ผลการศึกษาแก้ปัญหาแฟลตดินแดง

โดย...โสภณ พรโชคชัย&<2288;

การวิเคราะห์ทางการเงิน

เหตุผลสำคัญในการรื้อถอนแฟลตดินแดงเพื่อการพัฒนาใหม่นั้น นอกจากเหตุผลทางด้านความไม่มั่นคงทางกายภาพแล้ว ที่สำคัญก็คือความไม่คุ้มค่าทางการเงินสำหรับประเทศไทยโดยรวม ที่ดินบริเวณนี้น่าจะใช้เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติโดยรวมมากกว่านี้ ในแง่การเงินมีประเด็นที่พึงพิจารณาเป็นดังนี้

1.หากการเคหะแห่งชาติเก็บเงินค่าเช่าจากแฟลตดินแดงเฉลี่ยห้องละ 400 บาทต่อเดือน ตลอด 30 ปีที่ผ่านมา (ปัจจุบันเฉลี่ยห้องละประมาณ 632 บาท) แล้วนำเงินนี้ไปฝากธนาคารโดยไม่ใช้สอยเลยไว้ ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ค่าเช่าที่เก็บได้นี้จะรวมเป็นเงินห้องละ 318,906 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าค่าเรียกร้องของผู้เช่าแฟลตที่ต้องการเงินถึง 5 แสนบาท 1 ล้านบาท หรือมากกว่านี้ ดังนั้นหากการเคหะแห่งชาติยินยอมตามคำเรียกร้องที่ไม่สมเหตุสมผลนี้ ก็เท่ากับว่าการเคหะแห่งชาตินำเงินของทางราชการไปให้ผู้เช่าแฟลตกลุ่มนี้โดยไม่สมควร

2.ที่ผ่านมาค่าเช่าที่เก็บได้ยังไม่พอค่าดูแลชุมชน หากแต่ละเดือนการเคหะแห่งชาติต้องแบกภาระขาดทุนจากการดูแลชุมชนเป็นเงินเฉลี่ยประมาณ 300 บาทต่อเดือน มาเป็นเวลา 30 ปีติดต่อกัน ณ อัตราดอกเบี้ย 5% แล้ว ก็เท่ากับการเคหะแห่งชาติได้ขาดทุนไปแล้วห้องละ 239,180 บาท และหากยังอนุญาตให้อยู่ต่อไปอีก 20 ปี โดยการเคหะแห่งชาติเก็บค่าเช่าไม่พอค่าดูแลอีกเฉลี่ยห้องละ 500 บาท ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็แสดงว่าการเคหะแห่งชาติต้องเสียเงินพร้อมดอกเบี้ยไปอีก 398,633 บาทต่อห้อง ณ ปีที่ 20 หรือปี 2575 แต่หากคิดเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ 74,773 บาทต่อห้อง

3.แฟลตบางห้องผู้เช่ายังนำไปปล่อยเช่าต่อโดยมิชอบเป็นเงินถึง 3,000-4,000 บาทต่อเดือน โดยที่ผู้เช่าเดิมเช่าจากการเคหะแห่งชาติเพียง 632 บาทต่อเดือนโดยเฉลี่ย ในระยะเวลาที่ผ่านมา หากค่าเช่าเฉลี่ยเท่ากับ 2,500 บาท ตลอดช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ก็เท่ากับแต่ละเดือนผู้ให้เช่าต่อสามารถทำกำไรได้ประมาณ 1,868 บาท หรือปีละถึง 22,416 บาท ในทำนองเดียวกัน ถ้าผู้ให้เช่านำเงินที่เก็บได้ทุกปีนี้ไปฝากธนาคารเป็นเวลา 20 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยปีละ 5% เงินจำนวนดังกล่าวก็จะงอกเงยเป็นเงินถึง 741,206 บาทไปแล้ว ด้วยกำไรสูงที่ผู้เช่าเดิมสามารถแสวงหาผลประโยชน์จากการให้เช่าช่วงต่อจากการเคหะแห่งชาติเช่นนี้ จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ผู้เช่าส่วนหนึ่งไม่ยินดีที่จะย้ายออกจากชุมชน

4.ยิ่งกว่านั้นโดยที่แฟลตการเคหะแห่งชาติรุ่นแรกมีอายุถึง 47 ปีแล้ว หากมีการบูรณะใหม่อาจต้องใช้เงินถึง 1 แสนบาทต่อห้อง เพื่อให้สามารถใช้สอยไปได้อีก 10 ปี ก็เท่ากับว่าในแต่ละเดือนการเคหะแห่งชาติต้องเสียเงินเพื่อการนี้ไปอีกเดือนละ 1,295 บาท ณ อัตราดอกเบี้ย 5%

