ป่วนไปทั้งวงการ ใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่

โดย...ทีมข่าวการเงิน

การประกาศปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ของกรมธนารักษ์ ที่จะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2555-2558 นี้ กำลังกลายเป็นปัญหาใหญ่ให้เกิดขึ้นกับวงการอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานราชการ

ปฏิบัติการของเหล่าบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่วิ่งโร่ทำหนังสือร้องเรียนไปถึง ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี ขอให้เลื่อนประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ โดยให้มีผลบังคับใช้ในปี 2556 แทน เพื่อขอเว้นวรรคให้ทั้งประชาชนและผู้ประกอบการที่ยังสำลักน้ำอยู่ได้หายใจรอดได้ไปอีก 1 ปี ย่อมไม่ใช่สิ่งที่ควรมองเลยผ่าน

สาเหตุหลักที่ผู้ประกอบการต้องการให้เลื่อนการใช้ราคาประเมินใหม่ เพราะที่ผ่านมากรมธนารักษ์ไม่ได้นำปัจจัยเรื่องน้ำท่วม ที่ถือว่าเป็นสถานการณ์ไม่ปกติเข้ามาใช้ประเมินราคาที่ดินใหม่ แต่จะใช้วิธีการเก็บสถิติจากราคาที่มีการซื้อขายจริงในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้มาใช้ในการประเมินราคาใหม่

ผู้ประกอบการจึงหวั่นเกรงว่า การประกาศราคาประเมินใหม่จะทำให้ภาระต่อค่าภาษีการโอนที่ดินที่จะเริ่มคำนวณในอัตราใหม่อิงตามราคาประเมินที่กำลังจะประกาศในต้นปี 2555 นี้เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

ปัจจุบันค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินมี 4 ตัวหลักๆ คือ 1.ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม (ค่าโอน) 2% จากราคาประเมิน หรือราคาขายแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

2.ค่าจดจำนอง (กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน) 1% ของมูลค่าที่จำนอง

3.ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างอากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ) 200 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท (0.5%) ตามราคาซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

และ 4.ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี) 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

ดังนั้น หากใช้ราคาประเมินใหม่จะทำให้ประชาชน รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะต้องแบกรับภาระค่าโอนที่เพิ่มสูงขึ้น

ขณะที่ความเป็นจริงในปัจจุบันสถาบันการเงินแทบทั้งระบบ ไม่ว่าจะเป็นธนาคารพาณิชย์หรือธนาคารของรัฐ ต่างก็ปรับราคาประเมินที่ดินในพื้นที่น้ำท่วมลงแน่นอน 20-30% เพื่อป้องกันความเสี่ยงทั้งนั้น

ผลที่ตามมา คือ คนต้องหาเงินสดมาวางดาวน์บ้านมากขึ้น เพราะกู้เงินจากธนาคารได้น้อยลงแต่กลับต้องเสียภาษีมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการมีต้นทุนจากภาษีเพิ่มสูงขึ้น

ในทางกลับกันความเสี่ยงของน้ำท่วมอาจทำให้คนชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านหรือเปลี่ยนทำเลใหม่ เพราะคนไทยส่วนใหญ่ยังกลัวว่าปีหน้าน้ำอาจจะท่วมได้อีก

ดังนั้น ภาคธุรกิจเอกชนจึงได้ประสานเสียงขอให้ภาครัฐปรับราคาประเมินที่ดินบริเวณที่ถูกน้ำท่วมลง เพื่อให้สะท้อนกับสภาพที่แท้จริง!

ขณะที่กรมธนารักษ์เองก็ยังจับหลักไม่ติด เพราะไม่เคยเจอวิกฤตน้ำท่วมเกือบครึ่งค่อนประเทศขนาดนี้ แต่โดยหลักการของกฎหมายบังคับให้กรมธนารักษ์ จะต้องประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ทุก 4 ปีห้ามเว้นหรือเลื่อน

ผลลัพธ์ของของการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ในแง่ของรัฐ คือ รายได้ที่เกิดจากค่าธรรมเนียมการโอนจะเพิ่มขึ้นปีหนึ่งไม่ต่ำกว่า 5,000 ล้านบาท

ประกอบกับที่ผ่านมาเจ้าหน้าที่กรมธนารักษ์ ได้ทุ่มเทสรรพกำลังส่งทีมลงพื้นที่ทั่วประเทศทำการสำรวจที่ดินทั้ง 30 ล้านแปลง เตรียมประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 ม.ค. 2555 นี้แล้ว จึงไม่อยากเลื่อนออกไป

