ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้

ในช่วงปี 2553-2555 เป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ จะเห็นได้จากนักลงทุนท้องถิ่นและนักลงทุนรายใหญ่จากส่วนกลางมีการเปิดตัวโครงการอาคารแนวราบและแนวสูงเพิ่มมากขึ้น

โดยเฉพาะจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวและมีความสำคัญทางด้านเศรษฐกิจ อาทิ จ.ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี และสงขลา ซึ่งสะท้อนจากพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวเฉลี่ยร้อยละ 10.8 (รูป 1) ตามการขยายตัวของภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งได้รับผลดีจากภาคการท่องเที่ยว และรายได้เกษตรกรที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ตลาดมีกำลังซื้อมากขึ้น

ประกอบกับได้รับแรงกระตุ้นจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ อาทิ มาตรการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก โครงการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 3 ปี สอดคล้องกับการปล่อยสินเชื่อของสาขาธนาคารพาณิชย์ที่ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคการก่อสร้างที่สูงขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 13.3

ขณะที่ปี 2556 มีปัจจัยสำคัญหลายประการที่กระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดการชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ได้แก่

(1) ความต้องการซื้อของประชาชนชะลอตัว เนื่องจากราคาพืชผลเกษตรลดลง และภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมทั้งธนาคารพาณิชย์มีนโยบายเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภค สะท้อนจากเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เริ่มชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2556

(2) ปัญหาการขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง และต้นทุนแรงงานปรับสูงขึ้น

(3) โครงการที่เปิดแล้วแต่มีจำนวนหน่วยคงค้างที่สร้างเสร็จแล้วอยู่ระหว่างรอการขายประมาณร้อยละ 3040

(4) มีหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อส่งมอบให้กับลูกค้า โดยเฉพาะอาคารแนวสูงที่จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 2 ปี ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งสะท้อนได้จากพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ 0.3 จากที่ขยายตัวเฉลี่ยมากกว่าร้อยละ 10 ในช่วง 2-3 ปีก่อน

(5) การปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคการก่อสร้างลดลงมากจากร้อยละ 23.7 ณ สิ้นปี 2555 เหลือเพียงร้อยละ 5.1 ณ สิ้นปี 2556

(6) ภาวะการซื้อขายที่ดินที่เริ่มชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา (ตาราง 1)

สำหรับในปี 2557 เป็นอีกปีหนึ่งที่มีความท้าทาย เนื่องจากยังคงเผชิญกับหลากหลายปัจจัยเสี่ยงดังที่กล่าว รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูงจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ การเมืองที่ยังไม่นิ่ง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินที่มีความกังวลเรื่องคุณภาพของสินเชื่อ ทำให้การกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ยากยิ่งขึ้น

ประกอบกับต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงกำลังซื้อของประชาชนที่ยังไม่ฟื้นจากค่าครองชีพ และภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง คงมีเพียงปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินเท่านั้นที่ยังอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ปีแรกร้อยละ 3.75 ส่วนปีต่อๆ ไปคิดร้อยละ 4.75 ซึ่งถือเป็นเพียงปัจจัยเดียวที่สนับสนุนความต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ซื้อที่มีรายได้ประจำแน่นอน และมีภาระหนี้ครัวเรือนไม่สูงมาก

ส่วนปัญหาการขาดแคลนแรงงานและผู้รับเหมาก่อสร้างเริ่มคลี่คลายลง เนื่องจากภาครัฐให้การสนับสนุนในการจดทะเบียนแรงงานต่างด้าว และนักลงทุนส่วนใหญ่ชะลอการลงทุน จึงทำให้มีแรงงานเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

ดังนั้น คาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ในปีนี้ยังคงชะลอตัว โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ น้อย จะมุ่งเน้นการปิดยอดขายของโครงการที่เปิดในช่วงที่ผ่านมามากกว่า

ซึ่งสอดคล้องกับความเห็นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ไว้ว่า แนวโน้มภาวะอสังหาริมทรัพย์ของภาคใต้ ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2557 อยู่ในระดับต่ำ (รูป 3) ส่วนครึ่งหลังของปียังต้องติดตามปัจจัยเสี่ยงต่างๆ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะสถานการณ์เศรษฐกิจและการเมือง หากคลี่คลายลงก็จะมีการลงทุนโครงการใหม่

อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีการลงทุนในโครงการใหม่ แต่ไม่มากเท่าที่ผ่านมา

ปีนี้จึงเป็นปีแห่งการสร้างความสมดุล เพื่อให้ตลาดกลับคืนสู่ดุลยภาพ หรือมีจำนวนหน่วยที่เหมาะสมกับความต้องการซื้อที่แท้จริง