"มาตรฐาน" ของการจัดสรรสู่...เออีซี

ผู้เขียนอยู่ในแวดวงธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์มากว่า 3 ทศวรรษ พบว่าธุรกิจด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาเปลี่ยนแปลงไปตามสถานการณ์ตลาด ในอดีตเมื่อ1020 ปีก่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นของผู้ประกอบการ ซึ่งสามารถกำหนดทิศทางการพัฒนาได้ง่ายกว่าปัจจุบัน แต่ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นของผู้ซื้อหรือผู้บริโภคเกือบร้อยเปอร์เซ็นต์

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือบ้านจัดสรร อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ทาวน์โฮมหรือทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ในอดีตถือว่ามีผู้ประกอบการจำนวนน้อยการผลิตหรือจำหน่ายสินค้าออกสู่ตลาดให้กับผู้บริโภคก็มีจำนวนน้อยตามไปด้วย ดังนั้นผู้บริโภคจึงมีความจำเป็นต้องเลือกซื้อสินค้าประเภท “ที่อยู่อาศัย” โดยไม่มีตัวเลือกให้พิจารณามากมายเหมือนเช่นทุกวันนี้

แตกต่างจากการพัฒนาที่ดินในปัจจุบันเจ้าของที่ดินอาจต้องทำ “การบ้าน” มากขึ้น เริ่มตั้งแต่การศึกษาวิเคราะห์ทำเลที่ดินที่ตั้งควรพัฒนาออกมาเป็นรูปแบบใด การศึกษาความต้องการของผู้บริโภคในตลาด การวิเคราะห์ราคาและศึกษาคู่แข่งของสินค้าประเภทเดียวกัน การคัดเลือกสรรหาผู้รับเหมาและคนงานก่อสร้าง การคัดเลือกวัสดุและอุปกรณ์ที่มีคุณภาพ การสรรหาบุคลากรด้านการขายและการตลาดที่มีทักษะและฝีมือการเลือกใช้สื่อประชาสัมพันธ์รูปแบบต่างๆ ที่เหมาะสมเพื่อให้เข้าถึงผู้บริโภคได้ง่าย การตรวจสอบคุณภาพสินค้าก่อนการส่งมอบสินค้าและบริการ การให้บริการหลังการขาย ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งขั้นตอนต่างๆ ดังกล่าวข้างต้นเป็นขั้นตอนที่สำคัญยิ่งที่ผู้ประกอบการโครงการควรให้ความสำคัญ

ประกอบกับขั้นตอนการพัฒนาที่ดินของผู้ประกอบการโครงการยังต้องมีส่วนเกี่ยวข้องกับกฎระเบียบ กฎหมายอีกหลายเรื่อง โดยเฉพาะการพัฒนาที่ดินเพื่อการจำหน่ายจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงย่อยขึ้นไป เพื่อการค้าในเชิงพาณิชย์และได้ผลตอบแทน จำเป็นต้องได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขอเอกสารหลักฐานการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดผ่านเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขา พร้อมเอกสารหลักฐานต่างๆ จากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ผู้ประกอบการโครงการยังจำเป็นต้องอาศัยและใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร(สิ่งปลูกสร้าง) กับผู้จะซื้อประกอบการขออนุญาตจัดสรรที่ดินไปพร้อมกันด้วย

อย่างไรก็ตาม เมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดมีมติอนุญาตให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการจัดสรรที่ดินได้ ประธานคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจะมอบหนังสืออนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแก่ผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินเป็นหลักฐาน

การหลบหรือหลีกเลี่ยงการพัฒนาที่ดินจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปของผู้ประกอบการในปัจจุบัน จึงแทบไม่ปรากฏให้เห็นดังเช่นในอดีต เพราะกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินกำหนด “บทลงโทษ” โดยเฉพาะโทษทางอาญาต่อผู้ค้าที่ดินซึ่งหลบหรือเลี่ยงกฎหมาย

ในส่วนของการพัฒนาที่ดินรูปแบบ“อาคารชุด” หรือ “คอนโดมิเนียม” ในอดีตผู้ประกอบการโครงการอาศัยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และระเบียบของกรมที่ดิน พ.ศ. 2523 เป็นแนวทางการพัฒนาซึ่งต้องยอมรับว่าพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 มี “ช่องโหว่” อยู่หลายมาตราทั้งด้านการตีความและการบังคับใช้กฎหมายส่งผลให้เกิดปัญหากับทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และนิติบุคคลอาคารชุดค่อนข้างมาก

ปัจจุบันภาครัฐ “กรมที่ดิน” ได้ปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 ในหลายหมวด หลายมาตราเพื่อลดปัญหาการร้องเรียนจากทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย เจ้าของร่วม คณะกรรมการ และผู้จัดการโดยเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่เดือน ก.ค. 2551เป็นต้นมา

อย่างไรก็ตาม ภาครัฐ “กรมที่ดิน” ยังประกาศบังคับใช้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด (อ.ช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุดในอาคารชุด (อ.ช.23) กับผู้ประกอบการและระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายในฐานะบุคคลด้วยกันเอง ให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 พร้อมกันด้วย

