อสังหาฯมะกันไม่แกร่งจริง แรงเก็งกำไรขวางการฟื้นตัวยั่งยืน

โดย...นงลักษณ์ อัจนปัญญา

ดัชนีนิกเกอิ 225 ตลาดหุ้นโตเกียว ปรับตัวดิ่งลงแรงถึง 5.15% หรือ 737.43 จุด เมื่อวานนี้ ท่ามกลางค่าเงินเยนที่ดีดตัวขึ้นมาแข็งค่าที่สุดในรอบ 3 เดือนเมื่อเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐ ไปแตะ 100.61 เยนต่อเหรียญสหรัฐนั้น นับเป็นสัญญาณความผันผวนล่าสุดอีกครั้งในตลาดทุนโลก ที่ตอบรับต่อทั้ง “ข่าวดี” และ “ข่าวร้าย” ของเศรษฐกิจโลกในเวลาเดียวกัน

ข่าวดีก็คือ ราคาบ้านในสหรัฐปรับเพิ่มสูงสุดในรอบ 7 ปี พร้อมๆ กับตัวเลขการจ้างงานที่เพิ่มขึ้น และดัชนีอุตสาหกรรมดาวน์โจนส์ปรับตัวทำสถิติสูงสุดในรอบหลายปี ตลอดจนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในสหรัฐแตะระดับสูงสุดในรอบ 5 ปี ส่งผลให้นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ทั่วโลกยิ้มแย้มหน้าบานแทบจะในทันที

เพราะสถานการณ์ข้างต้นถือเป็นหนึ่งในหลายๆ สัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของสหรัฐว่ากำลังกระเตื้องขึ้น รวมถึงเป็นหลักฐานตอกย้ำหนักแน่นว่าแนวทางกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลภายใต้การนำของประธานาธิบดี บารัก โอบามา และธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ช่วยส่งเสริมสนับสนุนการเติบโตได้อย่างดีเพียงใด

อย่างไรก็ตาม ข่าวดีที่ว่านี้ก็ยังแฝงไปด้วยข่าวร้ายในเวลาเดียวกันด้วย เมื่อนักเศรษฐศาสตร์อีกส่วนหนึ่งอดออกโรงเตือนไม่ได้ว่า ตลาดบ้านที่ปรับตัวดีขึ้นนั้นอาจยังไม่ใช่การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนจริง เพราะเป็นแรงซื้อจากนักเก็งกำไรมากกว่าผู้บริโภค

ดังนั้น เรื่องนี้จึงไม่ได้แสดงให้เห็นความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจสหรัฐ แต่น่าจะเป็นการย้ำเตือนให้เห็นว่าตลาดยังคงมีความเปราะบาง และราคาบ้านที่ปรับตัวแพงขึ้นอาจเป็นเพียงสถานการณ์ทางบวกในระยะสั้นเท่านั้น

ที่สำคัญ ตัวเลขที่ปรับตัวดีขึ้นครั้งนี้ยังอาจส่งผลให้เฟดตัดสินใจชะลอการใช้มาตรการอัดฉีดเข้าซื้อพันธบัตร (คิวอี) ภายในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลกระทบครั้งใหญ่ต่อภาวะตลาดทุนทั่วโลกอีกด้วย

ทั้งนี้ ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา รายงานประจำเดือนของดัชนีแอสแอนด์พี/เคสชิลเลอร์ ซึ่งเป็นดัชนีแสดงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ 20 รัฐที่ใหญ่ที่สุดของสหรัฐระบุว่าดัชนีดังกล่าวในเดือน เม.ย. ปรับตัวเพิ่มขึ้น 10.9% จากเดือน มี.ค.ก่อนหน้า ซึ่งนับเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 12 เดือนตั้งแต่เดือน เม.ย. 2549

สาเหตุที่ราคาบ้านและที่ดินในสหรัฐดีขึ้น เป็นผลสืบเนื่องมาจากต้นทุนการกู้ยืมที่ถูกลง เพราะนโยบายกดอัตราดอกเบี้ยกับแผนทุ่มซื้อตราสารหนี้ที่อิงกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (เอ็มบีเอส) ของเฟด จนทำให้เกิดความเชื่อมั่นและมีแรงซื้อฟื้นกลับขึ้นมา

ขณะเดียวกัน ราคาบ้านที่ดีขึ้นยังส่งผลต่อเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคในสหรัฐ เพราะต้องไม่ลืมว่าบ้านคือสินทรัพย์ที่เป็นแหล่งเงินทุนส่วนใหญ่ของชาวอเมริกันด้วยการใช้เป็นหลักประกันในการทำธุรกรรม รวมถึงขอกู้ยืมเงินจากธนาคาร

