คอนโดเทล (2)

โดย...ม.ล.สุรวุฒิ ทองแถม

ธุรกิจคอนโดมิเนียมอาคารชุดในบ้านเรานั้น นับได้ว่าเป็นสินค้ายอดนิยมประเภททรัพย์สินที่ผู้ซื้อสามารถมีกรรมสิทธิ์ครอบครองโดยสมบูรณ์ได้ทั้งชาวไทยและต่างชาติ (ตามสัดส่วน) ซึ่งแตกต่างกว่าหลายประเทศเพื่อนบ้านหรือในกลุ่มประเทศอาเซียน เช่น พม่าหรือลาว ที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในประเทศของเขาเป็นได้แค่เพียงสินทรัพย์ คือให้ถือสิทธิในการครอบครองภายในกรอบเวลาที่กำหนดเท่านั้น โดยเฉพาะชาวต่างชาติยิ่งมีความยุ่งยาก ซับซ้อนมากกว่าบ้านเรามากมายหลายเท่าครับ

- ขณะที่ในกลุ่มประเทศอาเซียน เช่น อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ เวียดนาม ต่างก็มีเงื่อนไขและสัดส่วนของการถือครองกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป แต่เท่าที่ผมสังเกตและศึกษา ดูเหมือนว่าประเทศไทยของเราจะมีนโยบายรวมทั้งการปฏิบัติที่มีความยุ่งยากน้อยที่สุด มีการผ่อนปรนมากที่สุดไปจนถึงระดับที่ว่า สามารถมีทางออกในการถือกรรมสิทธิ์ครอบครองคอนโดมิเนียม สำหรับชาวต่างชาติได้มากกว่าสัดส่วน 49% ตามกฎหมายได้อีกด้วย

ตามความเป็นจริงแล้ว วัตถุประสงค์ของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในบ้านเรานั้น นอกจากจะใช้อยู่อาศัยเองเพื่อความสะดวกในการเดินทาง โดยเฉพาะในทำเลยอดนิยมที่มี ร้านค้า สถานบันเทิง ร้านอาหาร อาคารสำนักงาน ช็อปปิ้งมอลล์ขนาดย่อม ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล แถมด้วยโครงการขนส่งสาธารณะทันสมัยต่างๆ ทั้งในปัจจุบันและอนาคตแล้ว เห็นว่าหลายต่อหลายโครงการในพื้นที่ทำเลทองขายกันดีถึงขนาดต้องแจกบัตรคิวกัน แต่เช้าตรู่ในวันเปิดขายวันแรกเลยทีเดียวครับ

อีกทั้งยังมีกลุ่มผู้ซื้อให้เลือกวางแผนการตลาดการขายหลากหลายประเภท ทั้งกลุ่มหนุ่มสาวรุ่นใหม่วัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายรวดเร็วในการเดินทาง กลุ่มผู้ปกครองที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยให้ลูกหลานระหว่างการศึกษาในมหาวิทยาลัย กลุ่มลูกค้าสูงวัยประเภท สองคนตายายที่ต้องการหาที่อยู่ที่ดูแลทำความสะอาดบำรุงรักษาได้ด้วยตัวเองหลังวัยเกษียณและไม่ต้องเป็นภาระแก่ลูกหลาน

นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มผู้ซื้อในแบบเก็งกำไรระยะสั้นขายก่อนโอนเข้าธนาคาร หรือประเภทมาเร็วไปเร็วขายพอจองได้ปุ๊บขายสิทธิต่อเลยก็มี ส่วนที่พอมีเงินเย็นๆ หรือเงินออมอาจจะรอจนโครงการเปิด สาธารณูปโภคประเภทโดดเด่นเปิดให้บริการแล้วจึงพิจารณาขายออกไป ซึ่งว่ากันว่าสามารถทำได้กำไรกันดีพอสมควร คุ้มค่ากับเวลาและโอกาสของรายได้เพิ่มพูนที่มีมากกว่าทางอื่น เช่น ดอกเบี้ยธนาคาร ดอกเบี้ยจากพันธบัตรหรือตั๋วสัญญาใช้เงิน เป็นต้น

สำหรับในธุรกิจคอนโดเทลนั้น ในมุมมองหรือความปรารถนาของผู้ซื้อ ถือเป็นการลงทุนในทรัพย์สินในระยะยาว แต่สามารถสร้างผลตอบแทนอย่างแน่นอน สม่ำเสมอตลอดอายุของทรัพย์สิน แต่ทั้งนี้จะต้องขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการหรือผู้พัฒนาโครงการที่มีการวางแผนงานและมีศักยภาพในการหากลุ่มผู้บริหารมืออาชีพมาบริหารจัดการธุรกิจคอนโดเทลทั้งในแบบตัวอาคารหรือวิลล่าได้ในระดับใด

ข้อดีของการเลือกผู้บริหารคอนโดเทลที่มีเครือข่ายคือ การทำการตลาด การขาย การประชาสัมพันธ์ การบริหารบุคคล การเงิน และการทำนุบำรุงห้องพักเครื่องใช้อุปกรณ์อำนวยความสะดวกต่างๆ แก่ผู้พัก เป็นต้น ส่วนข้อเสียคือจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการบริหารที่สูงขึ้น เพราะจะต้องแบ่งปันผลประโยชน์ทั้งก่อนและหลังหักค่าใช้จ่ายแก่กลุ่มบริหารมืออาชีพด้วย

