เปิดงานวิจัย กลยุทธ์ต่างด้าวยึดที่ดินไทย

การถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์

การเก็บรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้ดำเนินการวิเคราะห์เกี่ยวกับการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวโดยหลีกเลี่ยงกฎหมาย ประการหนึ่ง เกิดจากการที่รัฐจำกัดการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มีเงื่อนไขและข้อจำกัดมาก ซึ่งสวนทางกับความจำเป็นในการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์

เป้าหมายของคนต่างด้าวในการหาพื้นที่เพื่อทำการเกษตรกรรม เช่น การทำนา ทำไร่ ทำสวน แต่ พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 กำหนดห้ามคนต่างด้าว ไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวประกอบกิจการด้วยเหตุผลพิเศษไว้ในบัญชีที่หนึ่ง ทำให้คนต่างด้าวได้ใช้วิธีการหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยใช้บุคคลดำเนินการแทนในลักษณะของตัวแทนอำพรางในรูปแบบต่างๆ เช่น การสมรสกับคนไทย การเช่าหรือซื้อผ่านผู้มีสัญชาติไทย การตั้งเป็นนิติบุคคลไทยแล้วถ่ายโอนในภายหลัง การใช้นิติบุคคลซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์สูงกว่าราคาทุนจดทะเบียน เป็นต้น

นอกจากนี้ ผลการศึกษาปัญหาอีกประการหนึ่ง คือ การขาดการประสานงานระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้องระหว่างกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย กับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ในการร่วมกันตรวจสอบการทำนิติกรรมที่มีลักษณะเข้าข่ายการทำธุรกรรมอำพราง เช่น กรมพัฒนาธุรกิจการค้า จะได้มีการตรวจสอบการถือหุ้นแทนคนต่างด้าวในนิติบุคคลสัญชาติไทยในกลุ่มต่างๆ เช่น กลุ่มธุรกิจการค้าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจการเกษตร ธุรกิจที่มีคนต่างด้าวถือหุ้นเกิน 49% และกลุ่มพิเศษอื่นๆ พบว่านิติบุคคลมีการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นจากนิติบุคคลไทยเป็นนิติบุคคลต่างด้าว หรือมีการเพิ่มทุนจนมีสภาพที่เป็นนิติบุคคลต่างด้าว แต่เคยรับโอนที่ดินในขณะที่เป็นนิติบุคคลไทย แต่ไม่ได้มีการรายงานไปให้กรมที่ดินทราบเพื่อดำเนินการสั่งจำหน่ายที่ดิน

การใช้คนไทยถือครองหุ้นโดยผ่านความสัมพันธ์ทางครอบครัว เช่น การสมรส การถือครองโดยบุตร เป็นต้น การขาดการประสานงานหรือข้อมูลระหว่างหน่วยงานดังกล่าว จึงเป็นปัญหาที่ทำให้ไม่สามารถตรวจสอบคนต่างด้าวที่อาศัยช่องว่างในการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ โดยมีวิธีการหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยใช้บุคคลหรือนิติบุคคลผู้มีสัญชาติไทยดำเนินการแทนในลักษณะของตัวแทนอำพราง

ในการเก็บรวบรวมข้อมูลการกระทำอันมีลักษณะตัวแทนอำพรางที่เกี่ยวกับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์สามารถพบการกระทำในรูปแบบต่างๆ ดังนี้

(1) การสมรสกับคนไทยแล้วให้คู่สมรสผู้มีสัญชาติไทยถือครองที่ดินแทนตน แต่สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินต่างๆ นั้น ยังคงเป็นของคนต่างด้าว ซึ่งการใช้ช่องทางนี้ในการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์แทนคนต่างด้าวในลักษณะตัวแทนอำพรางได้ปรากฏปัญหามีการฟ้องร้องกันอยู่หลายกรณีในชั้นศาล เช่น การซื้อขายที่ดิน บ้าน และตึกแถว แทนสามี ซึ่งเป็นคนต่างด้าว เป็นต้น แม้กรมที่ดินซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีหน้าที่ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจะได้มีมาตรการป้องกัน โดยให้คนไทยและคู่สมรสต่างด้าวยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทยแต่ฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่หามาได้ร่วมกัน อย่างไรก็ตาม หากพิสูจน์ได้ว่าการซื้อที่ดินนั้นมาในระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากับคนต่างด้าวจะเป็นผลให้คนต่างด้าวมีสิทธิในที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และจะถือว่าเป็นการซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว แต่มาตรการดังกล่าวก็ยังไม่ประสบผลอย่างที่ต้องการมากนัก แม้กรมที่ดินจะได้ออกมาตรการป้องกันการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว เนื่องจากคนต่างด้าวยังคงต้องการหลักประกันในทรัพย์สินที่ตนได้ออกเงินหาซื้อมา จึงยังคงมีการหลีกเลี่ยงให้เห็นในหลายพื้นที่ตามที่เป็นข่าวอยู่ในหน้าหนังสือพิมพ์อยู่เป็นระยะๆ เช่น ข่าวจากหนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ เรื่อง ชาวยุโรป เอเชีย ที่เข้ามาตั้งรกรากในประเทศไทยมีการใช้ผู้หญิงไทยเป็นนอมินีซื้อบ้านและที่ดินจำนวนมาก ซึ่งเป็นการทำผิดกฎหมาย เนื่องจากคนต่างด้าวไม่สามารถซื้อที่ดินได้ แม้ว่าจะนำสินสมรสมาซื้อก็ตาม

(2) การให้บุคคลผู้มีสัญชาติไทยเป็นผู้ซื้อที่ดินและมีการทำสัญญากู้ยืม จำนอง หรือสัญญาเช่าไว้กับคนต่างด้าว เพื่อเป็นหลักประกันในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่คนต่างด้าวเป็นผู้ออกเงิน ซึ่งเป็นการยากที่จะตรวจสอบ เช่น ข่าวคฤหาสน์ของเดวิด เบคแฮม นักฟุตบอลชื่อดังของประเทศอังกฤษมีที่ดินมากกว่า 7 ไร่ ซึ่งในบทบัญญัติกฎหมายไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวถือครองที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ ดังนั้นกรณีมีบ้านอยู่บนเกาะสมุยที่มีเนื้อที่มากกว่า 7 ไร่ จึงเป็นการถือครองที่มีลักษณะของตัวแทนอำพรางอย่างแน่นอน นอกจากนี้การถือครองที่ดินของคนต่างด้าวโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมายทำให้เกิดการฟ้องร้องกันในภายหลังอยู่หลายกรณี

(3) การถือครองที่ดินโดยรูปแบบของนิติบุคคลไทย โดยให้ผู้ถือหุ้นที่มีสัญชาติไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว แต่อำนาจครอบงำกิจการยังเป็นของคนต่างด้าว การตั้งเป็นนิติบุคคลไทยแล้วถ่ายโอนในภายหลัง การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นจากนิติบุคคลไทยเป็นนิติบุคคลต่างด้าวหรือมีการเพิ่มทุนจนมีสภาพที่เป็นนิติบุคคลต่างด้าว แต่เคยรับโอนที่ดินในขณะที่เป็นนิติบุคคลไทย