ดังนั้น จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจหากดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในเดือน พ.ค. จะปรับเพิ่มขึ้นแตะระดับสูงสุดนับตั้งแต่เดือน ก.พ. 2551 ที่ 76.2 จุด

กระนั้น นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ซึ่งแสดงความเห็นผ่านสำนักข่าวรอยเตอร์ส กลับระบุว่า ราคาบ้านที่ค่อยๆ ขยับปรับเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมานั้น เป็นผลลัพธ์ที่ผสมกันของ 1) อัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นประวัติการ 2) ปริมาณบ้านที่ขายในตลาดมีน้อยผิดปกติ และ 3) ปริมาณเงินมหาศาลของนักลงทุนที่ไหลเข้าในตลาดบ้านเดี่ยวของสหรัฐ มากกว่ามาจากความต้องการบ้านอย่างแท้จริงของผู้บริโภค

สรุปให้เข้าใจง่ายขึ้นก็คือ ปัจจัยพื้นฐานของตลาดในปัจจุบันอาจไม่ได้แข็งแกร่งดีพอตามที่หลายฝ่ายคาดหวังหลังเห็นราคาบ้านในสหรัฐ ซึ่งรวมถึงบ้านในพื้นที่ประสบกับวิกฤตซับไพรม์ (สินเชื่อด้อยคุณภาพ) หลังฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์แตกเมื่อปี 2551 เช่น แคลิฟอร์เนีย เนวาดา และแอริโซนา ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น

สำหรับประเด็นเรื่องอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดนี้เป็นผลพวงจากนโยบายของเฟดที่ต้องการเสริมสภาพคล่องกระตุ้นการเติบโตด้วยการลดต้นทุนการกู้ยืมให้ถูกลง โดยรวมถึงต้นทุนกู้ยืมเพื่อซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

ขณะที่ในส่วนของจำนวนบ้านที่ขายในตลาดมีน้อยนั้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากสถานภาพของเจ้าของบ้านเป็นสำคัญ

ทั้งนี้ ข้อมูลจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์แห่งสหรัฐอเมริกา (เอ็นเออาร์) ระบุว่า เจ้าของบ้านชาวอเมริกันจำนวน 10.2 ล้านคนจาก 50 ล้านคนทั่วประเทศยังคงติดหนี้มากกว่ามูลค่าของบ้านที่นำไปจำนองไว้ โดยเฉพาะในรัฐแคลิฟอร์เนียเพียงแห่งเดียวมีเจ้าบ้านที่จมน้ำมากถึง 2 ล้านคน และเจ้าบ้านอีก 5 แสนคนยังค้างชำระเงินค่างวด

ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์อธิบายว่าสถานภาพข้างต้นทำให้เจ้าของบ้านไม่สามารถประกาศขายบ้านได้ เพราะนอกจากจะไม่ได้กำไรแล้ว ยังหนีไม่พ้นกับการขาดทุนอีก

ดังนั้น จำนวนบ้านที่มีขายในตลาดจึงมีน้อยกว่ามากจนเห็นได้ชัดเจนเมื่อเทียบกับจำนวนบ้านที่มีขายในช่วงก่อนเกิดภาวะวิกฤตทางการเงิน โดยในเดือน ก.ค. 2550 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดกำลังรุ่งเรืองขีดสุด มีบ้านเดี่ยวสำหรับครอบครัวขายอยู่ในตลาดมากถึง 3.4 ล้านหลัง ทว่าในปัจจุบันจำนวนบ้านเดี่ยวที่มีขายอยู่ในตลาดเมื่อเดือน เม.ย.ที่ผ่านมามีเพียง 1.9 ล้านหลังเท่านั้น

ด้านปัจจัยสุดท้ายที่ทำให้ตลาดบ้านในสหรัฐไม่แข็งแรงยั่งยืนก็คือผลพวงจากนักลงทุนที่เข้ามาเพื่อหวังทำกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จนทำชาวอเมริกันทั่วไปไม่สามารถซื้อบ้านได้ เนื่องจากนักลงทุนรายใหญ่เหล่านี้จะกว้านซื้อบ้านในราคาถูก แล้วเปลี่ยนเป็นให้เช่าแทน