วิรุฬ เตชะไพบูลย์ รมช.คลัง ในฐานะกำกับดูแลกรมธนารักษ์ ยืนยันว่า กรมธนารักษ์จะประกาศราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศในวันที่ 1 ม.ค. 2555 ไปก่อน เนื่องจากคณะกรรมการกลางฯ ที่มี ปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธาน ได้ทำราคาไว้เรียบร้อยแล้ว ซึ่งจากสถานการณ์น้ำท่วมส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยื่นหนังสือต่อนายกรัฐมนตรี เพื่อให้พิจารณาพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัยเป็นพิเศษ

ทั้งนี้ จึงได้สั่งการให้ธนารักษ์จังหวัดลงพื้นที่สำรวจพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมทั้งหมด เชื่อว่าภายในเดือน ม.ค. 2555 จะสามารถประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่อีกครั้ง คาดว่าราคาที่ดินในพื้นที่ประสบอุทกภัยอาจจะไม่มีการปรับขึ้น โดยให้ยืนตามราคาประเมินเดิมในครั้งก่อน

ขณะที่ นริศ ชัยสูตร อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า สำหรับพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมทั้งหมด คาดว่าจะยังให้คงราคาประเมินของเดิมไว้ก่อน โดยที่จะไม่มีการปรับลดราคาประเมินลงอีก เพราะการที่ลดราคาประเมินจะทำให้คนที่ครอบครองทรัพย์สินก่อนหน้านี้เสียประโยชน์ หากต้องการจะขายที่ดินก็จะได้ถูกกดราคาลง

กรมธนารักษ์ประเมินว่า เหตุการณ์น้ำท่วมที่ผ่านมาเป็นอุบัติเหตุไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดซ้ำซาก ดังนั้นจึงไม่กระเทือนกับราคาที่ปรับขึ้นกลายเป็น 2 คน ยลตามช่อง

สำหรับราคาประเมินที่ดินที่ปรับใหม่ทั่วประเทศ ล่าสุด ภาพรวมทั้งประเทศราคาจะปรับเพิ่มขึ้น 20% ส่วนพื้นที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) ปรับขึ้นประมาณ 17% มีพื้นที่ที่ปรับราคาสูงสุด 50% คือแนวรถไฟฟ้าทั้งหมด ได้แก่ รถไฟฟ้าบีทีเอส รถไฟฟ้าใต้ดิน และส่วนต่อขยายสายสีชมพู สายสีม่วง ช่วงแคราย-มีนบุรี สายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระและหัวลำโพง-บางแค เพราะมีการซื้อขายที่ดินเพื่อสร้างคอนโดมิเนียมจำนวนมาก

อีกทำเลที่มีการปรับราคาประเมินสูงสุด คือ สีลม เพลินจิต เยาวราช เพิ่มเฉลี่ย 15% ปรับราคาเพื่มจาก 6.5 แสนบาท/ตร.ว. เป็น 7 แสนบาท/ตร.ว. รวมถึงพื้นที่บริเวณห้างสยามพารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ จามจุรีสแควร์ ราคาประเมินใหม่อยู่ที่ ตร.ว.ละ 7 แสนบาท ถนนราชดำริ 5 แสนบาท/ตร.ว. ถนนพญาไทพระราม 4 อยู่ที่ 4.5 แสนบาท/ตร.ว. ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินเพิ่ม 52.94% จาก 8.5 หมื่นบาท เป็น 1.3 แสนบาท/ตร.ว. ถนนราชพฤกษ์ (ตัดใหม่) 6 หมื่นบาท/ตร.ว. ถนนกัลปพฤกษ์ (ตัดใหม่) 4 หมื่นบาท/ตร.ว. เป็นต้น

ส่วนพื้นที่ถูกน้ำท่วม เช่น เขตดอนเมืองและหลักสี่ เบื้องต้นปรับราคาขึ้น 2.1% ลาดพร้าว 0.67% พระโขนง 39% มีนบุรี 21.14% และหนองจอก 13.80%

ถึงตอนนี้แม้ข้อสรุปสุดท้ายยังไม่แน่ว่ากรมธนารักษ์จะยึดทางไหนระหว่างประกาศใช้กับเลื่อนออกไปใช้ราคาประเมินเดิมเฉพาะในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วม

แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการซื้อขายที่ดินปั่นป่วนอย่างหนัก

เจ้าของทรัพย์สินที่ดินและภาครัฐต้องการประกาศใช้ เพราะทำให้ทรัพย์สินมีราคาเพิ่มและฐานภาษีขยายตัว

