แนวทางการระดมทุนเพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจชาติ (จบ)

ในฉบับวันศุกร์ที่ 5 มิ.ย. 2558 ที่ผ่านมา บทความเรื่อง “แนวทางการระดมทุนเพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจชาติ” ได้กล่าวถึงแนวทางการระดมทุนเพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจชาติไป 2 รูปแบบ คือ  1.การให้สัมปทานรถไฟฟ้าใจกลางเมือง และ 2.การอนุญาตให้ก่อสร้างอย่างหนาแน่นแต่ไม่แออัด ฉบับนี้จะยกตัวอย่างถึงการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ โดยสรุปดังนี้

3.การนำที่ดินของรัฐใจกลางเมืองมาพัฒนาเชิงพาณิชย์

3.1 ความเป็นไปได้ : ที่ดินของรัฐใจกลางเมืองสามารถนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์เพื่อหา รายได้ได้อย่างยั่งยืน เช่น นำมาใช้ก่อสร้างเป็นศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง (Central Business District : CBD) แห่งใหม่ซ้อนอยู่ใน CBD เดิม โดยให้มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่รวมกันในที่เดียว ทำให้เกิดพลังเกื้อหนุนกัน คล้ายบริเวณสีลม-สุรวงศ์-สาทร ซึ่งทำให้การดำเนินธุรกิจมีประสิทธิภาพ ไม่เสียเวลาเดินทาง ราคาค่าเช่าก็จะไม่ตกต่ำเช่นอาคารที่ตั้งอยู่โดดๆตัวอย่างความสำเร็จในประเทศอื่นก็ได้แก่การพัฒนาย่านมากาตี กลางกรุงมะนิลา ประเทศฟิลิปปินส์ (http://goo.gl/op1T83)

3.2 กรณีศึกษา : ตัวอย่างที่ดินที่น่าจะนำมาใช้เป็น CBD ใหม่ได้ เป็นที่ดินขนาดประมาณ 900 ไร่ เป็นที่ตั้งของราชการทหารมีอาณาบริเวณตั้งแต่สนามเป้าถึงสโมสรกองทัพบก หากนำที่ดิน 40% ไปพัฒนาเป็นสาธารณูปโภค ยังเหลือที่ดินเพื่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์ถึง 540 ไร่ และสามารถตั้งอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ เช่น ธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่ที่สีลม ซึ่งมีขนาดประมาณ 8 ไร่ ได้ถึงประมาณ 68 อาคาร  ก่อให้เกิดการพัฒนาที่มีมูลค่ารวมถึง 431,214 ล้านบาท อันช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศได้มากทีเดียว

3.3 ผลที่คาดว่าจะได้รับ : การพัฒนาเมืองในเชิงรุกนี้ อาจถือเป็นการเกี่ยวร้อยการพัฒนาเศรษฐกิจ การพัฒนาเมือง การวางผังเมือง และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเชิงสร้างสรรค์ต่อประเทศชาติไปพร้อมๆ กัน อันถือเป็นยุทธศาสตร์ใหม่ในการพัฒนาประเทศในอนาคต

4.การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

4.1 หลักการสำคัญ : ผู้ที่ครอบครองทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์มากหรือน้อยก็ต้องจ่ายภาษีตามที่ครอบครอง และการให้ต่างชาติเข้ามาซื้อทรัพย์สินในประเทศไทยโดยไม่ต้องเสียภาษีเช่นที่พวกเขาเสียในประเทศตะวันตกของตน เท่ากับเรากำลังสูญเสียประโยชน์ ประหนึ่งการขายชาติให้ชาวต่างชาติ เพียงเพราะผู้มีทรัพย์มากไม่ต้องการเสียภาษี  กระผมทำการศึกษาเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในภูมิภาคอาเซียน ปรากฏว่ามีเพียงประเทศไทย บรูไนและเมียนมา ที่ยังไม่ได้จัดเก็บภาษีนี้ (http://goo.gl/DY9kvt)