จอห์น ฮัสซิง นักเศรษฐศาสตร์จากเซาท์แคลิฟอร์เนีย กล่าวว่า 52% ของปริมาณบ้านเดี่ยวภายในรัฐดังกล่าวในช่วงไตรมาสแรกของปี 2556 นี้ ได้ตกอยู่ในมือของนักลงทุนในตลาดวอลสตรีตเรียบร้อยแล้ว ดังนั้น มากกว่าครึ่งของบ้านในตลาดจึงไม่ได้อยู่ในมือของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ซื้อที่ต้องการมีบ้านตามปกติ

ยิ่งไปกว่านั้นข้อมูลจาก ฟอร์โคลสชัวร์ เรดาร์ ดอตคอม ระบุว่า กิจกรรมการซื้อขายบ้าน ซึ่งเป็นมาตรวัดความแข็งแกร่งของตลาดบ้านอย่างแท้จริงที่บอกว่ามีจำนวนบ้านกี่หลังที่ขายไปให้กับผู้บริโภคตัวจริงในตลาด อยู่ในระดับต่ำที่สุดตั้งแต่ปี 2551

ทั้งนี้ จอห์น โอ ทูล ประธานบริหารฟอร์โคลสชัวร์ เรดาร์ ดอตคอม กล่าวว่า การที่ตลาดบ้านจะฟื้นฟูเติบโตได้อย่างยั่งยืนและมั่นคงได้ ความต้องการซื้อจะต้องมาจากผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อเพียงพอ ขณะที่การขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านจะต้องมาจากอัตราดอกเบี้ยปกติ ไม่ใช่ในสถานการณ์ที่เฟดจงใจกดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำในขณะนี้

ด้าน เคน เฟียร์ส นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสจากสมาคมเอ็นเออาร์ สรุปว่า ความผิดเพี้ยนในตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐในปัจจุบันอาจส่งผลกัดกร่อนความแข็งแกร่งของตลาดด้านนี้ในระยะยาวได้ เนื่องจากจำนวนบ้านในตลาดมีน้อยกว่าความต้องการของในตลาดและนักลงทุนรายใหญ่ ซึ่งจะทำให้บ้านมีราคาแพงเกินไปจนผู้บริโภคไม่เหลือทางเลือกใดๆ

กระทั่งกลายเป็นปัญหาการใช้จ่ายเงินของผู้บริโภคในสหรัฐ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 70% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) หรือการเติบโตของสหรัฐ

ขณะเดียวกัน ปัญหาฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงถือเป็นประเด็นน่ากลัวที่ยังคงต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดสำหรับการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาบ้านและที่ดินขณะนี้เช่นกัน

แม้นักวิเคราะห์ส่วนหนึ่ง รวมถึง สตีฟ บลิทซ์ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จากไอทีจี อินเวสต์เมนต์ รีเสิร์ช ในนครนิวยอร์ก จะเห็นว่าเวลานี้ยังคงเร็วเกินไปที่จะวิตกเรื่องฟองสบู่ เพราะระดับที่เพิ่มขึ้นยังคงอยู่ในระดับต่ำและห่างไกลจากระดับฟองสบู่เมื่อหลายปีก่อนอย่างเห็นได้ชัด เรียกได้ว่ายังไม่แตะระดับก่อนเริ่มต้นสภาวะฟองสบู่เมื่อปี 2546

แต่นักเศรษฐศาสตร์จากหลายสำนักต่างเห็นตรงกันว่า เหตุผลข้างต้นไม่สมควรเป็นข้ออ้างที่จะเพิกเฉยไม่ใส่ใจ อย่างน้อยที่สุดก็เพื่อระวังไม่ให้เกิดเหตุการณ์ประวัติศาสตร์ซ้ำรอยจนต้องมานั่งช้ำใจกับพิษวิกฤตหายนะกันอีกระลอก

ยังไม่นับรวมปัญหาเฉพาะหน้าในขณะนี้ที่นักลงทุนหลายสถาบันหวาดวิตกกันว่าราคาบ้านที่กระเตื้องขึ้นอาจจะทำให้เฟดลดปริมาณเงินในโครงการซื้อคืนพันธบัตร โดยเฉพาะในส่วนของเอ็มบีเอส จนทำให้ราคาบ้านปรับตัวลดลง

และในท้ายที่สุด แม้โลกจะได้เห็นราคาบ้านในตลาดปรับตัวสูงขึ้น แต่การฟื้นตัวอย่างแท้จริงตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ ซึ่งรวมถึงเศรษฐกิจโดยรวมทั้งหมดของประเทศ อาจจะยังคงต้องเป็นที่คาดหวังกันต่อไป