ค่าบำรุงบริการสาธารณะ "ความยาก-ง่าย" การจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ผมมีประเด็นที่น่าสนใจ ซึ่งหลายฝ่ายทั้งผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร มีข้อถกเถียงกันพอสมควรว่า “ค่าบำรุงบริการสาธารณะ” ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการเรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในคราวจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สามารถจะนำเงินจำนวนดังกล่าวมาใช้ได้เมื่อใด หรือกรณีสามารถใช้เงินจำนวนดังกล่าวได้ จะใช้กับค่าใช้จ่ายประเภทใด รายการใด?

โครงการจัดสรรที่ดิน “จำนวนไม่น้อย” ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “เกิดข้อพิพาท” เกี่ยวกับค่าบำรุงบริการสาธารณะ ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในคราวจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินพื้นที่ ผมมี “ตัวอย่าง” ยกให้เห็นในหลายกรณี ดังนี้

1.ผู้จัดสรรที่ดินนำเงินจำนวนดังกล่าวมาใช้จ่ายหรือให้บริการแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ประเภทรักษาความปลอดภัย ความสะอาด หรือค่าจ้างบุคลากร เป็นต้น แต่ผลงานการให้บริการ “ขาดประสิทธิภาพ” ไม่เป็นที่พอใจต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อันเนื่องจากการจัดเก็บเงินจำนวนดังกล่าวเป็นจำนวนน้อย แต่ไม่สอดคล้องกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นหรือตามสภาพข้อเท็จจริง

2.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “จำนวนมาก” ต่างปฏิเสธการชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะใน “รอบใหม่” เพราะเห็นว่าผู้จัดสรรที่ดินไม่ยอมดำเนินการจัดทำสรุปรายรับและรายจ่ายการให้บริการสาธารณะ แสดงให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเห็น หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมองว่าชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะให้แก่ผู้จัดสรรที่ดินแล้ว แต่กลับไม่ได้บริการที่มีประสิทธิภาพ

3.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “ทักท้วง” ผู้จัดสรรที่ดินกับที่ดินแปลงจำหน่ายบางแปลง ซึ่งยังถือกรรมสิทธิ์โดยผู้จัดสรรที่ดินหรือยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่น ขอให้ผู้จัดสรรที่ดินชำระ “ค่าบำรุงบริการสาธารณะ” เฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ทั้งนี้ เพื่อไม่ให้เกิดการเอารัดเอาเปรียบกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

4.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “ทักท้วง” ผู้จัดสรรที่ดิน ว่าอัตราค่าบำรุงบริการสาธารณะในคราวที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ “ครั้งแรก” มีอัตราที่แตกต่างกับการเรียกเก็บในคราวถัดไป ถามกับผู้จัดสรรที่ดินว่าการเรียกเก็บค่าบำรุงบริการสาธารณะในคราวใหม่นั้น “ถูกต้อง” หรือ “ไม่ถูกต้อง” อีกทั้งได้ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดและพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือไม่?

5.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “ทักท้วง” ผู้จัดสรรที่ดิน ว่า การที่ผู้จัดสรรที่ดินนำค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ซึ่งเรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไปใช้จ่ายกับงานให้บริการสาธารณะจนหมด ต่อมาทราบ “ตัวเลข” ขาดทุนเป็นผลให้มีการลดจำนวนบุคลากรรักษาความปลอดภัย อาจก่อให้เกิดปัญหากับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ค่าใช้จ่ายในการให้บริการสาธารณะ ซึ่ง “ขาดทุน” ใครจะเป็นฝ่ายรับผิดชอบ?

ผมยก “ตัวอย่าง” ประเด็นปัญหาข้อถกเถียงกรณีค่าบำรุงบริการสาธารณะมาให้ท่านผู้อ่านได้ทราบ

“คำถาม” ข้างต้น ท่านผู้อ่านคงต้องการทราบ “คำตอบ” ว่าข้อเท็จจริงเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวข้างต้นที่ถูกต้องเป็นเช่นใด?