4.2 แนวทางการดำเนินการ : ในประเทศตะวันตกจัดเก็บประมาณ 1-2% ของมูลค่าทรัพย์สินตามราคาตลาด  แต่ในกรณีประเทศไทยอาจเริ่มต้นที่ 0.5% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท จะได้ไม่เกิดความลักลั่น ยกเว้นที่ดินเปล่า ซึ่งควรเร่งรัดให้พัฒนาเพื่อเพิ่มอุปทานที่ดิน ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์จึงจะไม่แพงจนเกินไป โดยควรให้จัดเก็บประมาณ 1-2% ทั้งนี้ควรให้ท้องถิ่นเป็นผู้ประเมินภาษีกันเอง และจำกัดวงเงินการพัฒนาสาธารณูปโภคท้องถิ่นตามภาษีที่จัดเก็บได้ เพื่อส่งเสริมให้มีการจัดเก็บได้มากขึ้น  และควรกำหนดให้ยกเลิกภาษีโรงเรือน ภาษีที่ดิน ภาษีค่าโอนที่สูงถึงประมาณ 3% ของราคาขาย เป็นต้น

4.3  ผลที่คาดว่าจะได้รับ : จะสามารถจัดเก็บภาษีได้มากขึ้นเพื่อการพัฒนาท้องถิ่น ตัวอย่างเช่นกรณีสถานีรถไฟฟ้า 112 สถานี  หากที่ผ่านมามีการเก็บภาษีมูลค่าจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมูลค่า (Land Value Increment Tax) จากการที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเองโดยมิได้ลงแรงลงทุน (Unearned Increment of Land Value) ณ อัตราประมาณ 20% ของการเพิ่มขึ้นของมูลค่า ประเทศไทยก็สามารถมีภาษีจากผลของระบบรถไฟฟ้าถึง 287,538 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอที่จะสร้างระบบรถไฟฟ้าขึ้นใหม่ทั้งหมด หรือเพิ่มปริมาณรถไฟฟ้าได้อีกนับเท่าตัว

5.การก่อสร้างถนนเลียบและสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา

5.1 สภาพปัญหา : ในปัจจุบันจำนวนสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามีจำกัด ทำให้การเดินทางสัญจรประสบปัญหาเป็นอย่างมากรวมทั้งยังขาดพื้นที่ถนนเพื่อการรองรับความเจริญเติบโตของกรุงเทพมหานครในการทำหน้าที่ประสานการพัฒนากับจังหวัดภูมิภาค

5.2  ข้อเสนอ :

5.2.1 ควรสร้างสะพานเพิ่มเติมในกรุงเทพมหานคร ได้แก่ บริเวณถนนสุโขทัย-ถนนจรัญสนิทวงศ์ 68 ถนนกรุงเกษม-ถนนจรัญสนิทวงศ์ 44 ถนนเจริญกรุง-ถนนทวีธาภิเษก (อุโมงค์) ถนนท่าดินแดง-ถนนราชวงศ์ ถนนสี่พระยา-ถนนเจริญรัถ ถนนจันทน์-ถนนเจริญนคร 27 ถนนเจริญกรุง-ถนนพระรามที่ 2 ถนนบางนา-ตราด-ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ (ข้ามบางกระเจ้า) และถนนสุขุมวิท-ถนนสุขสวัสดิ์ (ปากน้ำ-บางปลากด)

5.2.2 ยิ่งกว่านั้นยังควรสร้างถนนเลียบแม่น้ำโดยก่อสร้างเป็นถนนขนาด 6 ช่องจราจร (ไปกลับ) ทั้งสองฝั่ง เพื่อให้เป็นเขื่อนป้องกันน้ำท่วมได้ด้วย และเป็นการเพิ่มพื้นที่การจราจร

5.3 ผลที่จะได้รับ : การมีสะพานน้อยทำให้ความเจริญกระจายออกไปในแนวราบโดยเฉพาะฝั่งตะวันออก สังเกตได้ว่าราคาทาวน์เฮาส์ระดับไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ยังมีอยู่บริเวณถนนประชาอุทิศ ที่ตั้งอยู่เพียงข้ามฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา แต่หากเป็นในฝั่งตะวันออก อาจต้องไปหาซื้อไกลถึงมีนบุรี ดังนั้นการมีสะพานข้ามแม่น้ำมากขึ้น ทำให้โอกาสที่ความเจริญจะกระจายไปในเขตใจกลางเมืองด้านตะวันตกก็จะมีมากขึ้น การพัฒนาก็จะหนาแน่นในเขตเมืองชั้นใน ไม่แผ่ไปในแนวราบมากนัก เปิดโอกาสให้ “ชาวกรุงธนฯ” ได้เดินทางสะดวกและถือเป็นการเปิดช่องทางและทำเลในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น  การก่อสร้างสะพานยังเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจอีกทางหนึ่ง และง่ายกว่าการสร้างทางด่วนหรือรถไฟฟ้า

