มาตรการควบคุมด้านที่อยู่อาศัย

เมื่อปลายเดือน มี.ค.ที่ผ่านมา ทางการท้องถิ่นของนครปักกิ่งและนครเซี่ยงไฮ้ ในสาธารณรัฐประชาชนจีน ได้ออกมาตรการใหม่เพื่อควบคุมตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งมีระดับราคาเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยนครเซี่ยงไฮ้ออกคำสั่งไม่ให้สถาบันการเงินปล่อยเงินกู้บ้านแก่ผู้ที่จะซื้อบ้านหลังที่สาม ส่วนปักกิ่งบอกว่าต่อไปนี้จะอนุญาตให้คนโสดซื้อบ้านได้แค่คนละหนึ่งหลังเท่านั้น และทั้งสองนครใหญ่บอกว่าจะเข้มงวดกับการจัดเก็บภาษีร้อยละ 20 จากกำไรในการขายบ้านหลังที่สองตามที่รัฐบาลกลางได้ประกาศไว้แล้ว

ก่อนหน้านี้รัฐบาลกลางของจีนได้ประกาศให้แต่ละเมืองออกมาตรการควบคุมไม่ให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงเกินไป หลังจากพบว่าในบรรดา 70 เมืองใหญ่ของประเทศนั้น มีถึง 66 เมือง ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยขยับเพิ่มขึ้นในเดือน มี.ค. เมื่อเทียบกับเดือน ก.พ. ทั้งที่ในเดือน ก.พ. เองราคาที่อยู่อาศัยก็ปรับเพิ่มขึ้นถึง 62 เมือง รัฐบาลกลางมองว่ามาตรการต่างๆ หลากหลายในอดีต ซึ่งเคยนำไปใช้ในรอบ 5-6 ปีที่ผ่านมาและได้ผลในระยะสั้นนั้น พอผ่านพ้นไปสักระยะหนึ่งก็เริ่มคุมราคาที่อยู่อาศัยไม่ได้อีกแล้ว

การออกมาส่งสัญญาณเตือนเมืองใหญ่แต่ละเมืองนั้นไม่ใช่เตือนเฉยๆ แต่รัฐบาลกลางขู่ด้วยว่าหากเกิดปัญหาวิกฤตด้านราคาที่อยู่อาศัยขึ้นมาเมื่อไร เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นแต่ละเมืองต้องรับผิดชอบ

หันกลับมามองใกล้ๆ บ้านเรา เมื่อกลางเดือน ม.ค.ปีนี้ รัฐบาลสิงคโปร์ก็ได้ประกาศมาตรการเข้มข้นเพื่อชะลอความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยเช่นกัน นับเป็นการออกมาตรการชุดที่ 7 ในรอบ 23 ปีที่ผ่านมา สิงคโปร์เป็นประเทศเล็กนิดเดียว และมีการปกครองระบบพรรคการเมืองเดียวกุมอำนาจเบ็ดเสร็จ การออกมาตรการต่างๆ จึงทำได้แบบรวดเร็ว เปลี่ยนแปลงไปมาตลอด ซึ่งมาตรการที่ออกมาทั้ง 7 รอบมีทั้งตึงทั้งหย่อน ทั้งเข้มงวดทั้งผ่อนคลาย เป็นไปตามจังหวะเวลาและสภาพของตลาดในขณะนั้นๆ

สิงคโปร์มีเนื้อที่ทั้งเกาะเพียงประมาณ 700 ตารางกิโลเมตร และมีประชากรเพียงประมาณ 5 ล้านคน โดยในจำนวนนี้เป็นคนต่างชาติที่โยกย้ายเข้าไปอยู่มากถึงประมาณ 1 ล้านคน เพราะสิงคโปร์เป็นศูนย์กลางการเงินสำคัญในภูมิภาคนี้ และเป็นประเทศที่พึ่งพิงอุตสาหกรรมบริการเป็นหลัก จึงมีนักธุรกิจชาวตะวันตกไปอาศัยอยู่มาก และในระยะ 10 ปีล่าสุดก็เริ่มมีเศรษฐีชาวจีนแผ่นดินใหญ่ที่ข้ามมาทำธุรกิจและปักหลักอยู่อาศัยในสิงคโปร์ด้วย

