กลยุทธ์ต่อยอดบ้านบีโอไอ

....ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์

บ้านบีโอไอถือเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มีประโยชน์ทั้งในเชิงสังคมและธุรกิจ เพราะผู้ประกอบการที่พัฒนาบ้านบีโอไอก็สามารถสร้างผลกำไรจากการทำธุรกิจได้ ในขณะเดียวกันก็เป็นการส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อยปานกลางมีบ้านเป็นของตนเองได้ในราคาและคุณภาพที่เหมาะสม เป็นนโยบายของภาครัฐที่ดีมีประโยชน์กับผู้ประกอบการ และประชาชน

บ้านบีโอไอนั้น เริ่มมาตั้งแต่ปี 2536 โดยสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนต้องการที่จะส่งเสริมการลงทุนแก่ผู้ประกอบการกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง

โดยกำหนดเพดานราคาเอาไว้ไม่เกิน 6 แสนบาท ปัจจุบันบ้านบีโอไอกำหนดเพดานราคาใหม่ที่ประมาณ 1.2 ล้านบาท สำหรับทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ส่วนคอนโดมิเนียมกำหนดเพดานราคาที่ 1 ล้านบาท

การพัฒนาบ้านบีโอไอใน กทม.และปริมณฑล ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็ต้องอยู่รอบๆ เขตเมือง ต้องถอยห่างออกไประยะ 20 กิโลเมตร จากศูนย์กลางเมืองถึงจะพอทำได้ เช่นในทำเลหลักสี่ ดอนเมือง ลาดพร้าวซอย 80 ถึง 100 กว่า หรือไม่ก็ฝั่งธนบุรี ส่วนทาวน์เฮาส์ต้องออกไปอยู่ในเขตเมืองรอบนอก เช่น บางใหญ่ บางบัวทอง แพรกษา รังสิต คลอง 3 เป็นต้น

ในแง่ของดีมานด์ ลูกค้าบ้านบีโอไอยังคงเป็นกลุ่มเดิมไม่ต่างจากลูกค้าเมื่อ 1617 ปีที่แล้ว ฐานลูกค้ากลุ่มนี้ถือเป็นกลุ่มที่มีรายได้ต่ำสุดที่จะหาซื้อบ้านใน กทม.และปริมณฑล เป็นกลุ่มคนที่เพิ่งจบใหม่ เพิ่งเริ่มทำงาน มีรายได้ 1.5 หมื่นบาท ซื้อบ้านได้ในราคา 1.2 ล้านบาท หรือถ้าไม่จบปริญญาตรี ก็ต้องทำงานมา 56 ปีจนมีรายได้ประมาณ 1.5 หมื่นบาท ถึงจะซื้อบ้านได้

ปัญหาของบ้านบีโอไอ ก็คือ ราคาส่งเสริมที่ถูกกำหนดไว้ตายตัวไม่ได้ปรับเปลี่ยนไปตามเวลา ตั้งแต่อดีตหรือกระทั่งปัจจุบัน เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งหมายถึงวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงคนงานปรับสูงขึ้นตามเวลา ขณะที่ราคาถูกกำหนดไว้ตายตัว เมื่อทำไประยะหนึ่งความสามารถในการทำก็จะลดน้อยลง คนที่ทำก็ลดลง เพราะราคาที่ส่งเสริมไม่สอดคล้องกันกับต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นทุกๆ ปี

ดังนั้น บ้านบีโอไอที่ปรับหลักเกณฑ์ใหม่จะสามารถใช้ได้ไป 45 ปี หลังจากนั้นก็จะกลับไปสู่ปัญหาเดิม บีโอไอจึงควรที่จะพิจารณาปรับเงื่อนไขด้านเพดานราคาบ้านที่จะขอส่งเสริมการลงทุนทุก 34 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนที่สูงขึ้น แต่ที่ผ่านมาตั้งแต่มีการส่งเสริมบ้านบีโอไอในปี 2536 เพิ่งจะปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์ของราคาครั้งเดียวในปี 2552 โดยใช้ราคาเดิมมายาวนานถึง 16 ปี

ในขณะเดียวกัน ถ้าผู้ประกอบการที่ทำโครงการบ้านบีโอไอ ให้สำเร็จได้ในราคาที่กำหนด จะต้องมีการบริหารต้นทุน การบริหารจัดการในด้านการก่อสร้าง ทั้งในเรื่องโนว์ฮาว เทคโนโลยีและวิธีการก่อสร้าง การจัดแพ็กเกจที่เหมาะสมกับลูกค้า ก็จะสามารถคุมต้นทุนให้อยู่ในงบประมาณที่จำกัดได้ ถ้าไม่มีสิ่งเหล่านี้เพดานต้นทุนก็จะทะลุจากที่บีโอไอกำหนดไว้ได้ แต่ถ้าสามารถทำตรงนี้ได้ก็จะสามารถทำบ้านบีโอไอในราคาที่กำหนดได้นานขึ้น

ที่สำคัญ ลูกค้ากลุ่มนี้ยังสามารถต่อยอดไปในการตลาดอื่นได้ เมื่อรายได้สูงขึ้น หรือครอบครัวขยาย ซึ่งจะมาส่งเสริมในกลุ่มบ้านเดี่ยว แต่การต่อยอดหรือรักษาฐานลูกค้ากลุ่มนี้ จะต้องมีการสร้างแบรนด์รอยัลตีที่เข้มข้น การรักษาคุณภาพของสินค้า บริการให้ดีอย่างต่อเนื่อง และสรรหาทำเลที่ดีให้กับลูกค้า