จุฬาฯวาดฝันผุด'ยูนิเวอร์ซิตี ทาวน์'

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีที่ดินที่อยู่ในความครอบครองรวมทั้งสิ้น 1,153 ไร่ ที่สำคัญที่ดินเหล่านี้ล้วนอยู่ในบนทำเลการค้ากลางเมือง

หากมองอีกมิติหนึ่ง จุฬาฯ ถือเป็นแลนด์ลอร์ดที่มีที่ดินทำเลทองอยู่ในมือมากที่สุด แต่ด้วยความเป็นสถาบันการศึกษา ที่ดินส่วนใหญ่จึงต้องถูกนำมาจัดสรรเพื่อประโยชน์ ทั้งทางการศึกษาของจุฬาฯ มากถึง 52% ส่วนที่เหลือจุฬาฯ จัดไว้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อนำเงินมาอุดหนุนกิจกรรมด้านการศึกษาของจุฬาฯ 30% และที่เหลืออีก 18% เป็นพื้นที่ที่ให้หน่วยราชการยืมหรือเช่า

ตามผังแม่บทที่บริหาร โดยสำนักงานจัดการทรัพย์สินของจุฬาฯ การพัฒนาพื้นที่ในเชิงพาณิชย์ในสัดส่วน 30% เกือบๆ 400 ไร่ กระจายไปในพื้นที่เขตปทุมวันเป็นหลัก มีหลายๆ โครงการที่จุฬาฯ เตรียมจะทำในระยะเวลา 3 ปี มีมูลค่าโครงการรวมๆ กันนับหมื่นล้านบาท ไม่นับรวมมูลค่าที่ดินที่ในพื้นที่ดังกล่าวที่มีราคาซื้อขายตกตารางวา (ตร.ว.) ละ 2.5-3 แสนบาท รวมๆ แล้วเฉียดๆ 5 หมื่นล้านบาทเลยทีเดียว

แผนการพัฒนาเชิงพาณิชย์แต่ละโครงการล้วนถูกจับตามองจากภาคเอกชน เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนา อยู่กลางเมืองย่านศูนย์การค้าดัง ใกล้มหาวิทยาลัยที่มีนิสิตรวมถึงเหล่าคณาจารย์ และบุคลากรในรั้วมหาวิทยาลัยเกือบ 6 หมื่นคน และยังมีระบบขนส่งมวลชนรองรับทั้งรถไฟฟ้าลอยฟ้าและใต้ดินที่เชื่อมการเดินทางเข้าสู่พื้นที่

 

พื้นที่เชิงพาณิชย์ที่อยู่ในแผนพัฒนาของจุฬาฯ ประกอบด้วย สยามสแควร์ ศูนย์การค้าเอ็มบีเค จามจุรีสแควร์ บริเวณตลาดสามย่านเดิม ถนนจุฬาฯ ซอย 5 สวนหลวง-สามย่าน ถนนบรรทัดทอง บริเวณสำคัญที่อยู่ระหว่างการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง คือ พื้นที่สยามสแควร์ ที่กำลังพัฒนาโครงการสยามสแควร์วัน เป็นช็อปปิ้งมอลล์ และบริเวณโรงภาพยนตร์ลิโด้และสกาล่า สัญญาการเช่าพื้นที่ของเอกชนจะหมดสิ้นปีนี้ การพัฒนาพื้นที่บริเวณอาคารสยามกิตติ์ที่จะก่อสร้างเพิ่มให้มีโรงแรมระดับ 3 ดาวครึ่ง จากปัจจุบันเป็นอาคารที่จอดรถและโรงเรียนกวดวิชาเอกชน

นอกจากนี้ ยังมีที่ดินบริเวณตลาดสามย่านเดิมเนื้อที่กว่า 13 ไร่ ที่บริษัท ทีซีซี แลนด์ ธุรกิจในเครือของ เจริญ สิริวัฒนภักดี เพิ่งคว้าสิทธิในการพัฒนาแทนกลุ่มบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ตามแผนเตรียมจะก่อสร้างเป็นคอมเพล็กซ์ โครงการจามจุรี สแควร์ 2 ประกอบด้วย โรงแรมระดับ 3-3.5 ดาว พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม เป็นต้น ขณะเดียวกันยังมีที่ดินบริเวณถนนเจริญผล ตามแผนจะเริ่มนำมาพัฒนาปลายปีนี้เช่นกัน

รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า แนวทางการพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ของจุฬาฯ จะยึดรูปแบบยูนิเวอร์ซิตี ทาวน์ โดยนำรูปแบบการพัฒนาทางการศึกษาเข้าสู่รูปแบบพาณิชย์เหมือนมหาวิทยาลัยสำคัญๆ ในต่างประเทศ เพื่อสะดวกในการเรียน การเดินทาง และยังสร้างรายได้ในระยะยาวให้กับมหาวิทยาลัยได้อีกทางหนึ่ง

ทั้งนี้จุฬาฯยังคงสัดส่วนการพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ไว้ที่ 30% มานานกว่า 50 ปี รูปแบบการพัฒนาเชิงพาณิชย์สมัยเก่าที่ถึงเวลาแล้วจะต้องนำมาพัฒนาใหม่

“เริ่มจากการพัฒนาศูนย์การค้ามาบุญครอง เป็นโครงการที่เข้าพ.ร.บ.ร่วมทุนรัฐกับเอกชน และเพิ่งต่อสัญญาการเช่าใหม่ไปไม่นาน การพัฒนาที่สยามสแควร์วัน การพัฒนาพื้นที่บริเวณอาคารสยามกิตติ์ที่กำลังเปิดร่างทีโออาร์ โครงการจามจุรีสแควร์ 2 ที่มีทีอาร์โอพัฒนาโครงการแล้ว” รศ.มานพ กล่าว

ปัจจุบันมหาวิทยาลัยหลายแห่งได้ออกจากระบบการกำกับของรัฐจึงได้รับเงินสนับสนุนลดลงเรื่อยๆ จากปัจจุบันจุฬาฯ ได้เงินสนับสนุนปีละ 2,5003,000 ล้านบาท และเงินสนับสนุนจะน้อยลงทุกปี ส่งผลให้รายได้มาเลี้ยงลดลง แต่เพื่อให้จุฬาฯยังคงเป็นมหาวิทยาลัยชั้นนำที่สามารถแข่งขันกับมหาวิทยาลัยประเทศอื่นๆ ได้ จึงต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ด้วย

อย่างไรก็ตาม แม้ที่ดินของจุฬาฯจะอยู่ในทำเลทองกลางเมืองและมีภาคเอกชนรายใหญ่และรายย่อยแสดงความสนใจที่จะเข้ามาร่วมพัฒนาจำนวนมาก ปัจจุบันในย่านปทุมวันราคาขายที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.53 แสนบาทต่อตร.ว. แต่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ผังเมืองยังจำกัดรูปแบบการพัฒนาในพื้นที่บริเวณนี้อยู่ นอกจากนี้ ยังมีปัญหาสำคัญคือ ระยะเวลาเช่าที่ดินที่สั้น เพียง 30 ปี หากจะพัฒนาโครงการระดับหลายพันล้านบาทอาจต้องใช้เวลานานกว่าจะคืนทุน ทำให้ภาคเอกชนเฉพาะรายใหญ่ที่มีสายป่านเงินทุนจำนวนมากสนใจเท่านั้นในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในขณะที่การพัฒนาในเชิงพาณิชย์ค่อยๆ ดำเนินการไป ในอีกด้านจุฬาฯ ได้เริ่มขอคืนพื้นที่ที่หน่วยงานราชการเช่าอยู่คืนกลับมาใช้ประโยชน์ทางการศึกษา ล่าสุดที่ค่อนข้างจะเกิดกระแสต้านที่รุนแรง คือ การขอคืนพื้นที่บริเวณมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลตะวันออก วิทยาเขตอุเทนถวาย เพื่อนำมาพัฒนาโครงการศูนย์นวัตกรรมสร้างสรรค์เพื่อชุมชนยั่งยืนใช้งบลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาท

แม้จะยังไม่ได้ข้อยุติ แต่ก็สะท้อนให้เห็นว่า การมีที่ดินทำเลทองอยู่ในมือบางทีก็เป็นทุกขลาภที่ทำให้กับจุฬาฯ ต้องปวดหัวไปอีกนาน