เหตุผล 5 ประมาร ที่คุณควรจะซื้อบ้านตอนนี้

ขณะที่ผมเขียนบทความฉบับนี้ ผมก็ได้มานั่งทำงานอยู่ในมหานครนิวยอร์ก ซึ่งเป็นหนึ่งในสถานที่ตั้งของศูนย์กลางทางการเงินของโลก ผมได้อ่านเจอบทความหนึ่งที่มีชื่อว่า “9 Reasons To Buy A House Now” จึงเกิดแรงบันดาลใจที่อยากจะเขียนบทความในทำนองนี้ แต่เพื่อความเข้าใจที่ง่ายขึ้น ผมจึงเขียนขึ้นมาใหม่เพื่อให้เข้ากับตลาดบ้านของเมืองไทย โดยมีรายละเอียดดังนี้ครับ

หนึ่ง ราคาบ้านในระยะยาว มีแต่...คุ้มค่า...และคุ้มค่า

ในเวลานี้ ถ้าเรามองเหตุการณ์ใหญ่ๆ ทางด้านการเงินของโลก จะมีอยู่ด้วยกัน 2 เหตุการณ์ คือ หนึ่ง การออกมาตรการผ่อนคลายทางการเงินครั้งที่ 3 (QE3) ของธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา โดยการอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบเดือนละ 4 หมื่นล้านเหรียญสหรัฐ สองคือ การเข้าไปช่วยเหลือทางการเงินแก่ประเทศในกลุ่มยูโรโซนที่ประสบปัญหาทางด้านการเงิน ซึ่งคาดกันว่าน่าจะมากกว่า...5 แสนล้านยูโร

สองปัจจัยดังกล่าวที่เกิดขึ้นกับประเทศและกลุ่มประเทศที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่ที่สุดในโลก ผมเองมองว่าในระยะยาวโลกใบนี้ก็คงไม่สามารถหลีกเลี่ยงปัญหาเงินเฟ้ออย่างต่อเนื่องไปได้

ดังนั้น การยิ่งถือเงินสดไว้โดยไม่ไปลงทุนอะไรเลย ก็จะทำให้ “เงินในมือ” มีค่าลดลง...ลดลง การซื้อบ้านจึงน่าจะเป็นสินทรัพย์ที่สามารถต้านทานอัตราเงินเฟ้อในระยะยาวได้

สอง อัตราดอกเบี้ยในเวลานี้อาจถึง ‘จุดที่ต่ำที่สุด’ ไปแล้ว

ในสหรัฐอเมริกามีการวิเคราะห์ถึงอัตราดอกเบี้ยในช่วง 50 ปีที่ผ่านมา และพบว่าอัตราดอกเบี้ยการจำนองแบบอัตราคงที่ตายตัว 30 ปี (30Year Fixed Mortgage Rate) มีอัตราอยู่ที่ 4.63% ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดในรอบ 50 ปี

นอกจากนั้น หากคุณผู้อ่านได้มีโอกาสอ่านบทความที่เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยในช่วงนี้ ก็จะพบว่าสหรัฐอเมริกากำหนดอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 0.25% ธนาคารกลางกลุ่มยูโรโซน หรือที่เรียกว่า อีซีบี กำหนดอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 0.75% และสุดท้ายญี่ปุ่นกำหนดอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 0.01% ถ้าดูอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมากของทั่วโลกแล้ว คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ก็คงจะไม่สามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยไปในทิศทางที่สูงขึ้นได้มากนัก

ดังนั้น จึงเป็นโอกาสที่เราจะซื้อบ้านในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยต่ำๆ โดยเฉพาะในเวลานี้

สาม ถ้าคิดจะดาวน์ต่ำ...กู้ง่ายก็ควรทำ...ตอนนี้

มาตรการสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลัก ทรัพย์ค้ำประกัน หรือที่เรียกว่า แอลทีวี ที่กำหนดใช้กับการซื้อคอนโดมิเนียมในอัตรา 90% หรือการวางเงินดาวน์ 10% หลังจากการเริ่มใช้มาตรการแอลทีวี ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2554 เป็นต้นมา ก็ได้ถูกเลื่อนออกไปใช้เป็นวันที่ 1 ม.ค. 2556 หลังจากที่ไทยประสบปัญหามหาอุทกภัยในปีที่ผ่านมา

หากมาตรการดังกล่าวมีผลตามเวลาที่กำหนดข้างต้นจริง ก็จะทำให้คนซื้อบ้านต้องหาเงินมาดาวน์เพิ่มขึ้นไปอีก ดังนั้นในปีนี้ 2555 จึงน่าจะเป็นโอกาสที่ดีสำหรับคนที่มีเงินเก็บออมไว้น้อย แต่อยากซื้อบ้าน เพราะยังเป็นช่วงที่ใช้เงินดาวน์ต่ำอยู่