ผมมองว่าการที่ภาครัฐ “กรมที่ดิน” บังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แทนประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (กฎหมายจัดสรรเดิม) และพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ต่อผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งผู้ประกอบการ ผู้บริโภค พนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” เป็นเรื่องที่ดีต่อผู้ที่เกี่ยวข้องทุกฝ่าย

ทั้งในแง่การขจัดผู้ประกอบการโครงการที่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อจะหมดไปในอนาคต

ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อก็ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ประกอบการโครงการที่คอยอาศัย “ช่องโหว่” ของกฎหมายเป็นเครื่องมือ และได้รับคุณภาพของสินค้าที่เหมาะสมแก่ราคาและเป็นธรรม

พนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ไม่จำเป็นต้องใช้ดุลพินิจในการพิจารณาแก้ไขปัญหาพิพาทระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย เพราะกฎหมายทั้งสองฉบับมีความชัดเจน ทั้งการตีความและแนวทางปฏิบัติต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

“ข้อดี” ของการประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แทนประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่องหนึ่ง ได้แก่ การกำหนดหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 กล่าวเพียงเมื่อผู้ประกอบการโครงการต้องการพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ สามารถโอนสาธารณูปโภคภายในโครงการให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้โดยไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบแต่อย่างใด

ซึ่งแตกต่างจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หากผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินประสงค์จะขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการหรือจัดทำขึ้น ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ดำเนินการตามมาตรา 44 (1) ให้ผู้ซื้อรวมตัวจดทะเบียน“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ขึ้นมาเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปบำรุงรักษาด้วยกันเอง หรือ (2) ผู้จัดสรรที่ดินสามารถเสนอแผนงานบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาได้ และ (3) ผู้จัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้

“ข้อดี” ต่อผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน ได้แก่ เกิดภาพลักษณ์และชื่อเสียงที่ดี เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” และโครงการจัดสรรที่ดินมีความเป็นมาตรฐานสากล

“ข้อดี” ต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ได้แก่ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีเวลาพิจารณาการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” อย่างน้อย 180 วัน ทรัพย์สินส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นหรือลดลง ย่อมขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในโครงการด้วยกันเอง

“ข้อดี” อีกข้อ ได้แก่ ภาครัฐที่เกี่ยวข้องไม่ต้องจัดงบประมาณซึ่งเป็นภาษีท้องถิ่นของทุกคนมาบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

ปัจจัยทั้งหลายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินของผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน อาจมีความสำคัญน้อยกว่าการที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามมาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ดังนั้น หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาได้โดยชอบตามกฎหมาย ย่อมแสดงให้เห็นว่าผู้ขายหรือผู้ประกอบการโครงการมีความเป็นมืออาชีพ เป็นมาตรฐานสากล ซึ่งสามารถส่งผลต่อชื่อเสียงและภาพลักษณ์ที่ดีในการพัฒนาโครงการถัดไปในอนาคต

ในทางตรงกันข้าม หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ไม่เห็นความสำคัญและยินยอมจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”ขึ้นมา ย่อมแสดงว่าผู้ขายหรือผู้ประกอบการอาจขาดความเป็นมืออาชีพในการพัฒนาโครงการ

ในส่วนของ “ระบบอาคารชุด” ผู้ประกอบการโครงการยังมีภาระความรับผิดชอบต่อผู้จะซื้อห้องชุดในอาคารชุดเป็นเวลาอย่างน้อย 5 ปี สำหรับการซ่อมแซมปรับปรุงแก้ไขงานในส่วนของโครงสร้างอาคารนับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด และ 2 ปี สำหรับอุปกรณ์หรือทรัพย์สินส่วนควบส่วนกลางภายในห้องชุดของผู้จะซื้อนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด

อย่างไรก็ตาม ผู้จะซื้อห้องชุดสามารถดูความเป็นมืออาชีพและมาตรฐานสากลของผู้ประกอบการโครงการได้จากเรื่องต่างๆ ดังนี้

1.การเปิดเผยข้อมูลภายในของโครงการ อาทิ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ใบรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (ถ้ามี) โฉนดที่ดินที่ตั้งของตัวอาคาร ภาวะผูกพันของโฉนดที่ดิน (ถ้ามี) เป็นต้น

2.การใช้หรืออาศัยสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด “ฉบับมาตรฐาน” ตามที่ภาครัฐ “กรมที่ดิน” กำหนด

3.ทุนดำเนินการและระยะเวลาการก่อสร้างอาคาร

4.การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด และการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 180 วัน นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

5.การเลือกตั้ง “คณะกรรมการ” และการแต่งตั้ง “ผู้จัดการ”

6.แนวทางและนโยบายการบริหารการจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด และการสร้างมูลค่าเพิ่มในทรัพย์สิน

7.ความเอาใจใส่และความรับผิดชอบของเจ้าของร่วม ทั้งการเสนอแนะหรือให้ข้อคิดเห็น ตลอดจนการเข้าร่วมในกิจกรรมส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด

“มาตรฐาน” การพัฒนาโครงการจัดสรรสู่ความเป็นมืออาชีพ ไม่สามารถสร้างขึ้นมาได้เพียงวันเดียว แต่ต้องอาศัยระยะเวลาตลอดจนการศึกษาข้อเสียของการพัฒนาที่ดินในอดีตมาพิจารณาปรับปรุงแก้ไขเพื่อให้เกิดการสัมฤทธิผลในทุกด้าน