มาตรการควบคุมด้านที่อยู่อาศัย(จบ)

การนำ เรื่องมาตรการต่างๆ ของประเทศจีนและสิงคโปร์มากล่าวถึงเช่นนี้ เพื่อให้เห็นความหลากหลายของการออกมาตรการ แต่ผู้เขียนไม่ได้มีเจตนาที่จะเรียกร้องให้หน่วยงานภาครัฐในประเทศไทยลอกแบบมาตรการเหล่านี้มาใช้ ในทางตรงข้าม เราควรพิจารณาเงื่อนไข ข้อจำกัด และสภาพแวดล้อมที่แตกต่างกันของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ทั้งในเชิงเปรียบเทียบกับประเทศอื่น และเปรียบเทียบกับตลาดภายในประเทศเอง

ในกรณีที่มีการกล่าวถึงกันมากในระยะหลังๆ เรื่องการกำหนดสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกัน หรือ Loan to Value Ratio นั้น ผู้เขียนมีความเห็นว่ายังไม่ใช่เวลาที่จะต้องปรับแก้ไขเกณฑ์ LTV ดังกล่าว และปัญหาของภาคที่อยู่อาศัยในประเทศไทยขณะนี้ก็ไม่ได้มีที่มาจากเกณฑ์ LTV

นับตั้งแต่ต้นปี 2555 เป็นต้นมาจนถึงขณะนี้ ได้มีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล และในจังหวัดภูมิภาค เช่น ขอนแก่น นครราชสีมา อุดรธานี เชียงใหม่ ภูเก็ต และพื้นที่ อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา

ในกรุงเทพฯปริมณฑล มีการเปิดขายหน่วยคอนโดมิเนียมใหม่ประมาณ 62,600 หน่วยในปี 2555 และเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 27,500 หน่วยในไตรมาสแรกของปี 2556 หรือรวมกันประมาณ 9 หมื่นหน่วยในรอบ 5 ไตรมาสที่ผ่านมา

ใน จ.ขอนแก่น มีหน่วยคอนโดมิเนียมใหม่ซึ่งอยู่ในระหว่างการขายประมาณ 2,000 หน่วยเมื่อประมาณเดือน ก.ย. 2555 แต่ในช่วง 56 เดือนถัดมายังมีหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 2,700 หน่วย ยังไม่รวมโครงการที่กำลังจะประกาศเปิดขายในช่วงประมาณกลางปี 2556 อีกจำนวนหนึ่ง ซึ่งจะทำให้หน่วยขายของคอนโดมิเนียมพุ่งสูงขึ้นอีก ผู้ประกอบการท้องถิ่นบางรายซึ่งใกล้ชิดกับข่าวการซื้อขายที่ดินระบุว่า หน่วยขายใหม่ในช่วงนี้ถึงสิ้นปีอาจมีอีก 2,0003,000 หน่วย ทั้งนี้ โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายแล้วและกำลังจะเปิดขายใหม่ใน จ.ขอนแก่น กำลังแข่งความสูงกันที่ระดับ 3537 ชั้นถึง 3 โครงการ

ใน จ.เชียงใหม่ ซึ่งในอดีตการขายโครงการคอนโดมิเนียมไม่ค่อยประสบความสำเร็จ และเคยมีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมในระหว่างการขายเพียงประมาณ 1012 โครงการเมื่อ 23 ปีก่อนนั้น มาในปัจจุบันมีโครงการซึ่งอยู่ในระหว่างการขายประมาณ 50 โครงการ โดยส่วนใหญ่เปิดขายในช่วงไม่เกิน 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในรอบ 2 ไตรมาสล่าสุด มีโครงการเปิดใหม่เกือบ 20 โครงการ ทั้งใน อ.เมือง และ อ.สันทราย

ใน จ.อุดรธานี ซึ่งราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางเริ่มตระหนักรู้ว่าร้อนแรงเกินไปและทำท่าว่าจะหันหัวเรือไปทำโครงการใหม่ในจังหวัดอื่น เช่นเดียวกับใน จ.ภูเก็ต ซึ่งมีผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ ไปเปิดโครงการจำนวนมาก ก็เริ่มมีบางรายที่ประกาศชะลอการเปิดโครงการใหม่บ้างแล้วหลังจากเห็นข้อมูลอุปทานจำนวนมากและการขายเริ่มชะลอลง

