ฟองสบู่อสังหาฯยังไม่เกิดไม่ใช่เกิดไม่ได้

โดย...ชลลดา อิงศรีสว่าง

หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมแห่งชาติผ่านพ้นไป ขณะนี้คอนโดมิเนียมได้ผุดขึ้นราวกับดอกเห็ด ทุกถนน โดยเฉพาะอยู่ติดแนวรถไฟฟ้า นอกจากคอนโดมิเนียมใน กทม.จะเกิดขึ้นมากมายแล้ว โครงการคอนโดมิเนียมยังขยายตัวลามไปตามหัวเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ หัวหิน น่าเป็นห่วงว่าจำนวนห้องของอาคารคอนโดมิเนียมจะมีมากกว่าความต้องการซื้อของประชาชน

สิ่งที่เกิดขึ้นสร้างความวิตกกังวลว่ากำลังเกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และจะก่อให้เกิดหนี้เสีย และกลายเป็นวิกฤตเศรษฐกิจใหญ่โตตามมาเหมือนเมื่อครั้งวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 หรือไม่

หลายคนออกมาประสานเสียงกันตอบว่า “ไม่”

ไล่มาตั้งแต่ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) นายธนาคารผู้ให้กู้กับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ และสมาคมอาคารชุดไทย ยืนยันไปในทางเดียวกันว่า ยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะสร้างอันตรายกับเศรษฐกิจ

เมธี สุภาพงษ์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายนโยบายเศรษฐกิจการเงิน ธปท. ยืนยันว่า ขณะนี้ยังไม่พบสัญญาณการเร่งตัวที่ผิดปกติใดๆ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีการปรับเพิ่มของราคาบ้านเดี่ยว และที่ดินแต่อย่างใด

อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาปรับสูงขึ้นมาก คือ อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ที่ราคาปรับขึ้นมาบ้างในบางพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งอาจจะเป็นไปตามไลฟ์สไตล์ของคนที่เปลี่ยนแปลงไป ที่อยากอยู่คอนโดมิเนียมกันมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลจากน้ำท่วมไทยด้วย ทำให้เกิดการย้ายทำเลที่อยู่อาศัย

ความเห็นของ ธปท.สอดคล้องกับความเห็นของ ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่มองว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมใน กทม.นั้น พื้นที่แถวรถไฟฟ้าบริเวณบางนา พระโขนง และอ่อนนุช มีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างใหม่จำนวนมากกว่า 1.2 หมื่นยูนิต ถือเป็นพื้นที่ที่มีโครงการมากกว่าความต้องการซื้อของผู้บริโภค

อย่างไรก็ดี เขาเชื่อว่าจะไม่เกิดปัญหาฟองสบู่แตกในธุรกิจคอนโดมิเนียมอย่างแน่นอน เพราะยังมีผู้บริโภคในพื้นที่ดังกล่าวอาศัยอยู่พร้อมกับทำงานไปด้วย จึงยังต้องการซื้อคอนโดมิเนียมอยู่

นอกจากนี้ การที่ประเทศไทยเปิดกว้างให้ต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมได้ 100% ก็ทำให้คนต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทยซื้อคอนโดมิเนียมอยู่อาศัยเอง อีกทั้งกระแสการเปิดการค้าเสรีอาเซียน (เออีซี) ก็เป็นตัวกระตุ้นให้ประชาชนในกลุ่มอาเซียนซื้อคอนโดมิเนียมพักอาศัยเช่นกัน

ดูเหมือนกระแสความต้องการคอนโดมิเนียมจะร้อนแรง ซึ่งอาจจะเป็นเหตุให้เกิดการเก็งกำไรและปั่นราคาคอนโดมิเนียมได้ แต่ บัณฑูร ล่ำซำ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารกสิกรไทย ยืนยันว่า ความร้อนแรงที่เกิดขึ้นขณะนี้ไม่ได้มาจากภาคอสังหาริมทรัพย์เหมือนที่เกิดในอดีต ที่มีการปั่นราคาที่ดิน แล้วไปปั่นราคาหุ้นต่อ

และสิ่งที่เกิดขึ้นในขณะนี้ ธปท.มีมาตรการที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์เข้มงวดมาก นอกจากนี้การปั่นหุ้นก็ไม่สามารถทำได้ง่ายเหมือนในอดีต จึงเชื่อว่ายังไม่เกิดภาวะฟองสบู่ หรือเป็นต้นเหตุของวิกฤตรอบใหม่

ขณะที่ภาคการเงิน ก็ไม่ได้มีปัญหาเหมือนในอดีตแล้ว ทุกธนาคารมีความเข้มแข็ง มีฐานเงินกองทุนที่สูง มีการสำรองหนี้เสียสูง มีการปรับระบบการบริหารความเสี่ยงใหม่ การปล่อยสินเชื่อจะต้องพิจารณาให้รอบคอบ

นั่นคือเหตุผลที่ผู้ดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เห็นอยู่ แต่เหตุผลที่จะทำให้การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์มากมายแค่ไหน ดอกเบี้ยก็เป็นปัจจัยที่สำคัญ

หากอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำมากเกินไปอาจจะเป็นเหตุให้เกิดการถอนเงินฝากออกมาเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์และหุ้น แต่ในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยยังมีแนวโน้มทรงตัวและไปในทิศทางขาขึ้น เห็นได้จากการออกแคมเปญดอกเบี้ยเงินฝากพิเศษของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ สะท้อนให้เห็นภาพการแข่งขันระดมเงินฝากของธนาคารพาณิชย์เอกชนกับธนาคารของรัฐเป็นอย่างดี

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารกสิกรไทย กล่าวอีกว่า หากระบบโดยรวมเน้นการเติบโตตามเศรษฐกิจ เป็นการเติบโตให้สอดคล้องกันไป กับการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยโดยรวมก็ไม่มีปัญหา เพราะปัจจุบันสถาบันการเงินของไทยไม่ได้อยู่ในจุดที่แย่ ซึ่งสิ่งที่ควรจะทำคืออย่าทำให้สถาบันการเงินมีปัญหา เพราะถึงจุดนั้น จะพากันสะดุดไปหมด ในส่วนของการขยายสินเชื่อของธนาคารกสิกรไทยจะในครึ่งปีแรกการเติบโตสอดคล้องกับเสถียรภาพของเศรษฐกิจเติบโตที่ระดับ 5% ครึ่งทางของเป้าหมายทั้งปีที่ตั้งไว้ 911%

ธปท.เชื่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีสัญญาณน่าห่วง แต่ยอมรับราคาคอนโดจะปรับขึ้นเร็ว คาดดอกเบี้ยกู้ซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะในทิศทางเดียวกับดอกเบี้ยนโยบาย

นายเมธี สุภาพงษ์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายโยบายเศรษฐกิจการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ถือว่าขยายตัวไท้ได้ร้อนแรงเกินไปจนน่าห่วง เพราะเท่าที่ดูภาคอสังหาฯยังฟื้นตัวได้ต่อเนื่อง โดยในส่วนของที่อยู่อาศัยแนวราบ อย่างบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ก็ค่อยๆฟื้นตัว แต่ก็ยอมรับว่าในส่วนของราคาคอนโดมิเนียมปรับขึ้นเร็ว คาดว่าสาเหตุที่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวตั้งเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ และตามแนวรถไฟฟ้านั้น อาจจะเป็นเพราะความต้องการหรือดีมานด์ของคนอยากจะอยู่คอนโดมิเนียมมากขึ้น หลังจากที่มีเหตุการณ์น้ำท่วมปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นเรื่องที่ตลาดรับรู้กันอยู่แล้ว ทำให้ปริมาณการก่อรสร้างหรือซับไพร์เพิ่มขึ้นตามไปด้วย แต่ยังไม่มีสัญญาณที่ผิดปกติ

ผบขรหรจผู้บริหารจาก ธปท. กล่าวว่า กรณีที่ธนาคารพาณิชย์จะขึ้นดอกเบี้ยสินเชื่อสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปลายปีนี้ประมาณ 0.350.5% จะถือเป็นทิศทางดอกเบี้ยที่สวนทางกับดอกเบี้ยนโยบายหรือไม่นั้น ส่วนตัวมองว่าคงต้องดูแนวโน้มดอกเบี้ยในภาพรวม และดูในแต่ละภาคธุรกิจ ซึ่งเป็นเรื่องของแต่ละธนาคารพาณิชย์ที่จะไปพิจารณา ไปดูสภาพคล่องของตัวเองว่าเป็นอย่างไร แต่โดยทั่วไปยังเชื่อว่าทิศทางดอกเบี้ยในระบบธนาคารคงไม่แตกต่างจากทิศทางดอกเบี้ยนโยบาย

ทั้งนี้ ธปท.รายงานอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (เอ็มแอลอาร์) ของ 4 ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ ณ เดือน มิ.ย.ปีนี้ เฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 7.1%

และหากดูยอดคงค้างสินเชื่อส่วนบุคคลเพื่ออสังหาริมทรัพย์มีจำนวน 1.25 ล้านล้านบาท คิดเป็นการขยายตัว 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ส่วนยอดคงค้างสินเชื่อผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์มีจำนวน 4.48 แสนล้านบาท คิดเป็นการขยายตัว 19.5%

หากภาวะตลาด ภาวะเศรษฐกิจ และดอกเบี้ย ไม่เป็นใจให้เกิดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นเรื่องที่ดีไป แต่ ธปท.ก็ควรจะต้องจับตาดูอย่างเข้มข้นหากมีสัญญาณการเก็งกำไรอันจะนำไปสู่ภาวะฟองสบู่

ธปท.ก็ควรจะรีบออกมาตรการมาเบรกไม่ให้เกิดฟองสบู่ อย่าประมาทว่าไม่มีฟองสบู่ในขณะนี้ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีในอนาคต