รู้เขารู้เราเข้าใจผังเมืองใหม่

วันนี้ผมอยากชวนคุยเรื่องผังเมืองใหม่ครับ ฉบับที่กำลังปรับปรุงร่างกันอยู่ โดยผมจะทยอยนำเสนอ 2 ตอน เพื่อให้ผู้อ่านเห็นภาพของผลกระทบจากการปรับเปลี่ยนในพื้นที่ต่างๆ

เป็นที่ทราบกันว่าการจัดทำผังเมืองมีความสำคัญกับการเติบโตของเมืองมากเพียงใด มหานครต่างๆ ของโลกล้วนมีการวางแผนผังเมืองมาอย่างดีตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นเติบโต ทั้งนี้ก็เพื่อทำให้เมืองหรือชุมชนมีความสวยงามเจริญเติบโตอย่างมีระเบียบแบบแผนและถูกสุขลักษณะ เขาจึงมีการวางผังโครงการคมนาคมและขนส่งให้สัมพันธ์กับการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต

แต่เหตุใดผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่จะประกาศใช้ในเดือน พ.ค. 2556 จึงกลับมีเสียงวิพากษ์วิจารณ์จากหลายภาคส่วน ทั้งๆ ที่ดูเหมือนว่าผู้จัดทำผังเมืองเองก็มีเจตนาดีในการปรับปรุงผังเมืองฉบับดังกล่าว

ร่างผังเมืองฉบับนี้จัดทำบนเจตนาที่สำคัญก็เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน โดยการพัฒนาสาธารณูปโภคและสาธารณูปการให้พอเพียงและได้มาตรฐาน มีการวางแผนเพื่อปรับเปลี่ยนกรุงเทพฯ ให้เป็นเมืองที่ใช้ระบบขนส่งมวลชนทางราง ซึ่งทำให้ต้องมีการปรับโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อให้สอดคล้องกับแผนแม่บทขนส่งระบบมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่จะมีการพัฒนาระบบรางเพิ่มเป็น 12 สาย และปรับระยะทางเพิ่มเป็น 600 กม.

นอกจากนี้ ยังเป็นการปรับเปลี่ยนใหม่ให้สอดคล้องกับการย้ายศูนย์กลางขนาดใหญ่ของภาครัฐ เช่น ศูนย์ราชการฯ ที่แจ้งวัฒนะ หรืออาคารรัฐสภาแห่งใหม่แถวเกียกกาย ซึ่งอยู่บนฐานของการสร้างศักยภาพการพัฒนาในอนาคตของพื้นที่บางบริเวณ

รายละเอียดร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 นี้ ยังมีประเด็นที่นักวิชาการและภาคเอกชนเห็นว่าข้อกำหนดต่างๆ ในร่างผังเมืองฉบับดังกล่าวคุมเข้มกว่าผังเมืองกรุงเทพมหานครที่ใช้ในปัจจุบัน ซึ่งจะเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะได้สร้างข้อจำกัดในการก่อสร้างอาคารมากมาย ทั้งเรื่องความสูงของอาคารและความกว้างของถนน

ซึ่งถ้าหากจะต้องนำมาใช้จริงๆ จะส่งผลกระทบต่อเจ้าของที่ดินและนักลงทุนบางส่วน เพราะทำให้หลายพื้นที่พัฒนาโครงการไม่ได้ หรือทำได้ในขนาดที่เล็กลง ทำให้การพัฒนาที่ดินจะต้องขยับออกไปยังพื้นที่จังหวัดปริมณฑลมากขึ้น อาทิ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร สมุทรสงคราม และนครปฐม บ้างก็ว่าการพัฒนาที่จะไปผุดที่ปริมณฑลที่มากขึ้นนั้น อาจส่งผลร้ายแรงต่อคนกรุงเทพฯ ที่ต้องออกไปอยู่นอกเขต และถือเป็นการสร้างปัญหาให้กับการขยายเมืองออกสู่ชนบท รวมถึงการทำลายพื้นที่สีเขียวด้วย

โดยสรุปที่มาของความกังวลในประเด็นนี้ ก็เนื่องมาจากร่างผังเมืองฯ ได้มีการเปลี่ยนแปลงในหลายประการ

(1) การกำหนดค่าเอฟเออาร์ใหม่ทำให้ใช้ที่ดินได้น้อยลง ซึ่งทำให้สร้างอาคารได้น้อยลง และสะท้อนผลกระทบในรูปแบบของราคาที่จะปรับตัวสูงขึ้น

