อย่าหวังผลเลิศ อุ้มอสังหาฯกระตุ้นเศรษฐกิจ

สูตรสำเร็จของการกระตุ้นเศรษฐกิจสไตล์ สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี นอกจากจะพยายามสร้างความเชื่อมั่นให้กับทุกภาคส่วนแล้ว ก็จะต้องใช้กลยุทธ์ทางการตลาดเข้ามาช่วยสร้างบรรยากาศการบริโภค ด้วยการจัดโปรโมชั่นให้เกิดกำลังซื้อเพื่อให้มีเงินหมุนเวียนเข้ามาในระบบ ทำให้ฟันเฟืองเศรษฐกิจเดินหน้าต่อไปได้

การดำเนินนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาล เป็นไปในเชิงรุกอย่างเข้มข้น ทั้งการอัดฉีดเงินให้กับผู้ประกอบการเอสเอ็มอีผ่านธนาคารพาณิชย์ การอัดฉีดเงินผ่านกองทุนหมู่บ้าน และล่าสุดก็มีแนวคิดที่จะนำเอาสิทธิประโยชน์มาจูงใจกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เดินหน้าต่อไปได้

การที่หัวหน้าทีมเศรษฐกิจของรัฐบาลให้น้ำหนักกับการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เจตนาไม่ได้เพื่อสนับสนุนภาคเอกชนแต่อย่างใด แต่การกระตุ้นไปที่กำลังซื้อบ้านนั้น น่าจะสร้างผลดีให้กับภาพรวม เพราะหากคนซื้อบ้านอยู่อาศัยก็จะมีการซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซื้อเครื่องครัว ซื้อของตกแต่งบ้าน และอื่นๆ อีก ทำให้เงินสะพัดและมีเงินทุนหมุนเวียน

มุขการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์นี้ รองนายกฯ สมคิด ได้เคยใช้สำเร็จมาแล้วเมื่อครั้งที่ร่วมรัฐบาลทักษิณ ชินวัตร และยังลากยาวมาจนถึงรัฐบาลอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ ในปี 2550 อีกด้วย

มาตรการที่ได้นำมาใช้ในครั้งนั้น คือ มาตรการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะเหลือ 0.1% จาก 3.3% การลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01%

การลดค่าธรรมเนียมดังกล่าว ทำให้ภาระของผู้โอนบ้านลดลงมาก จึงเป็นนาทีทองทำให้เกิดการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น และกระตุกเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวได้ระดับหนึ่ง

รังสรรค์ ศรีวรศาสตร์ ปลัดกระทรวงการคลัง ระบุว่า ขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาเรื่องลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้ ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ ในการขายหรือจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจอีกทางหนึ่ง

“ยังสรุปไม่ได้ว่าจะลดในอัตราเท่าไหร่ ส่วนจะกำหนดให้เป็นมาตรการถาวรหรือไม่ ต้องประเมินทั้งข้อดีและข้อเสีย โดยเปรียบเทียบเรื่องการสูญเสียรายได้ของรัฐจากการเก็บค่าธรรมเนียม กับความสำเร็จในการ
กระตุ้นเศรษฐกิจว่าคุ้มกันหรือไม่ อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะได้ข้อสรุปและเสนอต่อคณะรัฐมนตรีภายในปีนี้แน่นอน” ปลัดกระทรวงการคลัง กล่าว

แม้มาตรการและอัตราภาษีที่รัฐจะลดลงเพื่อกระตุกกำลังซื้อครั้งใหญ่ จะยังไม่ออกมา ก็มีเรื่องที่ทีมเศรษฐกิจต้องพิจารณาให้ดีในหลายๆ เรื่อง เพราะสถานการณ์เศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงไปจากในอดีตมาก การนำมาตรการนี้กลับมาใช้อีกครั้งหนึ่ง ก็ไม่แน่ว่าจะประสบความสำเร็จเสมอไป

ปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความลำบาก และเป็นช่วงของการปรับตัว ในต่างจังหวัดมีการก่อสร้างน้อยลงตามความต้องการที่ไม่โตตามคาด โดยยอดขายที่รอการโอนยังมีเหลืออยู่มาก ผู้ซื้อบางรายทิ้งเงินดาวน์เพราะไม่แน่ใจว่าจะสามารถแบกหนี้ไปได้ เพื่อรอจนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้น เป็นเหตุให้มีผู้ประกอบการบางรายไม่สามารถขึ้นโครงการได้ เพราะยอดจองซื้อต่ำจนธนาคารไม่สามารถปล่อยเงินกู้ให้กับโครงการได้เพราะเสี่ยงเป็นหนี้เสีย

ที่เป็นเช่นนี้ เพราะจำนวนหนี้ครัวเรือนมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทั้งจากโครงการส่งเสริมหนี้ของรัฐบาล เช่น โครงการรถยนต์คันแรก และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากการส่งออกที่ลดลง อันเป็นผลกระทบจากเศรษฐกิจต่างประเทศ ทำให้รายได้ของประชาชนลดลง ความสามารถในการชำระหนี้ก็ลดลงตามไปด้วย