โครงการที่ไม่ควรดำเนินการ

สภาพปัญหา : ในขณะที่เศรษฐกิจฝืดเคือง ทางราชการต้องใช้เงินอย่างมีประสิทธิภาพและให้ประโยชน์สูงสุดแก่ประชาชนและประเทศชาติ ยังมีบางโครงการที่ไม่ควรดำเนินการ เพราะไม่ก่อให้เกิดประโยชน์เท่าที่ควร

ตัวอย่างโครงการ :

ยกเลิกแนวคิดที่จะนำมักกะสันไปทำสวนสาธารณะ  ที่ดินแปลงนี้พึงใช้เพื่อกิจการรถไฟโดยเฉพาะ ในการเชื่อมต่อรถไฟของสนามบิน 2 แห่ง และรถไฟฟ้าต่างๆ ควรเป็นศูนย์รวมการคมนาคมของการรถไฟ แต่อาจให้มีพื้นที่สีเขียวบางส่วนและสร้างเป็นอาคารอัจฉริยะ อาคารเขียว อาคารประหยัดพลังงาน โดยให้ภาคเอกชนมาประมูลไปดำเนินการ (ไม่ควรเป็นรายเดียวเพื่อป้องกันการผูกขาดและทำให้เกิดการแข่งขันเสรี)  หากต้องการสร้างสวน ให้ไปสร้างในเขตรอบรองที่ขาดแคลน และจะสามารถสร้างได้มากมาย ผลิตออกซิเจนได้มากมายเกือบร้อยเท่าของพื้นที่มักกะสัน (http://goo.gl/5c9SV9)

ยกเลิกโครงการพัฒนาริมแม่น้ำเจ้าพระยา 1.4 หมื่นล้านบาท เพราะไม่เกิดประโยชน์เท่าที่ควร  ควรสร้างให้เป็นถนน 6 ช่องทางจราจร ทั้งสองฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาตามข้อเสนอในข้อ 5 แทน

ยกเลิกการสร้าง Skywalk ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งประกอบด้วยสกายวอล์กเชื่อมต่อระหว่างสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสบางนาและสถานีบีทีเอสอุดมสุข ระยะทาง 1,700 เมตร ขนาดกว้าง 4 เมตร งบประมาณ 450 ล้านบาท  สกายวอล์กเชื่อมระหว่างสถานีสุรศักดิ์กับสถานีสะพานตากสิน ระยะทาง 700 เมตร ขนาดกว้าง 6 เมตร พร้อมจัดทำทางเลื่อนอัตโนมัติ ระยะทางไป-กลับรวม 600 เมตร งบประมาณ 590 ล้านบาท ทั้งสองแห่งนี้ใช้เงินถึงตารางเมตรละ 66,176-1.6 แสนบาท (กรณีมีบันไดเลื่อน)  การก่อสร้างนี้แพงเกินไป และไม่เกิดประโยชน์ เพราะบริเวณดังกล่าวไม่ค่อยมีผู้เดินสัญจรมากนัก  ควรสร้างช่วงสุรศักดิ์-ช่องนนทรี น่าจะมีผู้ใช้ประโยชน์มากกว่า

การดำเนินการข้างต้นรัฐบาลน่าจะสามารถระดมทุนได้นับล้านล้านบาท โดยไม่เปลืองงบประมาณแผ่นดิน กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่าแนวคิดข้างต้นจะเป็นประโยชน์ต่อรัฐบาลในการระดมทุนเพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจชาติ และหวังเป็นอย่างยิ่งว่ารัฐบาลจะกรุณาพิจารณาเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวมต่อไป