(2) เรื่องการจำกัดเกณฑ์ความกว้างถนนและขนาดพื้นที่ ทำให้ไม่สามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยขนาดเล็กในตรอกซอกซอยได้ โดยเฉพาะในเขตที่มีความหนาแน่นมากใจกลางเมือง ร่างผังเมืองได้กำหนดความกว้างถนนในซอยที่จะกว้างได้ไว้ค่อนข้างเข้มงวด

(3) ด้านการจำกัดความสูงของอาคาร ในเขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางแค (บางส่วน) สายไหม คลองสามวา (บางส่วน) มีนบุรี (บางส่วน) สะพานสูง (บางส่วน) หนองจอก (บางส่วน) ได้เปลี่ยนแปลงความสูงในการสร้างอาคารจากเดิมให้ลดลงค่อนข้างมาก

(4) ข้อท้วงติงในเรื่องการกำหนดพื้นที่ที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เช่น พื้นที่ถนนนวมินทร์บริเวณหมู่บ้านปัฐวิกรณ์ ธนะสิน สราญรมย์ และเพิ่มพูนธานี ที่ถูกกำหนดให้เป็นเขตพาณิชยกรรม ทั้งที่ดูเหมือนว่าจะเป็นบริเวณที่พักอาศัย รวมทั้งกำหนดบริเวณอุตสาหกรรมถนนเทียนทะเล ที่กำหนดสีผังเมืองให้เป็นเขตอุตสาหกรรมเป็นบางส่วน ทั้งๆ ที่ในความเป็นจริงพื้นที่บริเวณนั้นทั้งหมดเป็นแหล่งอุตสาหกรรมที่มีโรงงานตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก

ยังไม่หมดนะครับ ยังมีข้อวิจารณ์ปลีกย่อยอื่นๆ เช่น การขาดการวางแผนที่จะสร้างสวนสาธารณะที่ใช้สอยประโยชน์ได้ในเมือง ร่างผังเมืองไม่มีแผนการจัดการเกี่ยวกับการป้องกันน้ำท่วมอย่างเป็นระบบที่ดีพอ แม้จะมีการคงแนวฟลัดเวย์ทั้งฝั่งตะวันออกและฝั่งตะวันตกไว้ตามเดิมเพื่อให้เป็นพื้นที่หน่วงน้ำ เพราะไม่ต้องการให้เกิดความหนาแน่นของชุมชนในโซนดังกล่าว แต่จากวิกฤตน้ำท่วมที่ผ่านมาก็เห็นว่าการวางแผนที่จะต่อรองกับมวลน้ำหลากอันมหาศาลได้นั้นเป็นเรื่องที่สำคัญมาก อาจต้องการระบบที่มีศักยภาพกว่านี้

ผมมองว่าเป็นโจทย์ที่ทุกคนต้องช่วยกันคิด หลายหน่วยงานคงต้องช่วยกัน จะทบทวนเรื่องการตั้งถิ่นฐาน การขยายตัวของเมืองก็ดี หรือจะพิจารณาเรื่องการใช้ประโยชน์โดยเลี่ยงทางน้ำก็ดี หรือปัญหาของระบบการระบายน้ำก็ดี ก็เป็นโจทย์ที่ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในการวางผังและนโยบายจะต้องมาทบทวนร่วมกัน

อย่างไรก็ตาม ข้อวิจารณ์ที่หนักที่สุดในทรรศนะของผมก็เห็นจะเป็นเรื่องของการทำให้เกิดอุปสรรคต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย (ซึ่งเกิดจากการจำกัดความกว้างของถนนและกฎข้ออื่นๆ) และเป็นการจำกัดการเติบโตของกรุงเทพฯ ในด้านที่อยู่อาศัย และยังนำมาซึ่งปัญหาเรื่องความไม่เท่าเทียมกัน ถึงแม้ว่าเขตที่ดินว่างๆ น่าจะมีน้อย เพราะส่วนใหญ่นำมาพัฒนาแล้ว แต่ก็มีส่วนทำให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันระหว่างเจ้าของพื้นที่ด้วย

ที่กล่าวมาทำให้เกิดผลกระทบอะไรกับคนกรุงหรือครับ?

ผลก็คือจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอาคารชุดมีราคาเพิ่มสูงขึ้น

ต่อไปคนจะอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ได้ยาก เพราะต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น (แน่นอนว่าเจ้าของโครงการจะต้องผลักภาระไปให้ผู้ซื้อ ซึ่งถ้าเจ้าของโครงการใจดีรับภาระไว้เอง ก็ถือว่าเป็นบุญของผู้บริโภคอย่างเราๆ ไป)

และถือเป็นการจำกัดการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับคนกลุ่มหนึ่งที่มีรายได้ไม่มาก