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการให้สินเชื่ออย่างมาก หากย้อนไปเมื่อ 15-20 ปี การจ่ายหนี้ของลูกหนี้จะเร็ว บางส่วนชำระหนี้ได้ครบก่อนกำหนด แต่ขณะนี้เศรษฐกิจชะลอ ยอดจ่ายค่างวดของลูกหนี้ต่อเดือนน้อยลง แต่นั่นสำหรับสินเชื่อเก่า ส่วนสินเชื่อใหม่อย่าหวังจะได้สินเชื่อง่ายๆ 

สถานการณ์สินเชื่อที่แท้จริงของธนาคารพาณิชย์ระวังสินเชื่อรายย่อย  สัดส่วนคำขอสินเชื่อที่เข้ามา 100% มีการอนุมัติในระดับ 60-70%  บางธนาคารมีสัดส่วนอนุมัติต่ำกว่านี้ ตามการระมัดระวังความเสี่ยง ซึ่งเป็นการสะท้อนความเสี่ยง และภาวะเศรษฐกิจ

แหล่งข่าวจากสมาคมธนาคารไทย ระบุว่า หากดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงจะกระตุ้นกำลังซื้อ โดยทุกๆ 1% ของดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลง จะมีผลต่อยอดจ่ายหนี้ประมาณ 6%

“การแข่งขันของธุรกิจทำให้ธนาคารแย่งลูกค้ากัน โดยเฉพาะลูกค้าดี หลายธนาคารออกผลิตภัณฑ์เพื่อการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก ทั้งในส่วนของธนาคารเฉพาะกิจ (แบงก์รัฐ) และแบงก์พาณิชย์ ซึ่งลูกค้าที่อยากรีไฟแนนซ์ก็เพราะต้องการลดภาระดอกเบี้ย มีการขยายระยะเวลาผ่อนชำระและต้องการสภาพคล่องเพิ่มเติม ซึ่งถ้าเป็นกรณีลูกค้าที่มีประวัติการชำระดี จะเป็นกลุ่มที่ธนาคารแย่งชิงกันมากที่สุด จนต้องยอมลดดอกเบี้ยให้สูงถึง 1% หรือมากกว่า” แหล่งข่าว เปิดเผย

และเมื่อมีธนาคารหนึ่งใช้ราคาดูดลูกค้า ธนาคารเจ้าของพอร์ตก็จะต้องสู้ด้วยการรักษาฐานลูกค้าไว้ให้นานที่สุด

ทวีลาภ ฤทธาภิรมย์ กรรมการผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ กล่าวว่า โดยปกติลูกค้าจะมองหาธนาคารที่จะสามารถรีไฟแนนซ์ออกไป โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้ากู้ปีที่ 3 ขึ้นไป เพราะต้องการประหยัดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งเป็นหน้าที่ของธนาคารในการหาวิธีเพื่อดึงลูกค้าไว้ ไม่ว่าจะเป็นการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง หรือการนำแคมเปญสินเชื่ออเนกประสงค์เพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับลูกค้า เป็นต้น จึงทำให้ปริมาณการรีไฟแนนซ์ของลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก

“เรามีสินเชื่ออเนกประสงค์ซึ่งเป็นวงเงินเสริมสภาพคล่องให้ลูกค้า เป็นกลไกดูแลลูกค้าอยู่แล้ว เพราะเราไม่อยากให้เขาย้ายแบงก์ และลูกค้าก็ต้องตระหนักว่าการย้ายแบงก์ไม่ใช่เรื่องง่าย” ทวีลาภ กล่าว

ขณะที่ตลาดสินเชื่อใหม่ยอมรับว่าชะลอตัวลงจากปีก่อน ดังนั้นธนาคารจึงหันมาเน้นปรับกระบวนการบริหารจัดการภายในเพื่อให้พร้อมกับการแข่งขันและภาวะเศรษฐกิจที่น่าจะปรับตัวดีขึ้นในปีหน้า

ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เอง ก็มองว่ามาตรการฟรีค่าโอน-ค่าจดจำนอง ช่วยลดค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อได้ส่วนหนึ่ง และช่วยฝั่งผู้ประกอบการได้ส่วนหนึ่ง โดยเฉพาะรายกลางหรือรายย่อยที่เงินทุนหมุนเวียนเริ่มติดขัด ยังเป็นการแก้ปัญหาที่ไม่ตรงจุด เพราะขณะนี้ผู้ประกอบการมีปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่านในปริมาณสูง ในขณะที่การยกเว้นค่าโอนและจดจำนองนั้นให้สำหรับลูกค้าที่กู้ผ่านแล้ว

ฉะนั้น มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐมีหลายโมเดล ทั้งการใช้ธนาคารอาคารสงเคราะห์เข้าไปช่วยลูกหนี้ การออกมาตรการลดดอกเบี้ยเงินกู้ ควบคู่กับนโยบายส่งเสริมซื้อบ้านหลังแรก เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีมาตรการอะไร แต่หากลูกค้าไม่มีรายได้มาชำระหนี้ การคาดหวังให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวหอกในการกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นเรื่องที่ไม่ง่าย