แต่บรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบรรดาประชาชนที่เป็นผู้ต้องการซื้อสินทรัพย์ประเภทที่ดิน อาคาร กลับต้องมาแบกรับความเสี่ยงของราคาอ้างอิงที่สูงขึ้น โดยที่รัฐไม่ได้บวกค่าความเสี่ยงของภัยพิบัติลงไปในราคา

นี่คือปัญหาที่ทำให้วงการค้าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ปั่นป่วน

ขณะที่ราคาประเมินใหม่ในต่างจังหวัด พบว่ามีการปรับราคาสูงสุดไปถึงต่ำที่สุด ดังนี้ จ.นราธิวาส เพิ่ม 141% เพราะไม่ได้ปรับราคามา 2 รอบจากความไม่สงบในพื้นที่

ขณะที่ จ.ตราด 74.2% อุดรธานี 61% ภูเก็ต 49.24% สกลนคร 49% มหาสารคาม 48% พังงา 44.96% นครพนม 44.84% กำแพงเพชร 41% สระแก้ว 38.25% นครศรีธรรมราช 37% ลำปาง 33% สมุทรปราการ 32.49% ประจวบคีรีขันธ์ 30% สงขลา 29% นนทบุรี 27.4% ชัยภูมิ 26.4% กระบี่ 25.7% น่าน 25.3% สตูล 25.2%

จ.แพร่ พะเยา 25% ชุมพร 25% ชลบุรี 24.3% อ่างทอง 24% ตาก 22.9% จันทบุรี 22.7% หนองคาย 22% สุโขทัย 18.7% เลย 18.7% บึงกาฬ 18.7% ยะลา 18.5% บุรีรัมย์ 17.2% ปัตตานี 16.4% ระนอง 15.8% อุบลราชธานี 15.8% ร้อยเอ็ด 15.2% ปราจีนบุรี 15.1%

จ.แพร่ 14.7% พัทลุง 13.9% พิจิตร 12% พิษณุโลก 11.4% หนองบัวลำภู 11.1% ยโสธร 10.8% อุตรดิตถ์ 10.3% อำนาจเจริญ 10.3% พระนครศรีอยุธยา 10.60%

พื้นที่ปรับเพิ่มต่ำสุดมี จ.ฉะเชิงเทรา 1.7% สิงห์บุรี 2.1% สุราษฎร์ธานี 3.9% สระบุรี 2.6% มุกดาหาร 2.9% ศรีสะเกษ 2.5% ตรัง 3.6% ลำพูน 3% ปทุมธานี 5% สมุทรสาคร 5.7% นครนายก 8.2% สุพรรณบุรี 6.7% นครปฐม 9.1% เชียงใหม่ 10.9% เชียงราย 4.8% เพชรบุรี 8.1% ระยอง 5.6% นครราชสีมา 9.7%

จ.นครสวรรค์ 3.48% ชัยนาท 6.9% ขอนแก่น 8.40% อุทัยธานี 5.3% แม่ฮ่องสอน 6% ลพบุรี 2.20% ลำพูน 3% กาฬสินธุ์ 7.3% สระบุรี 2.6% กาญจนบุรี 10.1% ราชบุรี 6.1%

พื้นที่ต่างจังหวัดหลายแห่งอาจได้รับอานิสงส์จากราคาที่ดินหลักทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น

แต่หากพิจารณาลึกๆ จะเห็นว่าการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์เป็นเหมือนเหรียญ 2 ด้าน อยู่ที่คนจะเลือกมอง

เพราะถ้าพื้นที่ไหนมีการปรับเพิ่มคนที่อยากขายก็ได้ประโยชน์ แต่คนที่อยากซื้อก็เสียประโยชน์ เช่นเดียวกับการคงราคาประเมินไว้ที่เดิม หรือลดราคาประเมินลง คนที่มีที่ดินอยากขายก็คงเสียประโยชน์ ขณะที่คนอยากซื้อก็ได้ประโยชน์เพราะราคาที่ดินจะถูกลง

ดังนั้น ทางเลือกของกรมธนารักษ์ คือ ต้องทำการประเมินราคาที่ดินแบบที่ตรงไปตรงมาที่สุด เพื่อสร้างบรรทัดฐานของการประเมินราคาที่ดินที่ได้มาตรฐานสะท้อนความเป็นจริง

การที่กรมธนารักษ์ตัดสินใจเอาโค้งสุดท้ายว่า จะคงราคาประเมินเดิมในพื้นที่น้ำท่วมก็น่าเป็นเรื่องดี อย่างน้อยก็เพื่อไม่เป็นการซ้ำเติมคนและธุรกิจที่เดือดร้อนอยู่แล้วให้เดือดร้อนเพิ่มขึ้นอีก