นอกจากนั้น สภาพคล่องในระบบสถาบันการเงิน ก็ทำให้บรรดาธนาคารต่างๆ ออกโปรแกรมสินเชื่อ “ดาวน์ต่ำ...กู้ง่าย” ออกมากันเป็นทิวแถว

สี่ เมื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเกมของ ‘ปลาใหญ่’

ในปัจจุบัน ผมเองมองว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรืออาจเรียกว่า “ปลาใหญ่” ประมาณ 3040 บริษัทนั้น มีส่วนแบ่งการตลาดสูงถึง 70% ส่วนบรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียน (ปลาเล็ก) ก็น่าจะมีหลายร้อยบริษัทนั้น มีส่วนแบ่งการตลาดเพียง 30% เท่านั้น

สิ่งที่คาดว่าน่าจะเกิดขึ้นในอนาคตก็คือ “ปลาใหญ่” มีแนวโน้มจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมาจากเหตุผลหลัก 2 ประการ คือ ข้อหนึ่ง ต้นทุนในการระดมทุนด้วยดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า เพราะไม่ต้องไปกู้เงินจากธนาคาร แต่สามารถระดมทุนผ่านการเพิ่มทุนหรือการออกหุ้นกู้ที่นิยมกันมากในปัจจุบัน ข้อที่สอง “มีแบรนด์” ปลาใหญ่จะมีแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักถึงความเชื่อถือและความสามารถในการส่งมอบบ้านที่มีคุณภาพตามเวลาที่กำหนดได้

ขณะที่ปลาเล็ก...มีน้อยหรือไม่มี หากเป็นเช่นนั้นจริง ในอนาคตตัวเลือกในการซื้อบ้านก็จะน้อยลง นั่นหมายถึงราคาบ้านที่อาจเพิ่มขึ้นอีกด้วย

ห้า อย่าซื้อบ้าน...เพื่อ ‘เก็งกำไร’

ปัจจุบันมีการผลิตบ้านออกมาเป็นจำนวนมาก อาจกล่าวได้ว่าปริมาณจำนวนบ้านที่ผลิตออกมานั้นเพียงพอต่อความต้องการของตลาด จริงอยู่ที่ราคาบ้านถีบตัวสูงขึ้นมาโดยตลอด และก็ยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นต่อไปเรื่อยๆ อย่างที่ไม่เห็นจุดสิ้นสุดในระยะสั้น

แต่การ “ซื้อเพื่อปล่อยเช่า” หรือ “การซื้อเพื่อเก็งกำไร” ดูเหมือนว่าจะไม่สามารถทำกำไรในระยะสั้นๆ ได้เลย นอกจากนั้นในกรณีที่ปล่อยเช่าได้ ผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าก็ออกมาในระดับที่ใกล้เคียงกับอัตราเงินฝากธนาคาร ซึ่งผมเองมองว่า...ไม่คุ้มค่า เพราะจะทำให้เสียโอกาสของจำนวนเงินที่ต้องนำไปซื้อบ้าน...แทนที่จะนำไปลงทุนด้านอื่น และถ้าคุณผู้อ่านเป็นนักลงทุน ลองไปอ่านเรื่อง “ความเป็นอิสระทางการเงิน...คุณอยากได้ไหม?” (โพสต์ทูเดย์ วันที่ 20 ก.พ. 2555 หรือดูที่ http://www.doctorwe.com/posttoday/20120220) ก็อาจจะมีมุมมองในการลงทุนซื้อบ้านที่แตกต่างออกไป

ดังนั้น ผมจึงขอสนับสนุนคุณผู้อ่านทุกท่านที่คิดว่าจะซื้อบ้าน เพราะต้องการที่จะได้ “บ้านที่อบอุ่น” อย่างแท้จริง ทำให้นึกถึงคำพูดของ เบนจามิน แฟรงคลิน ที่พูดถึงบ้านไว้ว่า “A house is not a home unless it contains food and fire for the mind as well as the body.”

แปลตามความได้ว่า “บ้านจะเป็น...บ้านได้ ก็ต่อเมื่อมันให้ความอบอุ่นและอาหารแก่เราได้...ทั้งทางกายและจิตใจ”

ขอให้คุณผู้อ่านที่ยังไม่มีบ้าน...มี “บ้านที่อบอุ่น” สมปรารถนาในเร็ววันนะครับ