ก่อนจะให้ “คำตอบ” กับท่านผู้อ่าน ผมขอนำประเด็นเกี่ยวกับ “ข้อกฎหมาย” ซึ่งกล่าวถึงในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 นำเรียนให้ท่านผู้อ่านทราบ ดังนี้

มาตรา 53 การจัดให้มีและการบำรุงรักษาบริการสาธารณะให้เรียกเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้ตามอัตราที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบ

แปลความหมายข้างต้น หมายถึง การที่ผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์จะจัดให้มีบริการสาธารณะแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องนำเสนออัตราค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาอนุมัติให้ความเห็นชอบก่อนที่จะจัดเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

เมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดได้อนุมัติอัตราค่าบริการบำรุงรักษาสาธารณะตามรายละเอียด วิธีการจัดสรรที่ดินตามแผนผังโครงการแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินจึงสามารถนำค่าบำรุงบริการรักษาสาธารณะไปใช้จ่ายในกิจกรรมต่างๆ ได้โดยชอบ

ดังนั้น “คำตอบ” ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องยอมรับเรื่องหนึ่งว่า ค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินนำไปใช้จ่ายในการให้บริการสาธารณะแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรนั้นเป็นการดำเนินการโดยชอบถูกต้องตามกฎหมาย

สำหรับ “คำถาม” กรณีที่ดินแปลงจำหน่ายบางแปลง ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องมีส่วนร่วมรับผิดชอบค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะเฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือไม่?

ผมมี “หนังสือหารือ” เรื่องดังกล่าวกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” สรุปความได้ว่าให้ผู้จัดสรรที่ดินชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะในอัตราเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยชำระเป็นรายเดือน จนกว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแปลงดังกล่าวจะสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ

สำหรับค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการบริการสาธารณะที่มีมากกว่ารายรับ และส่งผลให้ผลการดำเนินงาน “ขาดทุน” ผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถผลักภาระค่าใช้จ่ายไปให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมรับผิดชอบ แต่ผู้จัดสรรที่ดินสามารถหา “ทางออก” ของปัญหาข้างต้นได้ โดยการเรียกประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อชี้แจงรายละเอียดและการขออนุมัติการกำหนดอัตราเรียกเก็บค่าบำรุงบริการสาธารณะใหม่ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

ผมมักพบปัญหาพิพาทระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกับโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งเจ้าของโครงการ “ไม่เป็นที่รู้จัก” หรือ “ไม่มีชื่อเสียง” เป็นส่วนใหญ่ หรือโครงการจัดสรรที่ดินบางแห่งขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างในราคาถูกเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งรายอื่นในทำเลเดียวกัน

จากประสบการณ์การทำงานของผมในฐานะที่ปรึกษาให้กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ ผมให้ “คำแนะนำ” ต่อผู้ประกอบการโครงการ ว่า ค่าบำรุงบริการสาธารณะ ซึ่งเรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในคราวจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น “ไม่ต้องนำมาใช้” เสนอแนะให้เปิดบัญชีเงินฝากธนาคารไว้เป็นการต่างหาก สำหรับภาระค่าใช้จ่ายในการให้บริการสาธารณะแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในโครงการ “ให้เจ้าของโครงการแบกรับภาระค่าใช้จ่าย” แทนทั้งหมด จนกว่าจะได้รับอนุญาตให้ “ยกเลิก” หรือการถอนสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคโครงการและครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

ในขณะเดียวกัน ให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือชี้แจงเรื่องดังกล่าวให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายทราบ พร้อมให้เริ่มกระบวนการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อถ่ายโอนอำนาจหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะส่วนกลางไปให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันรับผิดชอบต่อไป

นอกจากชื่อเสียงและผลงานที่ดีของผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการแล้ว จะส่งผลให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้ความร่วมมือในกระบวนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เกิดความสำเร็จได้โดยง่าย