คว้าที่เตรียมทหาร"เจริญ"ทุ่มแสนล้านผุดอภิมหาโปรเจกต์

หนึ่งในที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางเมือง ซึ่งคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างจับตามานานว่าท้ายที่สุดแล้วใครจะเป็นผู้คว้าสิทธิการเช่าไปพัฒนา ที่ดินทำเลงามนั้นคือ ที่ดิน 88 ไร่ บริเวณแยกพระราม4วิทยุ หรือที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเดิม และสวนลุมไนท์บาซาร์เก่า หลังจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ประกาศนำที่ดินแปลงดังกล่าวมาประมูลใหม่อีกครั้งตั้งแต่เมื่อช่วงต้นปีที่แล้ว ซึ่งกลางเดือน ก.ย.หน้าจะรู้ผลเป็นทางการ

แหล่งข่าวจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เปิดเผยว่า ผลการประมูลที่ดินเตรียมทหาร 88 ไร่ ได้ข้อสรุปแล้ว อยู่ระหว่างขั้นตอนภายในของสำนักงานทรัพย์สินฯ คาดว่าจะประกาศผลเป็นทางการได้กลางเดือน ก.ย. 2557

ขณะที่ล่าสุดวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า หนึ่งในบริษัทของกลุ่ม เจริญ สิริวัฒนภักดี เป็นผู้ได้สิทธิการเช่าที่ดินผืนงามนี้ไป

แหล่งข่าวจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เคยยื่นซองประมูลที่ดินแปลงนี้ ระบุว่า รับทราบข่าวมาระยะหนึ่งแล้วว่ากลุ่ม เจริญ เป็นผู้ชนะการประมูลที่ดินแปลงนี้ โดยคาดว่าข้อเสนอกลุ่ม เจริญ ตรงกับเงื่อนไขที่ทางสำนักงานทรัพย์สินฯ ตั้งไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องกรีน แอเรีย หรือพื้นที่สีเขียวภายในโครงการ

นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการบนที่ดินแปลงนี้ยังต้องเจาะพื้นที่ใต้ดินจำนวนมาก ซึ่งต้องใช้งบลงทุนที่สูง ทำให้ภาคเอกชนทั้งไทยและต่างชาติหลายรายที่ผ่านเข้ารอบแรกแต่ไม่ได้ยื่นแบบประมูลในรอบไฟนอล เนื่องจากที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเก่ามีข้อจำกัดเรื่องความสูงของอาคารได้ไม่เกิน 45 เมตร (หรือสูง 10-15 ชั้น) แม้ว่าที่ดินแปลงนี้จะเปลี่ยนสีผังเมืองจากสีน้ำเงิน (สถานที่ราชการ) เป็นสีแดง พ.3 ได้เอฟเออาร์ 7 เท่าของพื้นที่ดิน ซึ่งสามารถพัฒนาอาคารเชิงพาณิชย์ได้แล้ว

“แต่ที่ดินแปลงนี้ยังติดข้อบัญญัติของ กทม. เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในบริเวณสวนเบญจกิตติและบริเวณโดยรอบในท้องที่แขวงคลองเตย เขตคลองเตย และแขวงลุมพินี เขตปทุมวัน พ.ศ. 2547โดยที่ดินผืนนี้ถูกจัดอยู่บริเวณที่ 4ควบคุมอาคารก่อสร้างสูงไม่เกิน 45 เมตรซึ่งหากก่อสร้างอาคารจะสูงได้ไม่เกิน14-15 ชั้น”

สำหรับก่อนหน้านี้ สมบูรณ์ ชัยเดชสุริยะ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เคยให้ข้อมูลว่า ผู้ที่เข้ารอบ โดย 4 รายที่เหลือ ได้แก่ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ หรือยูวี ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในเครือของ เจริญ สิริวัฒนภักดี บริษัท สหพัฒนาอินเตอร์ โฮลดิ้ง บริษัท ไมเนอร์ กรุ๊ป และกลุ่มห้างเซ็นทรัล ของตระกูลจิราธิวัฒน์ โดยจะประกาศรายชื่อเอกชนที่ได้สิทธิในการพัฒนาไม่เกินกลางปี 2557 นี้

ก่อนหน้านี้ กลุ่มยูวีเคยให้ข้อมูลว่าได้เสนอแผนพัฒนาเฉพาะโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอ บนที่ดิน 19 ไร่ จาก 88 ไร่ เป็นอาคารสำนักงานประหยัดพลังงาน หรือกรีนบิลดิ้ง ซึ่งกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับล่าสุดประกาศให้อาคารประหยัดพลังงานที่มีมาตรฐานสากลรองรับจะได้โบนัสเอฟเออาร์ (Floor Area Ratio) มากขึ้น แต่ล่าสุดคนในแวดวงพัฒนาที่ดินกลับระบุว่าบริษัทที่จะผ่านการคัดเลือกอาจไม่ใช่ยูวี แต่เป็นบริษัทในเครืออื่นๆ ของกลุ่มเจริญ

ด้านการปลดล็อกความสูงของอาคาร ที่ผ่านมามีข่าวว่าสำนักผังเมือง กทม. อยู่ระหว่างแก้ไขข้อบัญญัติเรื่องความสูงอาคารรอบที่ดินบริเวณนี้ แต่ขณะนี้ยังไม่มีความเคลื่อนไหวที่ชัดเจน

นอกจากที่ดิน 88 ไร่ บริเวณหัวมุมถนนพระราม 4-วิทยุ แล้ว ยังมีกระแสข่าวว่ากลุ่มเจริญ ยังได้สิทธิการเช่าที่ดิน 13 ไร่ บริเวณตลาดสามย่านเก่าของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งหากเป็นไปตามนั้นกลุ่ม เจริญ จะยึดหัวหาด 3 แยกสำคัญของกรุงเทพฯ ตั้งแต่แยกสามย่าน ของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย แยกพระราม 4-วิทยุ ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และแยกพระราม4-คลองเตย ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย)เคยประเมินว่า ที่ดิน 88 ไร่ดังกล่าวหากตีราคาซื้อขายตารางวาละ 11.2ล้านบาทก็ยังมีคนซื้อ แต่ถ้าเช่า 30 ปีค่าเช่าน่าจะอยู่ที่ 3540% ของราคาขาย หรือประมาณ 3.54 แสนบาท/ตารางวา หรือมูลค่าทั้งแปลง 1.2-1.4 หมื่นล้านบาท

ขณะที่การพัฒนาโครงการเนื่องจากมีพื้นที่ขนาดใหญ่ต้องใช้เงินลงทุนมากหากโครงการนี้เสร็จจะมีมูลค่าลงทุนรวมกว่าแสนล้านบาท