ยอดขายเพิ่ม ติดจำนองลด อสังหาฯมะกันส่งสัญญาณฟื้นตัว

“สหรัฐคือตลาดภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อไปที่จะต้องลงทุน” อิงเวย์ สลิงสแตด ประธานกรรมการบริหารนอร์จีส แบงก์ อินเวสต์เมนต์ แมนเนจเมนต์

โดย...นงลักษณ์ อัจนปัญญา

“สหรัฐคือตลาดภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อไปที่จะต้องลงทุน” อิงเวย์ สลิงสแตด ประธานกรรมการบริหารนอร์จีส แบงก์ อินเวสต์เมนต์ แมนเนจเมนต์ แสดงความเห็นอย่างเชื่อมั่นหลังประกาศแผนการที่จะเข้าไปลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐ

ความเห็นข้างต้นของผู้บริหารระดับซีอีโอ ซึ่งรับผิดชอบดูแลการลงทุนของกองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติของประเทศนอร์เวย์ ซึ่งเป็นกองทุนใหญ่ที่สุดในโลกด้วยมูลค่า 6.6 แสนล้านเหรียญสหรัฐ (ราว 19.8 ล้านล้านบาท) ถือเป็นภาพสะท้อนให้เห็นได้เป็นอย่างดีว่าสถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์หรือตลาดบ้านและที่ดินของแดนลุงแซมแห่งนี้กำลังฟื้นตัวแบบดีวันดีคืนตามลำดับ

และกลายเป็นอีกหนึ่งข่าวดีที่สนับสนุนภาพรวมการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของสหรัฐจนทำให้นักลงทุนทั่วโลกเกิดความเชื่อมั่นในประเทศมหาอำนาจอันดับหนึ่งของโลกแห่งนี้

เพราะต้องไม่ลืมว่า บ้านและที่ดินคือสินทรัพย์ทำเงิน หรือแหล่งเงินเบื้องต้นสำหรับทุกครัวเรือนในสหรัฐ จนอาจเรียกได้ว่ามีบ้านก็มีเงิน เนื่องจากสามารถนำบ้านไปจำนองกับธนาคารแล้วนำเงินมาใช้จ่ายหมุนเวียนภายในครอบครัว

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับวิกฤตครั้งใหญ่เมื่อช่วงเกือบ 6 ปีที่ผ่านมา เหตุจากการเก็งกำไรที่ทำให้ราคาบ้านในสหรัฐแพงเกินจริงจนเกิดฟองสบู่ และเป็นชนวนให้เกิดวิกฤตครั้งใหญ่ที่นำไปสู่การล่มสลายของภาคการเงิน ซึ่งส่งผลให้เศรษฐกิจของพญาอินทรีแห่งนี้ซบเซามาจนถึงปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ช่วงปลายเดือน พ.ย.ที่ผ่านมา บรรดานักวิเคราะห์จากหลายสถาบันต่างลุกขึ้นมาแสดงความเห็นตรงกันอย่างยินดีว่ามีปัจจัยบ่งชี้หลายประการที่ส่งสัญญาณแสดงให้เห็นชัดเจน และแน่นอนแล้วว่าตลาดบ้านของสหรัฐเริ่มฟื้นกำลังดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ปัจจัยแรกสุดก็คือ ราคาบ้านในตลาดทั่วประเทศที่ปรับตัวทำราคาได้ดีขึ้น โดยข้อมูลล่าสุดจากเอสแอนด์พีและดัชนีเคส ชิลเลอร์ ระบุชัดว่า ราคาที่อยู่อาศัยในตลาดตั้งแต่เดือน ก.ย. 2554 จนถึงเดือน ก.ย.ปีนี้ ค่อยๆ ขยับปรับตัวเพิ่มขึ้นแล้วรวม 3% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้าที่ราคาบ้านดิ่งลงถึง 29% อีกทั้งยังมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นติดต่อกันนับตั้งแต่เดือน ก.พ.เป็นต้นมา

ขณะที่ทางด้านสมาคมผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แห่งสหรัฐ ประเมินว่า ราคาบ้านของสหรัฐโดยเฉลี่ยจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอีก 5% ในปี 2556 ก่อนที่น่าจะกลับมาทำกำไรได้อีกครั้งในปี 2557

ปัจจัยต่อมาก็คือ ยอดขายบ้านภายในสหรัฐที่ขยับเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยรายงานจากการเคหะแห่งชาติสหรัฐระบุชัดว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐในปีนี้ดูจะแข็งแกร่งดีขึ้นท่ามกลางความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจที่หดหายและปริมาณความต้องการบริโภคสินค้าจากตลาดต่างประเทศที่ลดลงจนกระทบภาคการส่งออกของสหรัฐ โดยยอดขายบ้านเฉพาะบ้านมือสองเมื่อเดือน ต.ค.ที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นมา 2.1% ซึ่งสูงเกินความคาดหมายของนักวิเคราะห์หลายสำนัก

ขณะเดียวกันนักเศรษฐศาสตร์อีกส่วนหนึ่งต่างคาดหวังต่อไปว่า ความต้องการบ้านที่ค่อยๆ ขยับสูงมากขึ้นจะช่วยภาคการก่อสร้างและอาจจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นปัจจัยหนึ่งที่สำคัญที่ผลักดันให้เศรษฐกิจของสหรัฐเติบโตเป็นครั้งแรกตั้งแต่ปี 2548