ผลตอบแทนสำหรับผู้ลงทุนในลักษณะคอนโดเทลในประเทศไทยในปัจจุบัน มีการรับประกันรายได้ตามที่ผมเห็นมาสูงสุดระหว่าง 5-7% เป็นเวลา 3-5 ปีต่อเนื่องกันทีเดียวครับ หลังจากนั้นรายได้ของผู้ลงทุนจะเป็นไปตามผลประกอบการจริง ซึ่งอาจจะสูงกว่าหรือน้อยกว่า อัตราที่ระบุข้างต้น โดยเป็นรายได้ที่แบ่งกำไรตามสัดส่วนระหว่างผู้บริหารโครงการกับเจ้าของห้องพัก ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะแบ่งกันในอัตรา 40/60% หลังกำไรเบื้องต้นหมายถึงว่าผู้ลงทุนได้ 40% ในขณะที่บริษัทรับบริหารจะได้ไป 60%

ในอนาคตอันไม่ไกลนี้ ธุรกิจคอนโดเทลในทำเลที่ตั้งของแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของประเทศไทยจะเป็นทางเลือกในการลงทุนที่ดีทางหนึ่ง มีผลตอบแทนคุ้มค่าทั้งจากผลประกอบการ มูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้นตามราคาที่ดิน อาคารและสถานธุรกิจแวดล้อม

สิ่งที่สำคัญอีกประการของผู้ลงทุน คือ ยังมีสิทธิเข้าพักได้ปีละสองถึงสี่สัปดาห์เป็นอย่างน้อยด้วยครับ คอนโดเทลที่ผมว่านี้เป็นคอนโดเทลทั้งที่อยู่ในเมืองและสถานที่พักตากอากาศนะครับ นอกจากนี้ผู้ลงทุนก็จะได้มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตอีกส่วนหนึ่งตามที่ผมว่าไว้ข้างต้น

แต่มีข้อสำคัญการเลือกลงทุนในธุรกิจคอนโดเทล จะต้องเป็นคอนโดเทลหรือวิลล่าที่เป็นประเภทผู้ซื้อสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย ไม่ใช่เป็นการเช่าระยะยาวเพียงแค่ 30 ปี รวมถึงคอนโดเทลที่ผมหมายถึงนี้จะต้องมีวัตถุประสงค์ชัดเจน เพื่อการนี้ตั้งแต่แรกเริ่มโครงการ มิใช่ไปซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านพักตากอากาศที่ขายไม่หมด แล้วนำมาดัดแปลงขายเป็นห้องพักรายวันนะครับ ในกรณีนั้นจะมีปัญหามากมายหลากหลายประการให้ท่านปวดหัวทั้งในระยะสั้นและระยะยาวครับ

อย่างไรก็ดี การดำเนินธุรกิจคอนโดเทลในปัจจุบัน ในบ้านเราทั้งที่มีอยู่ในปัจจุบันและในอนาคต ณ วันนี้เป็นการดำเนินธุรกิจที่ยังไม่ถูกต้องตามกฎหมายในเกือบทุกด้านครับ ทั้งในด้านใบอนุญาตประกอบการโรงแรมเพื่อจำหน่ายห้องพักในแบบรายวัน การแสดงรายการชำระภาษี การก่อสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวก สถานที่จอดรถ ความปลอดภัยต่างๆ ฯลฯ เป็นต้น

จะทำอย่างไรกันดีครับ ในเมื่อกระแสการลงทุนและการพัฒนาธุรกิจแนวนี้กำลังมาแรงในประเทศแถบภูมิภาคนี้รวมทั้งในประเทศไทยของเราด้วย ทั้งนี้เพราะทุกฝ่ายต่างเชื่อกันมานานกว่าทศวรรษแล้วครับว่า การเดินทางท่องเที่ยวในภูมิภาคนี้ โดยเฉพาะในกลุ่มประเทศในทวีปเอเชียกำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะจากหลายประเทศที่มีทิศทางแนวโน้มของเศรษฐกิจขาขึ้นรวมไปถึงประเทศที่มีประชากรมากอย่างเช่น อินเดีย จีน ดังนั้นธุรกิจการให้บริการห้องพักแก่นักท่องเที่ยว นักเดินทาง นักธุรกิจจะมีมากขึ้น

ในขณะที่ประเทศไทยของเรา ธุรกิจโรงแรมกระแสหลักเองกำลังเผชิญกับความท้าทายของธุรกิจที่มิใช่โรงแรม แต่เปิดดำเนินธุรกิจแบบโรงแรมที่มีจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งทำให้สูญเสียผลประโยชน์และโอกาสทางธุรกิจทั้งที่ผ่านมาและในปัจจุบันไปมากทีเดียว เราคงจะต้องมาหาทางออกกันต่อในข้อเขียนคราวหน้าครับ