ใน จ.ชลบุรี มีหน่วยโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งอยู่ในระหว่างการขายมากกว่า 5 หมื่นหน่วย ถือว่ามากเป็นอันดับสองของประเทศรองจากกรุงเทพฯ และมีจำนวนหน่วยมากกว่าอีก 75 จังหวัดในประเทศไทย (ยกเว้นกรุงเทพฯ) รวมกัน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าราคาห้องชุดใหม่ไม่สามารถปรับขึ้นได้เพราะอุปทานใหม่มีมากเกินไป

เป็นความจริงที่รับรู้กันในหมู่ผู้ประกอบการว่า ภาคที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญปัญหาการขาดแคลนแรงงานและการขาดแคลนผู้รับเหมาเข้าขั้นวิกฤต ดังนั้น โครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่ประกาศเปิดตัวใหม่ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา ทั้งในกรุงเทพฯปริมณฑล และต่างจังหวัด จะประสบปัญหาการก่อสร้างล่าช้า โดยล่าช้าทั้งกระบวนการที่จะทำให้ผ่านการพิจารณารายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และล่าช้าในกระบวนการงานก่อสร้าง

ดังนั้น ความเสี่ยงจึงอาจเกิดกับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค และเป็นประเด็นที่นำไปสู่ความห่วงใยต่อการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากโดยเฉพาะในจังหวัดภูมิภาค แต่สำหรับในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล ซึ่งระดับราคาที่ดินและค่าถมดินแพงขึ้นมากจนทำให้การพัฒนาโครงการแนวราบทำได้ยากนั้น การพัฒนาโครงการแนวสูงอาจเป็นทางเลือกที่ปฏิเสธได้ยากขึ้น และหากเป็นโครงการตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนก็ยังเป็นเหตุเป็นผลและมีโอกาสในการขายได้มากกว่าในพื้นที่ภูมิภาคหลายแห่งซึ่งยังไม่มีปัจจัยด้านสาธารณูปโภคเหล่านี้มารองรับ

การป้องกันปัญหาจึงต้องดักที่ต้นทาง การจำกัดสัดส่วนวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าบ้านเป็นการแก้ปัญหาส่วนหนึ่ง แต่เป็นการแก้ที่เกือบจะถึงปลายเหตุ เพราะสถาบันการเงินซึ่งให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลธรรมดา (PostFinance) จะพิจารณาสินเชื่อต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอน แต่ปัญหาอุปทานล้นตลาดหรือความเสี่ยงในอนาคตเกิดจากการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยและหน่วยที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ซึ่งเกิดที่ต้นทาง การควบคุมไม่ให้เกิดโครงการที่อยู่อาศัยมากเกินไปในพื้นที่เดียวกันจึงเป็นภารกิจของสถาบันการเงินในฝั่งการให้สินเชื่อโครงการ (PreFinance หรือ Housing Project Finance) ที่จะต้องวิเคราะห์ความสามารถของผู้ประกอบการและโอกาสทางการตลาดของโครงการนั้นๆ โดยเข้มงวด โดยไม่ปล่อยให้มีการสร้างยอดจองหรือยอดขายเทียม จนทำให้มีการจองหน่วยเพื่อการลงทุนหรือเพื่อการเก็งกำไรมากเกินกว่าที่ควรจะเป็น สำหรับในกรณีของผู้ประกอบการซึ่งมีศักยภาพสูง และสามารถออกหุ้นกู้แทนเพื่อนำเงินมาพัฒนาแทนการขอสินเชื่อโครงการนั้นย่อมถือเป็นข้อยกเว้น แต่หากมองในภาพรวม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดต่างอาศัยสินเชื่อโครงการ และควรได้รับคำแนะนำและการดูแลที่ดีจากสถาบันการเงิน

การกำหนดมาตรการควบคุมใดๆ ในด้านที่อยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องทำในมิติเดียว ไม่ควรออกมาตรการในลักษณะครอบจักรวาล และไม่ควรออกมาตรการที่รุนแรงแบบเดียวกับในต่างประเทศบางแห่ง เพราะพื้นฐานทางเศรษฐกิจแตกต่างกัน ในบางกรณี เราจะเห็นได้ว่าแค่การออกมาปรามด้วยถ้อยคำพร้อมกับการนำเสนอข้อมูลที่ชัดเจนก็อาจเพียงพอที่จะทำให้ผู้ประกอบการฉุกคิดได้ เพราะผู้ประกอบการหลายรายได้ยอมรับทั้งโดยผ่านสื่อมวลชนและโดยการสนทนานอกวง ว่ามีความกังวลต่อปริมาณหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่และอาจชะลอการเปิดโครงการลง โดยเฉพาะในต่างจังหวัด