จับตาอสังหาริมทรัพย์จะแตกหรือไม่?

โดย...สมเกียรติ เรือนทองดี

เป็นที่ทราบกันดีว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ เพราะเป็นภาคเศรษฐกิจจริง (Real Sector) ที่เกี่ยวโยงกับภาคการผลิตและก่อให้เกิดการจ้างงาน ช่วงไหนที่เศรษฐกิจดี ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโต มีโครงการพัฒนาที่ดิน ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร ฯลฯ เกิดขึ้นใหม่เป็นจำนวนมาก แต่เมื่อใดที่เศรษฐกิจหวั่นไหว ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับผลกระทบก่อนภาคการผลิตอื่น

ปัจจุบันคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมายเป็นดอกเห็ด จึงทำให้วิตกกังวลว่าอาจเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกเหมือนที่เคยปรากฏในปี 2540

อย่างไรก็ตาม เชื่อมั่นว่าภายใน 2 ปีนับจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังมีศักยภาพในการเติบโต โอกาสที่จะตกอยู่ในภาวะล้นตลาดจะเกิดขึ้นน้อย และคาดว่าคงจะไม่เกิดปรากฏการณ์ฟองสบู่แตกอย่างที่แล้วมา เพราะผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างมีบทเรียนจำฝังใจจากในอดีต

ในอดีตยุคที่อสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู ใครต่อใครก็แห่กันลงทุนพัฒนาโครงการ มีทั้งคนที่ทำธุรกิจนี้เป็นอาชีพ และคนที่ไม่ได้ทำเป็นอาชีพ แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการที่เหลืออยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะรายเล็ก กลาง ใหญ่ ล้วนเป็นตัวจริงที่ยึดเป็นอาชีพ ทุกคนมีภูมิคุ้มกันและติดตามสถานการณ์ตลอดเวลา อาจมีกลุ่มผู้สมัครเล่นเข้ามาสร้างสีสันบ้าง แต่ก็เป็นกลุ่มที่มีทุนหนา ไม่ได้กู้เงินระยะสั้นมาลงทุนเหมือนที่ผ่านมา

ภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์จะแตกหรือไม่?

เรื่องนี้ต้องวิเคราะห์เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์กันแบบเอกซเรย์ เริ่มจากตลาดที่ใหญ่ที่สุด คือ ตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งมีสัดส่วนถึง 75% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

 

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานี้ คอนโดมิเนียมเป็นดารานำในตลาดที่อยู่อาศัย และคาดว่าจะยังคงเป็นดาวค้างฟ้าไปอีกนาน ด้วยโครงข่ายการพัฒนาเมืองที่ดีขึ้น ทั้งรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน การคมนาคม และการบริการชุมชนต่างๆ ทำให้คอนโดมิเนียมเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ถาวรที่คุ้มค่า เพราะคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นมากมายในปัจจุบัน ล้วนตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ในสนนราคาที่จ่ายได้

หากอนาคตเมื่อที่ดินในเมืองมีราคาสูงขึ้น บางโครงการจะสามารถทำรายได้เพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 2030% ซึ่งผิดกับทาวน์เฮาส์ที่ราคาพอซื้อได้ก็เป็น “ชุมชนไกลปืนเที่ยง” หรือบ้านเดี่ยวที่เป็น “วิมานราคาเกินฝัน” ทำให้ทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวไม่รุ่งเท่ากับคอนโดมิเนียม

อย่างไรก็ตาม เมื่อวิเคราะห์ในแง่การดำเนินธุรกิจ ทาวน์เฮาส์ถือเป็นการลงทุนที่อยู่ในช่วงที่เรียกว่าแม่วัวทำเงิน หรือ Cash Cow ซึ่งยังมีส่วนแบ่งตลาดสูง แต่อัตราการเติบโตไม่สูงนัก เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยที่มีลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่มีอายุระดับกลางคน ต้องการขยายครอบครัวในทำเลที่ตั้งไม่ห่างไกลจากที่อยู่อาศัยเดิม

ทาวน์เฮาส์แถบชานเมืองในปัจจุบันก็มีราคาประมาณ 34 ล้านบาทต่อยูนิต ทาวน์เฮาส์ที่ระดับราคา 12 ล้านบาทต่อยูนิต จะตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลมากๆ

สำหรับบ้านเดี่ยวนั้น ส่วนใหญ่มีราคาสูงมาก กลุ่มลูกค้าเป้าหมายรองรับมีจำนวนน้อย ทำให้ขายออกได้ช้า ส่วนโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นในสัดส่วนที่น้อยลง

ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้านั้น จะเห็นได้ว่าในช่วงหลังมีศูนย์การค้าเกิดใหม่มากขึ้น มีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่และศูนย์การค้าที่เติบโตแบบกระจายตัวไปตามย่านที่มีชุมชนรองรับ เรียกว่าเป็น Community Mall ที่ผ่านมาจะสังเกตได้ว่าศูนย์การค้าในรูปแบบนี้บางแห่งก็ประสบความสำเร็จ บางแห่งก็ไม่ประสบความสำเร็จ ทั้งนี้ศูนย์การค้ารุ่นใหม่จะต้องมีลักษณะเด่นเฉพาะตัว เพื่อดึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่ต้องการ

ด้านตลาดอาคารสำนักงาน ปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ประมาณ 8 ล้านตารางเมตร คาดว่าในอีก 3 ปีข้างหน้ามีโอกาสที่จะเกิดการขาดแคลนพื้นที่สำนักงาน ในบางพื้นที่โดยเฉพาะในเขต CBD หรือหาได้ยากขึ้น พบว่าการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานในทำเลใจกลางเมืองเกิดขึ้นน้อยลงเมื่อเทียบกับหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากปัจจุบันมีการลงทุนพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่น้อยลง เพราะใช้เวลาคืนทุนนาน และราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับสำนักงานหลายประเทศในภูมิภาคเดียวกัน ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในทุกด้านพุ่งสูงขึ้นในทุกปี

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม ยังคงเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ และมีการแข่งขันกันสูง ตามทำเลและรูปแบบการให้บริการ

ณ วินาทีนี้ มั่นใจได้ว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงเติบโตเป็นฟันเฟืองที่สำคัญของระบบเศรษฐกิจไทย การซื้อขายเพื่อเก็งกำไรอยู่ในระดับที่ไม่น่าวิตก ส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายที่เกิดขึ้นจากความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) และเพื่อลงทุนในระยะยาว ในช่วง 2 ปีนี้ โอกาสที่จะเกิดภาวะฟองสบู่แตกจึงค่อนข้างเป็นได้น้อย แต่อย่างไรก็ตามคงต้องจับตามองกันต่อไป