โดยสรุปแล้ว ณ ปี 2555 การเคหะแห่งชาติขาดทุนจากการดูแลเคหะชุมชนแฟลตดินแดงไปแล้วห้องละ 239,180 บาท และหากต้องให้อยู่ไปอีก 20 ปี ก็เท่ากับขาดทุนเป็นเงินปัจจุบันไปอีก 74,773 บาท ณ ราคาปี 2555 โดยคาดว่าอาจต้องซ่อมใหญ่อีก 1 แสนบาทต่อห้อง ก็เท่ากับการเคหะแห่งชาติขาดทุนไปทั้งสิ้น 413,953 บาท หากนับรวม 1,980 ห้อง ก็เท่ากับสูญเสียไปถึง 820 ล้านบาท

หากพิจารณาจากตัวเลขข้างต้นนี้ ครัวเรือนในแฟลตดินแดงควรตระหนักถึงประโยชน์ที่ตนได้รับตลอดช่วงที่ผ่านมา แสดงความขอบคุณการเคหะแห่งชาติที่ให้พักอาศัยโดยไม่คิดมูลค่ามาเป็นเวลานาน และให้ความร่วมมือกับการเคหะแห่งชาติ เพื่อได้นำที่ดินนี้ไปพัฒนาที่เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายมากยิ่งขึ้น การจะให้ทางราชการแบกรับภาระดูแลเฉพาะกลุ่มผู้เช่าแฟลตกลุ่มนี้เป็นการเฉพาะ ย่อมเป็นการสร้างความเหลื่อมล้ำต่อประชาชนในภาคส่วนอื่น

การพัฒนาที่ดินทางเลือก

ทางเลือกแรกก็คือ การจัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยขึ้นใหม่ โดยสร้างสูงขึ้นเพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ทำให้ที่ดินแปลงนี้สามารถให้ผู้มีรายได้น้อยอื่นเข้ามาอยู่อาศัยได้เพิ่มเติม เช่น บริเวณอาคารแฟลต 1620 มีพื้นที่ประมาณ 7 ไร่ ที่ปัจจุบันมีแฟลตเช่าอยู่ 280 ห้อง อาจสร้างเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยสูง 2030 ชั้น โดยสามารถสร้างแฟลตเช่าได้ถึง 1,680 ห้อง (พื้นที่ประมาณ 7 ไร่ หรือ 1.12 หมื่น ตร.ม. สร้าง 6 เท่าของที่ดิน โดยสมมติให้สัดส่วนพื้นที่สุทธิเท่ากับ 70% และแต่ละห้องมีขนาด 28 ตร.ม. หรือ 4x7 ม. เช่น ห้องชุดราคาประหยัดทั่วไป)

จะเห็นได้ว่าลำพังพื้นที่แฟลต 1620 ก็สามารถนำมาใช้สร้างแฟลตได้ใกล้เคียงกับจำนวนครัวเรือนที่เช่าแฟลตแต่เดิมอยู่แล้วผู้เช่าแฟลตดินแดงบางส่วนก็อาจเลือกที่จะรับเงินชดเชยและย้ายออกไป และยิ่งหากสามารถสร้างได้เพิ่มขึ้นในพื้นที่อื่นอีก ก็จะมีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว ทำให้สามารถจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยอื่นได้อีก หรือจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางมาช่วยสนับสนุนการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

พื้นที่ส่วนที่เหลือ เช่น บริเวณแฟลต 18, 9-15, และแฟลต 21-32 ก็ยังสามารถนำมาใช้ประโยชน์สำหรับให้ผู้มีรายได้ปานกลางสามารถเช่าได้ตามราคาตลาด ทำให้การเคหะแห่งชาติมีเงินเพียงพอที่จะมาช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย และหากยังเหลือเงินก็ยังสามารถนำส่งคลังหลวง เพื่อนำมาใช้จ่ายเพื่อประโยชน์ในการพัฒนาประเทศต่อไป

บางท่านอาจตั้งข้อสังเกตว่าหากสร้างอาคารสูง ผู้เช่าแฟลตที่ประกอบอาชีพค้าขายจะไม่สามารถเข็นรถขึ้นไปอยู่บนแฟลตได้ กรณีนี้เมื่อครั้งจะสร้างแฟลต 5 ชั้น ปัจจุบันแทนอาคารสงเคราะห์ห้องแถวไม้ 2 ชั้น เดิมแถวดินแดงก็มีผู้ท้วงเช่นนี้ แต่ปรากฏว่าผู้เช่าแฟลตก็สามารถปรับตัวได้ด้วยการจัดเก็บสัมภาระต่างๆ ไว้ชั้นล่างของแฟลต กรณีที่เป็นประจักษ์หลักฐานสำคัญก็คือ อาคารชุดพักอาศัยที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์สร้างให้ชาวชุมชนแออัดพระราม 4 (ตามภาพ) ซึ่งผู้อยู่อาศัยก็สามารถอยู่อาศัยได้ โดยปกติสุขแม้เป็นอาคารสูงก็ตาม

