เตรียมพร้อมรับราคาประเมินที่ดินใหม่หลังประกาศใช้เมื่อเร็วๆ นี้

คอลัมน์ Property Digest

โดย  สุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์  บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (www.plus.co.th)

เมื่อปลายเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา มีการประกาศเปลี่ยนแปลงกฎหมายสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 15) พ.ศ. 2562 โดยแก้เป็น "มาตรา 104 การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ให้ผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยคำนวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามบัญชีราคาประเมินทรัพย์สินตามกฎหมาย ว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ซึ่งใช้อยู่ในวันที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในกรณีอื่นนอกจากที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้ผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยคำนวณตามจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนแสดงตามความเป็นจริง" ซึ่งหมายความว่าต่อไปค่าธรรมเนียมการโอนจะคิดจาก “ราคาประเมินที่ดินของคณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” เท่านั้น ซึ่งคาดว่าราคาจะสูงกว่าราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ที่เดิมเคยใช้ นั่นหมายถึงต้องเสียค่าโอนเพิ่มมากขึ้นนั่นเอง

แม้ว่ากฎหมายเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการโอนจะประกาศใช้ไปแล้ว แต่ในระหว่างนี้ที่ราคาประเมินใหม่จากคณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐยังไม่ประกาศใช้ จึงถือเป็นนาทีทองของคนที่กำลังอยู่ระหว่างการตัดสินใจโอนอสังหาริมทรัพย์ให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น เพราะยังอยู่ในช่วงที่ใช้ราคาประเมินเดิมจากกรมธนารักษ์ไปจนกว่าจะประกาศใช้ราคาประเมินแบบใหม่ ซึ่งยังต้องติดตามว่าจะประกาศขึ้นจากเดิมมากแค่ไหน และถึงแม้ว่าการปรับขึ้นอาจจะเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ แต่หากกรณีที่เป็นการโอนที่ดินแปลงใหญ่มูลค่าสูงก็จะทำให้เสียค่าธรรมเนียมการโอนสูงขึ้น ดังนั้นผู้ที่เตรียมตัวจะซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องวางแผนการโอนให้ทันช่วงเวลานี้

อย่างไรก็ตามการใช้ค่าธรรมเนียมการโอนใหม่นี้ก็มีส่วนส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเดิมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนตามราคาขายจริง (ไม่สามารถแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินเช่นบุคคลทั่วไปที่มักจะแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าซื้อขายจริง) ดังนั้นหลังจากมีการใช้กฎหมายใหม่ที่ยึดตามราคาประเมิน ต้นทุนการโอนของดีเวลล็อปเปอร์ก็จะถูกลงเพราะแม้ราคาประเมินใหม่จะสูงขึ้นแต่ก็ย่อมต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง

ดังนั้นในช่วงที่เหลือของปีนี้ยังถือเป็นเวลาที่ดี สำหรับการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพราะไม่เพียงยังใช้ราคาประเมินเดิมสำหรับคิดค่าธรรมเนียมการโอนเท่านั้น แต่ปีนี้ยังเป็นช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจเติบโตไม่หวือหวา ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายได้ออกโปรโมชั่นที่น่าสนใจจำนวนมาก จึงถือเป็นโอกาสของผู้บริโภคในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งกลุ่มที่ต้องการอยู่อาศัยจริงหรือผู้ที่ซื้อเพื่อการลงทุน หากเป็นนักลงทุนที่มีเงินเย็นก็นับว่าเป็นช่วงโอกาสที่น่าสนใจและไม่ได้มีบ่อย

นอกจากนี้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ปัจจัยเรื่องการตัดสินใจซื้อเร็วหรือช้าก็มีผลต่อราคาค่อนข้างมาก ซึ่งราคาของที่อยู่อาศัยนั้นไม่ว่าจะเป็นของใหม่หรือมือสองก็ล้วนปรับราคาขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะหากตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ใจกลางเมือง หรือใกล้ออฟฟิศ แหล่งท่องเที่ยว สถานศึกษา รวมถึงจุดเชื่อมต่อทางคมนาคมที่สะดวก ใกล้แนวรถไฟฟ้าหรือจุดขึ้นลงทางด่วน จะส่งผลต่อราคาให้ปรับตัวขึ้นค่อนข้างสูงในทุกๆ ปี ดังนั้นหากมีช่วงโอกาสดีๆ และเรามีความพร้อม การซื้ออสังหาริมทรัพย์เก็บไว้เป็นสินทรัพย์ก็ดูจะคุ้มค่าการลงทุนนะคะ