สำหรับปัจจัยประการสุดท้ายก็คือ การลดลงของจำนวนบ้านที่ถูกยึดจำนอง ซึ่งบริษัทด้านข้อมูลข่าวสารอย่าง คอร์โลจิก ระบุว่า เมื่อเดือน ก.ย.ที่ผ่านมา มีบ้านในสหรัฐที่อยู่ในสถานะติดจำนองหนี้เสี่ยงถูกยึดอยู่ประมาณ 10.8 ล้านหลัง หรือประมาณ 22% โดยลดลงมาจากจำนวน 11.4 ล้านหลัง หรือราว 23.7% เมื่อเทียบกับช่วง 3 เดือนก่อนหน้า

ทั้งนี้ นักวิเคราะห์ต่างเห็นตรงกันว่า ปัจจัยประการสุดท้ายนี้ได้รับอานิสงส์มาจากราคาบ้านในตลาดสหรัฐที่ค่อยๆ ปรับตัวเพิ่มมากขึ้นในช่วงปีนี้เป็นหลัก เนื่องจากเมื่อตัวบ้านมีมูลค่ามากขึ้นก็จะช่วยให้การผ่อนจ่ายชำระหนี้ของภาคครัวเรือนเบาลงได้ โดยบริษัท คอร์โลจิก ประเมินว่า หากราคาบ้านปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอีก 5% ในปีหน้าตามที่คาดการณ์กันเอาไว้ สถานการณ์ดังกล่าวจะส่งผลให้บ้านในจำนองซึ่งปัจจุบันนี้อยู่ในสถานะติดจำนองจมหนี้ (Underwater Mortgage) สามารถกลับเข้าสู่ภาวะสมดุลได้ประมาณ 1.8 ล้านหลัง

อาจเรียกได้ว่า ยอดขายบ้านใหม่และบ้านมือสองที่มากขึ้น ราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น และจำนวนบ้านจากการยึดจำนองที่ลดน้อยถอยลง ส่งผลให้บรรดานักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ทั่วสหรัฐค่อนข้างเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศกำลังกลับเข้าสู่การฟื้นตัวอีกครั้ง

และเป็นความหวังว่า อาจช่วยผลักดันให้ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น อย่างน้อยก็ในแง่ของการฟื้นฟูความเชื่อมั่นให้ผู้บริโภคใช้จ่ายได้อย่างสบายใจ โดยต้องไม่ลืมว่ากำลังการบริโภคของประชาชนในประเทศถือเป็นหนึ่งในกลไกหลักสำคัญที่ขับเคลื่อนให้เศรษฐกิจของสหรัฐก้าวไปข้างหน้าและเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์อีกส่วนหนึ่งกลับรีบออกมาเตือนว่า ขณะนี้ยังคงเร็วเกินไปที่จะยินดีปรีดากับสัญญาณบ่งชี้ทางบวกที่เกิดขึ้น โดย ริก ชาร์กา รองประธานบริหารคาร์ริงตัน มอร์ตเกจ โฮลดิงส์ บริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์ที่รับซื้อบ้านยึดจำนองแล้วปล่อยให้เช่า กล่าวว่า ตลาดภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะโตแบบพุ่งพรวดเหมือนในอดีต แต่น่าจะเป็นในลักษณะโตอย่างช้าๆ ไม่มาก อย่างน้อยก็ในช่วง 2-3 ปีนับจากนี้

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกส่วนหนึ่งมองว่า ตลาดบ้านและที่ดินของสหรัฐยังคงต้องเผชิญหน้ากับความเสี่ยงอีกหลายประการ โดยมีข้อเท็จจริงที่สำคัญที่สุดก็คือตัวเลขการว่างงานของสหรัฐ ซึ่งอยู่ในระดับสูงถึง 7.9% ในขณะนี้

บอนนีย์ บาฮา ผู้จัดการพอร์ตอาวุโสจากดับเบิลไลน์ แคปปิตอล ในลอสแองเจลิส กล่าวว่า ตัวเลขการว่างงานที่ยังคงสูงทำให้ราคาบ้านปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ไม่มากนัก โดยรัฐบาลสหรัฐต้องทำให้ประชาชนมีงานทำมากกว่านี้เพื่อที่จะมีกำลังซื้อบ้าน และเมื่อความต้องการบ้านในตลาดมีมากขึ้น ราคาบ้านย่อมขยับปรับตัวขึ้นตาม

กระนั้น นอกเหนือจากเรื่องการสร้างงานแล้ว สิ่งที่รัฐบาลส่วนกลางของสหรัฐสมควรวิตกและเร่งจัดการแก้ไขก็คือ การจัดตั้งระบบเพื่อดูแลป้องกันไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ซ้ำรอยอีกระลอก

เจสัน เอเดอร์ ซีอีโอของเอเดอร์ อินเวสต์เมนต์ แมนเนจเมนต์ กล่าวแสดงความเห็นว่า ตลาดบ้านสหรัฐที่เริ่มกลับมาคึกคักเป็นผลมาจากสถาบันการลงทุนที่เข้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไร ไม่ใช่ผู้ซื้อหน้าใหม่ภายในประเทศแต่อย่างใด เนื่องจากคนส่วนใหญ่ไม่มีกำลังซื้อ

เพราะแม้จะมีสัญญาณฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็อาจเป็นการฟื้นตัวที่เปราะบาง ท่ามกลางสถานการณ์ที่รัฐบาลสหรัฐยังคงไม่มีมาตรการจัดการดูแลตลาดบ้านและที่ดินของตัวเองไม่ให้เป็นเหยื่อของการเก็งกำไรอีกครั้ง