สิ่งที่สังคมพึงเข้าใจประการหนึ่งก็คือ การพัฒนาที่ดินแปลงดินแดงนี้ การเคหะแห่งชาติสมควรจะพัฒนาเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติเป็นสำคัญ ไม่ใช่เน้นเฉพาะประโยชน์ของผู้เช่าเดิม ซึ่งได้ประโยชน์เฉพาะกลุ่มมาเป็นเวลานานแล้ว ในประเทศที่พัฒนาแล้วหรือแม้แต่ในสิงคโปร์ หรือมาเลเซียที่ยึดถือระบบกฎหมายอังกฤษเป็นแม่แบบนั้น ประชาชนผู้ถูกเวนคืนสามารถที่จะไม่เห็นด้วยกับค่าชดเชยที่สมควรได้รับ แต่ไม่มีสิทธิไม่เห็นด้วยกับการพัฒนาในอนาคตต่อที่ดินแปลงนั้น

แนวทางการเจรจากับผู้เช่าแฟลต

ผู้เช่าแฟลตในชุมชนบางท่านอาจเสียผลประโยชน์จากการพัฒนาพื้นที่ดินแดงนี้ใหม่ ดังนั้นข้อเสนอแนะสำคัญหนึ่งก็คือ การเคหะแห่งชาติควรประสานกับผู้เช่าแฟลตโดยตรง เช่น การจัดประชุมกับผู้เช่าแฟลต ณ สนามกีฬาไทยญี่ปุ่นเป็นระยะๆ โดยไม่ต้องบอกสารผ่านผู้นำการประท้วง แต่ให้ผู้นำชุมชนเข้าร่วมแสดงความคิดเห็นด้วย โดยการเคหะแห่งชาติควรพยายามอธิบายให้ผู้เช่าแฟลตได้เข้าใจถึง :

1.อันตรายจากการอยู่อาศัยในแฟลตการเคหะแห่งชาติที่หมดอายุขัยทางกายภาพ ซึ่งผู้เช่าแฟลตพึงทำประกันชีวิตให้กับตนเอง โดยการเคหะแห่งชาติคงไม่สามารถรับผิดชอบชีวิตและทรัพย์สินได้ หากเกิดการพังทลายลงอย่างฉับพลัน เพียงแต่ให้ความช่วยเหลือด้านมนุษยธรรมได้

2.การที่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยอื่นโดยรอบแฟลตการเคหะแห่งชาติ ล้วนต้องเช่าห้องเช่าเอกชนในราคา 2,500–3,000 บาทต่อเดือนกันทั้งสิ้น ดังนั้นผู้เช่าแฟลตดินแดงบางส่วนจะยึดครองที่ดินและแฟลตดินแดงไว้ใช้สอยส่วนตัวหรือหาประโยชน์เช่นนี้ตลอดไป คงไม่สามารถทำได้

3.ต่อกลุ่มผู้เช่าแฟลตที่สามารถที่จะย้ายไปอยู่ที่อื่นได้ก็ควรย้าย โดยการเคหะแห่งชาติสมควรจ่ายค่าชดเชยและค่าขนย้ายส่วนหนึ่ง แต่คงไม่สามารถจ่ายเท่ากับที่เรียกร้องเป็นหลักล้านหรือครึ่งล้านบาทและไม่สมควรทำเช่นนั้น เพราะเป็นการนำเงินที่ควรจะใช้เพื่อพัฒนาประเทศชาติมามอบให้ผู้เช่าแฟลตบางกลุ่มที่ได้รับประโยชน์มาโดยตลอดแล้ว

4.สำหรับผู้เช่าส่วนที่ไม่สามารถจะหาซื้อหรือเช่าบ้านได้ในตลาดเปิดทั่วไปเพราะฐานะยากจนจริง ก็ควรที่การเคหะแห่งชาติจะจัดหาที่อยู่ให้ใหม่ แต่อาจไม่สะดวกเท่ากับปัจจุบัน ซึ่งอยู่ในฐานะที่ได้เปรียบสังคม โดยเฉพาะพลเมืองอาวุโสที่ไม่มีงานทำและยากจน อาจต้องจัดให้อยู่ในสถานดูแลผู้สูงอายุหรืออื่นใด เพื่อให้มีชีวิตที่เป็นสุขแทนที่จะอยู่อาศัยในแฟลตที่ตนเองไม่สามารถที่จะอยู่อาศัยได้

(อ่านต่อฉบับวันจันทร์)