ชาวต่างชาติเหล่านี้เป็นส่วนสำคัญในการไล่ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียม ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับขึ้นไปมากในช่วงเวลาหนึ่งทศวรรษที่ผ่านมาและร้อนแรงยิ่งขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา จนทำให้ทางการสิงคโปร์ต้องออกมาตรล่าสุดมาสกัดฟองสบู่ในอนาคต

อย่างไรก็ตาม จำนวนหน่วยการซื้อขายที่อยู่อาศัยในแต่ละปีของสิงคโปร์ มีเพียงประมาณ 23 หมื่นหน่วย ยกเว้นบางปีที่ร้อนแรงอาจมีถึง 3-4 หมื่นหน่วย ถือว่าตลาดเล็กมากแม้เมื่อเทียบกับเฉพาะกรุงเทพฯปริมณฑล ซึ่งมีการซื้อขายมากถึงประมาณปีละ 1 แสนหน่วย

มาตรการด้านที่อยู่อาศัยล่าสุดของสิงคโปร์ กำหนดไว้ค่อนข้างชัดเจน ดังนี้

ปรับขึ้นภาษีผู้ซื้อแบบยกแผง (Rise in Buyer’s Stamp Duty)

ก.สำหรับประชาชนสิงคโปร์ (Citizens) กำหนดเก็บภาษีผู้ซื้อร้อยละ 7 สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สอง และเก็บภาษีร้อยละ 10 สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สามขึ้นไป

ข.สำหรับผู้มีสถานะเป็นพลเมืองอยู่อาศัยถาวร (Permanent Residents) กำหนดเก็บภาษีผู้ซื้อร้อยละ 5 สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก และเก็บภาษีร้อยละ 10 สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป

ค.สำหรับชาวต่างชาติ (Foreigners) และนิติบุคคลหรือองค์กรที่ไม่ได้มีสถานภาพบุคคลธรรมดา (Nonindividuals) กำหนดเก็บภาษีผู้ซื้อร้อยละ 15 รวดสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยทุกหลัง

ควบคุมด้านสินเชื่อ (Loans)

ก.สำหรับบุคคลธรรมดาซึ่งมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว สามารถกู้ได้เพียงร้อยละ 50 สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สอง หรือร้อยละ 30 หากอายุของสินเชื่อมีระยะเวลาเกิน 30 ปี หรือสิ้นสุดอายุของสินเชื่อเมื่อเกินกว่าอายุ 65 ปีของผู้กู้

ข.สำหรับบุคคลธรรมดาซึ่งมีสินเชื่ออยู่แล้ว 3 รายการ หรือมากกว่า สามารถกู้ได้เพียงร้อยละ 40 หรือร้อยละ 20 หากอายุของสินเชื่อมีระยะเวลาเกิน 30 ปี หรือสิ้นสุดอายุของสินเชื่อเมื่อเกินกว่าอายุ 65 ปีของผู้กู้

ค.สำหรับนิติบุคคลหรือองค์กรที่ไม่ได้มีสถานภาพบุคคลธรรมดา (Nonindividuals) สามารถกู้ได้เพียงร้อยละ 20

ควบคุมด้านเงินดาวน์ที่เป็นเงินสด (Cash Down Payment)

สำหรับบุคคลธรรมดาซึ่งมีสินเชื่ออยู่แล้ว ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำร้อยละ 25 สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังใหม่ใดๆ

ควบคุมการซื้อบ้านของการเคหะสิงคโปร์ (Housing Development Board Purchases)

ก.ผู้กู้ที่ขอสินเชื่อจากการเคหะสิงคโปร์ (HDB Loans) ต้องมีความสามารถชำระค่างวดสินเชื่อได้ร้อยละ 35 ของรายได้รวมต่อเดือน (Gross Monthly Income)

ข.ผู้กู้ที่ขอสินเชื่อจากธนาคารกลางสิงคโปร์ (Monetary Authority of Singapore Loans) ต้องมีความสามารถชำระค่างวดสินเชื่อได้ร้อยละ 30 ของรายได้รวมต่อเดือน (Gross Monthly Income)

ค.ผู้มีสถานะพลเมืองอยู่อาศัยถาวร ไม่สามารถปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมต่อให้ผู้อื่น

ง.ผู้มีสถานะพลเมืองอยู่อาศัยถาวร ซึ่งเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมการเคหะอยู่แล้ว ต้องขายออกหรือปล่อยมือจากความเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมการเคหะภายใน 6 เดือนหากมีการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการเอกชน