เมืองสำหรับทุกคน

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า การลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่เรียกว่า Mixed-Use จะเกิดขึ้นมากมายหลายโครงการในพื้นที่เมืองชั้นใน ซึ่งมีการประเมินกันว่า Mixed-Use ที่เกิดขึ้นจะมีมูลค่าการลงทุนสูงกว่า 3 แสนล้านบาทเลยทีเดียว และโครงการเหล่านี้จะส่งผลต่อความเปลี่ยนแปลงของเมืองและคนเมืองในหลายมิติด้วยกัน

โครงการ Mixed-Use เป็นการพัฒนาในรูปแบบหนึ่งที่ผสมผสานโครงการประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นออฟฟิศ โรงแรม คอนโดมิเนียม คอมมูนิตี้มอลล์ หรือศูนย์การค้า ถ้าจะให้ทันยุคทันสมัยหน่อยก็ต้องมีพวก Co-Working Space  หรือมี Space ที่ไว้สำหรับบันเทิงเริงใจ เข้ามาประกอบรวมกันในโครงการเดียว

สาเหตุที่ต้องพัฒนาเป็น Mixed-Use มีเหตุผลหลายๆ อย่างประกอบกัน เช่น ราคาที่ดินที่มันแพงเหลือหลาย เฉพาะในพื้นที่เขตเมืองชั้นในปาเข้าไปวาละเกือบๆ 2 ล้านบาท เข้าให้แล้ว ดังนั้น การจะพัฒนาโครงการขึ้นมาจะต้องสร้างมูลค่าและผลตอบแทนสูงสุด การจะพัฒนาโครงการประเภทใดประเภทหนึ่งอาจจะเสี่ยงเกินไป จึงต้องพัฒนาเป็นโครงการหลายๆ ประเภท ที่สามารถตอบสนองกิจกรรมชีวิตของผู้บริโภคที่หลากหลายครบวงจรภายในหนึ่งเดียว

ลองนึกภาพโครงการ Mixed-Use สักโครงการที่มีออฟฟิศให้ทำงาน มีคอนโดให้อยู่ มีศูนย์การค้า หรือคอมมูนิตี้มอลล์ ให้ช็อปปิ้ง มีสเปซต่างๆ ให้ได้ทำกิจกรรมสันทนาการ พบปะสังสรรค์ในวันหยุด ชีวิตไม่ต้องหงุดหงิดกับการเดินทาง เพราะทุกอย่างอยู่ภายในพื้นที่เดียวกันหมด เป็นการใช้ชีวิตแบบครบวงจร ที่ดูจะสะดวกสบายไม่น้อยทีเดียว

โครงการ Mixed-Use ที่เคยพูดถึงไปแล้วครั้งหนึ่งคือ โครงการของโรงแรมดุสิตธานีที่จะร่วมกับเซ็นทรัล เอาที่ดินตรงที่ตั้งของโรงแรมดุสิตนั่นแหละมาพัฒนาใหม่เป็นโครงการ Mixed-Use ระดับ 3 หมื่นเกือบ 4 หมื่นล้านบาท มีอีกโครงการที่เพิ่งเปิดตัวไปเกรียวกราวเมื่อไม่นานมานี้ เป็นโครงการของกลุ่มคุณเจริญ สิริวัฒนภักดี เจ้าของเบียร์ช้าง ที่จะพัฒนาที่ดินบริเวณโรงเรียนเตรียมทหารเก่าเนื้อที่กว่า 100 ไร่ เป็น Mixed-Use ขนาดใหญ่ มูลค่าลงทุน 1.2 แสนล้านบาท เลยทีเดียว

โครงการ Mixed-Use ที่ลงทุนนับหมื่นล้านแสนล้านเหล่านี้จะพลิกโฉมหน้าของเมืองในอนาคต ว่ากันว่าจะเกิดการพัฒนาในรอบรัศมีของ Mixed-Use เป็นการเปลี่ยนแปลงที่สอดรับกับโครงการ Mixed-Use และสิ่งหนึ่งที่จะตามมาคือ ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น อย่างที่บอกไปว่าราคาที่ดินในเขตเมืองชั้นเวลานี้ แค่ตารางวาเดียวยังตั้งเกือบ 2 ล้านบาท และมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นไปอีก

ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองก็จะสูงขึ้นตามไปด้วยอย่างเช่น ราคาคอนโดมิเนียมในเมืองวันนี้อยู่ที่ 2 แสนบาท/ตารางเมตร แพงสุดขายกันที่ 7-8 แสนบาท ขยับออกมานอกๆ หน่อยอย่างเส้นรัชดาภิเษก ที่เมื่อก่อนยังมีคอนโดราคาล้านต้นๆ ขาย วันนี้ต้อง 2 ล้านบาทอัพ และเป็นเรื่องน่าเศร้าที่วันนี้จะหาคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท บ้านเดี่ยวไม่เกิน 3 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ นั้นเป็นเรื่องที่ยากยิ่ง

เมืองยิ่งเจริญขึ้นดูเหมือนคนชั้นกลางลงไปถึงรากหญ้าก็จะยิ่งถูกจำกัดสิทธิมากขึ้นไปด้วย เพราะทุกวันนี้คนหาเช้ากินค่ำ แทบจะไม่มีสิทธิกินอยู่หลับนอนในเมืองได้เลย ทั้งที่แหล่งทำงานของทุกคนก็ล้วนอยู่ในเมือง ถ้าเลือกได้เขาเหล่านั้นก็คงขออยู่ใกล้ๆ ที่ทำงาน เพื่อความสะดวกในชีวิต แต่วันนี้แทบเป็นไปไม่ได้เลย เพราะบ้านเราขาดการสนับสนุนในเรื่องของการจัดการด้านที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนที่ดีพอ ทั้งๆ ที่ที่ดินของรัฐก็มีอยู่มากมายในเขตเมือง แต่รัฐไม่เคยคิดจะนำมาจัดสวัสดิการด้านที่อยู่อาศัยอย่างเป็นระบบ

ในยุคสมัยที่ทำอะไรได้อย่างรวดเร็ว ก็อยากให้ผู้มีอำนาจในรัฐบาลหันมาให้ความสำคัญกับเรื่องนี้กันอีกสักหน่อย อย่างน้อยๆ ต้องเริ่มนับหนึ่งกันให้ได้ เพื่อให้ กทม.เป็นเมืองสำหรับทุกคนครับ