ภาวะอสังหาริมทรัพย์ (คอนโด) ภาคอีสาน

ถึงขณะนี้สาเหตุที่คอนโดมิเนียมในภาคอีสานเริ่มเป็นที่สนใจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลาง และผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ทั้งที่ก่อนหน้านี้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของท้องถิ่นใน จ.ขอนแก่น ก็มีการสร้างคอนโดมิเนียมขายมาระยะเวลาหนึ่งแล้วแต่ก็ไม่เป็นที่วิตกกังวล

แต่อย่างใด ผู้เขียนเห็นว่านอกจากกระแสของ AEC และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐที่ทำให้แผ่นดินอีสานเริ่มเป็นที่สนใจของนักลงทุน

นอกจากนี้แล้ว ยังมีองค์ประกอบหลายอย่างที่ส่งผลต่อการขยายตัวของคอนโดมิเนียม ดังนี้

1.การขยายตัวของหัวเมืองหลักในภาคอีสาน ทำให้มีประชากรเข้ามาอยู่อาศัยในเขตเมืองมากขึ้น มีวิถีชีวิตแบบคนเมืองและปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัย เป็นการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น การย้ายถิ่นฐานของบุคลากรที่เข้ามาทำงานในตัวเมืองตามการขยายตัวของหน่วยงานภาครัฐ หรือการลงทุนของภาคเอกชน เช่น การขยายตัวของธุรกิจค้าสินค้าอุปโภคบริโภคทั้งขนาดใหญ่ ขนาดกลาง และขนาดเล็ก ที่เป็น Modern Trade ได้แก่ บิ๊กซี โลตัส ห้างเซ็นทรัล และห้างโรบินสัน

รวมถึงผู้ประกอบการค้าวัสดุก่อสร้างขนาดใหญ่ ได้แก่ โฮมโปร โฮมฮับ ดูโฮม โกลบอลเฮ้าส์ ไทวัสดุ อินเด็กซ์ และโฮมเวิร์ค เป็นต้น ธุรกิจขนาดใหญ่แต่ละแห่งจะมีการจ้างแรงงานจำนวนมาก ผู้บริหารและบุคลากรทั้งภาครัฐและเอกชนที่ย้ายเข้ามาอยู่อาศัย คนกลุ่มนี้มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแทนการเช่า ซึ่งไม่ได้กรรมสิทธิ์ ประกอบกับการที่ราคาบ้านแนวราบในปัจจุบันมีราคาสูงจึงนิยมซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัย โดยเฉพาะที่มีราคาเริ่มต้นยูนิตละ 6 แสนกว่าบาทขึ้นไป ซึ่งเมื่อคำนวณค่าผ่อนชำระแล้วไม่แตกต่างจากการเช่าบ้านหรืออพาร์ตเมนต์มากนัก

อีกประเด็นหนึ่งที่สังเกตเห็น คือ ความต้องการซื้อเพื่อให้บุตรหลานอยู่อาศัยเพื่อศึกษาในระดับมัธยมหรืออุดมศึกษาในสถาบันการศึกษาที่มีชื่อเสียงในตัวจังหวัด แทนการเช่า และการซื้อสำหรับเป็นบ้านอยู่อาศัยหลังที่ 2 ของลูกค้าในอำเภอรอบนอกและจังหวัดใกล้เคียง และจากกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ

การซื้อลักษณะนี้เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีการซื้ออีกลักษณะหนึ่งที่อาจเรียกได้ว่าเป็นการซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งเป็นการซื้อเพื่อให้เช่า การซื้อของภาคเอกชนที่มีแผนจะมาลงทุนขยายธุรกิจในอนาคต การลงทุนเพื่อมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินที่จะเกิดขึ้นจากการขยายตัวของเศรษฐกิจในระยะยาว หรือรองรับการขยายตัวเป็นตลาด AEC รวมถึงการเก็งกำไรระยะสั้น เนื่องจากปัจจุบันผลตอบแทนจากการฝากเงินกับสถาบันการเงินมีผลตอบแทนที่ต่ำ

2.ราคาที่ดินที่สูงขึ้นและการแข่งขันของผู้ประกอบการ ปัจจุบันที่ดินในเขตเทศบาลเมืองมีราคาสูงขึ้นมาก จนผู้ประกอบการไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการในแนวราบได้ เนื่องจากมีต้นทุนสูง หรือหากทำได้ก็จะมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในวงจำกัด ผู้ประกอบการจึงต้องหันมาพัฒนาในแนวสูงเป็นอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมที่สอดคล้องกับความต้องการ โดยเฉพาะกับคนรุ่นใหม่แทน ซึ่งที่ผ่านมาได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี สะท้อนจากการเปิดตัวอาคารชุดหลายแห่งสามารถขายได้หมดภายในเวลาอันรวดเร็ว

ประกอบกับการมีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของท้องถิ่นรายใหม่ รวมทั้งนักลงทุนจากส่วนกลางที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งมีเงินทุนขนาดใหญ่และต้นทุนทางการเงินต่ำ และเล็งเห็นศักยภาพของหัวเมืองหลักในภาคอีสาน ได้เข้ามาลงทุนหรือเข้ามาแข่งขันในตลาด ส่งผลให้อาคารคอนโดมิเนียมขยายตัวอย่างรวดเร็ว

3.การส่งเสริมจากภาครัฐ โครงการบ้านหลังแรกสำหรับผู้มีรายได้น้อยที่ราคาบ้านไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยเสียดอกเบี้ย 0% ในช่วง 3 ปีแรก หรือการยกเว้นภาษีเงินได้บางส่วนสำหรับบ้านหลังแรกให้กับผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือห้องชุดที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นมาตรการหนึ่งที่มีส่วนช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

4.การสนับสนุนสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ยังให้การสนับสนุนสินเชื่อเพื่อการซื้อคอนโดมิเนียม ประกอบกับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV Ratio) ค่อนข้างผ่อนคลาย ส่งผลให้ความต้องการของประชาชนมีสูง โดยสินเชื่อเพื่อซื้ออาคารชุดของธนาคารพาณิชย์ในภาคอีสาน ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2555 มีปริมาณสินเชื่อรวม 1,551 ล้านบาท หรือขยายตัว 33.5% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าปริมาณสินเชื่อคงค้างจะยังมีสัดส่วนน้อย แต่เมื่อโครงการต่างๆ ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์กันใน 13 ปีข้างหน้า สินเชื่อเพื่อซื้ออาคารชุดจะขยายตัวขึ้นอีกมาก

สำหรับความกังวลว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่เหมือนช่วงที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจในปี พ.ศ. 2540 หรือไม่นั้น ในช่วงนี้ยังไม่มีสิ่งบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าจะมีเหตุดังกล่าว แม้จะมีการซื้อเพื่อเก็งกำไรอยู่บ้าง แต่ก็ยังไม่เห็นพฤติกรรมการเก็งกำไรด้วยการปั่นราคาซื้อขายโดยการใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน และหากวิเคราะห์สภาพแวดล้อมการเกิดฟองสบู่แตกที่เกิดขึ้นในภาคอีสานในช่วงวิกฤตปี 2540 จะเห็นว่าค่อนข้างมีความแตกต่างจากปัจจุบันพอสมควร

กล่าวคือ ก่อนวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงนั้นมีการเก็งกำไรและปั่นราคาที่ดินกันอย่างกว้างขวางภาคเอกชนกู้เงินโดยตรงจากต่างประเทศที่มีดอกเบี้ยต่ำเพื่อเก็งกำไรในที่ดิน สินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวสูง มีการอนุมัติสินเชื่อเพื่อการจัดสรรที่ดินเปล่าหรือบ้านจัดสรรจำนวนมาก ไม่สอดคล้องกับการขยายตัวทางเศรษฐกิจและการลงทุนในพื้นที่ในช่วงเวลานั้น

ซึ่งจากประสบการณ์ที่ผ่านมา เป็นบทเรียนสำคัญให้กับทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งสถาบันการเงินที่เป็นผู้ให้สินเชื่อมีความรอบคอบมากยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าขณะนี้จะยังไม่มีสิ่งบ่งชี้ที่ชัดเจนถึงภาวะฟองสบู่ แต่ในระยะ 13 ปีข้างหน้า ซึ่งโครงการต่างๆ จะทยอยก่อสร้างเสร็จ เป็นสิ่งที่น่าจับตามองต่อไป การเข้ามาแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหม่ กำลังซื้อจากส่วนกลางและจังหวัดใกล้เคียง ความต้องการที่ดินที่สูงขึ้น การเข้ามาซื้อที่ดินของนักลงทุนจากภาคใต้เพื่อลงทุนในธุรกิจยางพาราในภาคอีสาน

ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้อาจทำให้เกิดการเก็งกำไรทำให้ราคาสินทรัพย์รวมถึงที่ดินเร่งตัวสูงขึ้นกว่าที่ควรจะเป็น ซึ่งจะเป็นอุปสรรคต่อการลงทุนและการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสานในระยะต่อไป และอาจนำไปสู่ปัญหา อย่างที่หลายฝ่ายวิตกได้ จึงสมควรอย่างยิ่งที่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องควรต้องติดตามภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารคอนโดมิเนียมในภาคอีสาน รวมถึงจังหวัดขนาดใหญ่ในหัวเมืองหลักในภาคอื่นๆ อย่างใกล้ชิดต่อไป