"ซื้อคอนโด ไม่ได้คอนโด" เสี่ยงรอบด้าน ระวังได้แค่กระดาษ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์ / โชคชัย สีนิลแท้

ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมได้ขยายตัวในกรุงเทพฯ อย่างรวดเร็ว แต่ขณะเดียวกันความเสี่ยงในการซื้อที่อยู่อาศัยบนตึกสูงก็มีเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

กรณีของโครงการดิเอทัส ในซอยร่วมฤดี แม้จะไม่มีคอนโดเพื่อขายให้คนซื้อต้องได้รับผลกระทบ แต่ก็เป็นกรณีศึกษาที่สะท้อนปัญหาในการสร้างตึกสูงในซอยต่างๆ ที่คนซื้อคอนโดไม่ควรมองข้าม และควรเรียนรู้ไว้เป็นแนวทางในการซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงว่า แม้โครงการจะผ่านการอนุมัติให้ก่อสร้างแล้ว แต่ก็มีโอกาสที่จะเกิดปัญหาในอนาคตได้เช่นกัน

ปัญหาซื้อคอนโดแต่ไม่ได้คอนโดที่เคยเกิดขึ้นในตลาดคอนโดในเมืองไทยที่ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจ ที่มีความใกล้เคียงกับโครงการดิเอทัสมากที่สุด คงหนีไม่พ้นเคสคลาสสิก “11 โครงการ แบรนด์คอนโดวัน” ของ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่สร้างอาคารชุด 9 ชั้น ทำให้ความสูงรวมทั้งอาคารเกินกว่า 23 เมตร  

ทั้ง 11 โครงการดังกล่าวก่อสร้างแล้วเสร็จเรียบร้อย แต่เมื่อถึงเวลาขออนุญาตเปิดใช้อาคารกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) กลับไม่สามารถเปิดใช้อาคารได้ เพราะจากการตรวจสอบของ กทม. พบว่าอาคารชุดทั้ง 11 โครงการมีความสูงรวมของอาคารเกิน 23 เมตร จึงถูกสั่งรื้อ ซึ่งพลัสฯ ใช้วิธีรื้อชั้น 9 ทิ้งทั้งหมด เพื่อให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด จึงสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า

ในยุคนั้น ไม่เพียงแต่พลัสฯ เท่านั้น ผู้ประกอบการหลายรายใช้วิธีลัด ด้วยการขอก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ ของกฎหมายก่อสร้าง อธิบายง่ายๆ คือ ขอสร้างก่อนได้โดยมีวุฒิวิศวกรเซ็นแบบให้แล้วให้เจ้าหน้าที่รัฐมาตรวจทีหลัง เพื่อเดินหน้างานก่อสร้างได้เร็ว แต่ทำให้หลายโครงการต้องรื้อ หลังจากที่ก่อสร้างไปได้มากแล้ว เพราะต้องปรับแบบใหม่ในขั้นตอนการขออนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ซึ่งเป็นขั้นตอนแรกก่อนที่จะยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ทำให้แบบไม่ตรงกับที่ขออนุญาตไว้ สุดท้ายจึงต้องรื้อ

เมื่อประมาณ 1-2 ปีที่ผ่านมา ประเด็นเรื่องอีไอเอไม่ผ่านทั้งที่โครงการเปิดขายไปแล้ว เป็นประเด็นใหญ่ และเกิดขึ้นหลายโครงการมาก ซึ่งเหตุผลที่ไม่ผ่านส่วนใหญ่เกิดจากชุมชนรอบข้างไม่เห็นด้วย และความกว้างของถนนไม่สามารถทำให้ขึ้นอาคารสูงได้

ปัญหาที่เกิดขึ้น คนในวงการอสังหาริมทรัพย์มองว่า เกิดจากข้อกำหนดต่างๆ ของหน่วยงานรัฐที่ไม่ชัดเจน โดยเฉพาะเรื่องความกว้างถนนที่ไม่ระบุให้ชัดเจน ส่วนฝั่งผู้ประกอบการเองก็ต้องการพัฒนาโครงการให้เกิดกำไรสูงสุด สร้างเต็มเงื่อนไขที่คิดว่าทำได้ และต้องการเปิดขายไปพร้อมๆ กับ การยื่นอีไอเอ เพื่อไม่ให้เสียเวลา เพราะระยะเวลาในการขออีไอเอปัจจุบันกินเวลานานถึง 6-8 เดือน

“หากพูดอย่างเป็นกลางแล้ว และไม่เป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค ผู้ประกอบการควรยื่นอีไอเอให้ผ่านก่อนนำมาขาย เพราะสิ่งที่เอกชนเปลี่ยนแปลงไม่ได้ คือ ภาครัฐ เราไม่สามารถเปลี่ยนให้ทุกกฎหมายมันชัดเจนได้ ดังนั้น เราจึงควรเปลี่ยนตัวเอง หันมาทำให้เรียบร้อยก่อนเปิดขาย จะดีทั้งผู้ประกอบการเองและผู้บริโภค” หนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาคอนโด กล่าว

