'น้ำซึมบ่อทราย’ สู่กลยุทธ์ธุรกิจ 'ภิรัชบุรี'

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวทางการพัฒนาโครงการนั้น ส่วนใหญ่จะคำนึงถึงรายรับที่เข้ามาเร็ว  หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเป็นส่วนใหญ่ แต่ใครจะรู้ว่าการพัฒนาโครงการเพื่อสร้างรายได้ในระยะยาวเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เนื่องจากมีรายได้เข้ามาตลอด แม้จะไม่มากมายหวือหวา แต่ก็เก็บเกี่ยวได้ในระยะยาว เปรียบเสมือนกับน้ำซึมบ่อทราย เป็นกลยุทธ์ที่สร้างความต่างให้กับกลุ่มบริษัท ภิรัชบุรี ศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค ที่มองโอกาสการลงทุนในระยะยาวเป็นหลัก    

ปิติภัทร บุรี กรรมการบริหาร บริษัท ภิรัชบุรี ในฐานะทายาทรุ่น 3 ในวัย 30 ปี กล่าวว่า แรงบันดาลใจที่ทำให้เขาร่ำเรียนทางด้านวิศวกรรมโยธานั้น ส่วนสำคัญมาจากหน้าที่ซึ่งจะต้องมาสานต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จากรุ่นคุณปู่จนมาถึงรุ่นคุณพ่อ ดร.ประสาน ภิรัช บุรี ที่ได้เดินหน้าก่อสร้างโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าเมื่อ 30 ปีก่อน

โครงการที่เริ่มเป็นที่รู้จักตั้งแต่ปี 2535 คือ อาคารสมัชชาวานิช 2 หรือยูบีซี 2 ตั้งอยู่ปากซอยสุขุมวิท 33 ในสมัยนั้นยังไม่มีอาคารสำนักงานมากนัก โครงการได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งหลังจากโครงการอาคารสมัชชาวานิช 2 ได้ก่อสร้างเสร็จ 2 ปี จึงได้เริ่มโครงการศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค ในปี 2540 เพื่อตอบโจทย์การแสดงสินค้าระดับนานาชาติที่มีมากขึ้น แต่ที่ผ่านมายังไม่มีศูนย์ประชุมขนาดกลางเกิดขึ้นมารองรับความต้องการ

“ได้ซึมซับแนวทางการทำงานจากคุณพ่อ ซึ่งมีแนวทางบริหารงานที่ไม่เน้นตัวรายได้ที่ต้องได้เงินเข้ามาจำนวนมาก เพื่อสร้างรายได้ให้กับนักลงทุนและต้องนำบริษัทเข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่มองเห็นโอกาสการพัฒนาอสังหาฯ เพื่อเช่า เพื่อสร้างรายได้เก็บกินในระยะยาว จะเห็นได้ว่าปัจจุบันความต้องการอาคารสำนักงานในเมืองเกรดเอนั้นมีสูงมาก แต่จำนวนพื้นที่กลับเริ่มมีไม่เพียงพอรองรับ” ปิติภัทร กล่าว

จนมาถึงปัจจุบันบริษัทมีโครงการใหม่ที่อยู่ในระหว่างดำเนินการถึง 3 โครงการ โครงการแรก คือ ภิรัชทาวเวอร์ แอทเอ็มควอเทียร์ มูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาท ก่อสร้างงานเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งเป็นโครงการอาคารสำนักงานผสมกับศูนย์การค้าที่ร่วมมือกับกลุ่มเดอะมอลล์ กรุ๊ป  โครงการนี้ใช้เวลาในการพัฒนาแบบมากกว่า 8 ปี เพื่อสร้างอาคารสำนักงานแบบมิกซ์ยูส มีพื้นที่กว่า 2 แสนตารางเมตร คาดว่าถึงสิ้นปีนี้จะมีผู้เช่าพื้นที่ 70% และจะเต็ม 100% ในปีนี้ ซึ่ง 80% ผู้เช่าเป็นทั้งบริษัทต่างประเทศ อีก 20% เป็นบริษัทในไทย ส่วนใหญ่ต้องการใช้พื้นที่ขนาด 100-300 ตารางเมตร เพื่อรองรับธุรกิจขนาดเล็กประเภทอีคอมเมิร์ซ

ในขณะที่โครงการ ไบเทค เฟส 2 และภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค มูลค่าโครงการกว่า 6,000 ล้านบาท ที่มีอาคารสำนักงานรวมกับศูนย์ประชุมและห้องประชุมเพิ่มเติม ซึ่งตอบโจทย์งานแสดงคอนเสิร์ตได้มากขึ้น เพราะสถานที่ก็จะใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า หรือแม้กระทั่งเหล่าลูกค้าที่มาจัดงานนิทรรศการก็สามารถเตรียมงานได้รวดเร็วยิ่งขึ้น สำหรับโครงการที่ 3 คือ การบูรณะอาคารสำนักงานเดิมอย่างอาคารสมัชชาวานิช 1 ซึ่งใช้ชื่อโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท สาทร โดยโครงการดังกล่าวเป็นการนำเอาโกดังมาปรับเปลี่ยนให้เป็นสำนักงาน ซึ่งแนวคิดของโครงการนี้จะเน้นกลุ่มลูกค้าที่เป็นคนรุ่นใหม่ที่ต้องการรูปแบบอาคารสำนักงานที่ไม่จำเจ

“สิ่งสำคัญของการทำธุรกิจก่อสร้าง คือ ความซื่อสัตย์ ตรงไปตรงมา การสร้างอาคารสำนักงานของภิรัชบุรีจะต้องคำนวณการใช้เหล็ก ปูนซีเมนต์ ที่คำนึงถึงความถูกต้องและแม่นยำ เพราะอะไรที่สร้างเสร็จแล้วมันแก้ไขไม่ได้ เพราะหากอาคารไม่ได้รับการสร้างที่ถูกต้องตั้งแต่แรกเริ่มเมื่อเวลาผ่านไป 5-6 ปี ก็อาจจะโทรม แต่ถ้ามองไปที่โครงการที่ผ่านมาอย่างอาคารสมัชชาวานิช 2 ซึ่งก่อสร้างมากว่า 20 ปีแล้ว แต่ยังคงทันสมัย อาจกล่าวได้ว่าลูกค้าที่เข้าเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่เกิดจากความเชื่อมั่นและการบริหารการจัดการที่ดี” ปิติภัทร ย้ำ

ขณะเดียวกัน ยังเน้นเรื่องการพัฒนาบุคลากรเปรียบเหมือนกับการพัฒนาฮาร์ดแวร์กับซอฟต์แวร์ที่ต้องทำควบคู่กันไป ปัจจุบันบริษัทมีพนักงานกว่า 400 คน และเตรียมจะเพิ่มอีก 300 คน เป็น 700 คน เพื่อรองรับการขยายโครงการที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการไบเทค เฟส  2 ซึ่งต้องใช้พนักงานมากขึ้น และต้องมีดีเอ็นเอที่ถูกต้องและเข้าใจวัฒนธรรมขององค์กร

ถึงวันนี้ด้วยประสบการณ์โชกโชนจากรุ่นสู่รุ่น อาจกล่าวได้ว่าทิศทางการทำธุรกิจอาคารสำนักงานกลุ่มภิรัชบุรียังคงเติบโตท่ามกลางความผันผวน แม้จะไม่เติบโตหวือหวาแต่ก็เป็นไปอย่างมั่นคง