอการพัฒนา ต่อยอดอาณาจักรคริสตัลให้กลายเป็นเมืองใหม่ในเมืองหรือนิวทาวน์อินทาวน์ต่อไป