อย่างไรก็ตาม ในภาวะที่ตลาดคอนโดขยายตัวต่อเนื่อง แข่งขันสูง ย่อมมีโอกาสที่จะเกิดความเสี่ยงนานัปการกับ
ผู้บริโภคได้ จึงเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อต้องให้ความสำคัญกับการตรวจสอบในด้านต่างๆ ก่อนตัดสินใจ

ซื้อคอนโดอย่างไรให้ได้คอนโด

คอนโดยังไม่ผ่านอีไอเอ อย่าซื้อ

ประเด็นนี้ไม่เกี่ยวกับแบรนด์เล็กหรือแบรนด์ใหญ่ แบรนด์ดัง ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์ใดมีโอกาสไม่ผ่านอีไอเอได้ทั้งสิ้น

ดังนั้น ผู้บริโภคยุคใหม่ควรรณรงค์เพื่อผลักดันให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลง ถ้าคอนโดที่ไม่ผ่านอีไอเอก็ไม่ควรซื้อ เพราะมีแต่เสี่ยงกับเสี่ยง

ทั้งนี้ ผู้บริโภคสามารถตรวจสอบได้ว่าโครงการนั้นๆ ผ่านอีไอเอแล้วหรือไม่จากทางโครงการเอง ซึ่งหากผ่านอีไอเอแล้ว ส่วนใหญ่จะแจ้งทันทีว่าผ่านแล้ว แต่หากได้รับแจ้งว่าอยู่ระหว่างดำเนินการ สามารถตรวจสอบกับสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม หรือหน่วยงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขตต่างๆ เพื่อตรวจสอบกระบวนการในการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง

ผ่านอีไอเอแล้วก็ยังเสี่ยง

ในหลายโครงการของผู้ประกอบการ จะเห็นว่าแม้จะผ่านอีไอเอ ได้รับใบอนุญาตพร้อมก่อสร้างแล้ว แต่โครงการนั้นๆ ก็ยังไม่สามารถก่อสร้างได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะมีด้วยกันสองเหตุผล คือ 1.ยอดขายโครงการนั้นๆ ไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ ซึ่งอาจจะเกิดจากการวิเคราะห์ตลาดผิด หรือภาวะตลาดไม่ดี เศรษฐกิจไม่ดี มีคู่แข่งเยอะ

และ 2.แบงก์ไม่ปล่อยกู้ และสถานะทางการเงินไม่พร้อม ซึ่งเจ้าของโครงการที่ฐานะการเงินไปไม่ไหว ส่วนใหญ่จะขายยกโครงการพร้อมใบอนุญาตให้ผู้ประกอบการรายอื่นเข้ามาดำเนินการต่อ ซึ่งกรณีอีไอเอผ่าน แต่สร้างไม่ได้จะด้วยเหตุผลใด ผู้บริโภคก็สูญเสียโอกาสในการได้คอนโดทั้งสิ้น ดังนั้นสิ่งที่ผู้ซื้อทำได้คือ เลือกซื้อจากบริษัทที่มีสถานะการเงินที่มั่นคง ซึ่งแน่นอนว่าบริษัทใหญ่จะได้เปรียบในเรื่องนี้

ได้สร้างแล้ว ต้องหยุดชั่วคราวก็มี 

กรณีนี้แม้จะได้ใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว มีความพร้อมที่จะก่อสร้างได้ แต่มีหลายโครงการเช่นกันที่ต้องหยุดสร้างชั่วคราว เพราะเสียงคัดค้านจากชุมชน ซึ่งจะเห็นได้ชัดเจน เช่น โครงการวอเตอร์ฟร้อนท์ที่พัทยา ที่ชุมชนมองว่าสร้างสูงจนบดบังวิว กลายเป็นที่มาของประเด็นร้อนว่าได้ผ่านการอนุมัติมาได้อย่างไร

หรือกรณีของโครงการ ดิ แอสปาย งามวงศ์งาน ของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) ที่สำนักงานเขตหลักสี่เคยมีคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างชั่วคราวหลังจากมีเศษวัสดุก่อสร้าง รวมไปถึงเหล็กหนัก 10 กก. ร่วงไปยังบ้านเรือนที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียง ก็เป็นกรณีศึกษาที่สะท้อนให้เห็นว่า แม้จะได้ก่อสร้างแล้ว ก็มีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้เช่นกัน

จะเห็นว่าการซื้อคอนโดทุกขั้นตอนล้วนมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้คอนโด สิ่งสำคัญที่สุด ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบในเรื่องต่างๆ ให้มั่นใจเสียก่อนจึงค่อยตัดสินใจ หรือจะเอาให้แน่ ซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จ มีโฉนดรายห้องได้แล้วจริงๆ ดูจะปลอดภัยสุด