ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า

โดย...ราตรีแต่ง

ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำเตี้ยไม่ถึง 1% การเก็บเงินไว้ธนาคารรอดอกเบี้ยไม่คุ้มค่า อีกหนทางของการลงทุนที่น่าจะคุ้มกว่า คือลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองใกล้บีทีเอสใกล้แหล่งช็อปปิ้ง เพื่อปล่อยเช่า เพราะแนวโน้มคนรุ่นใหม่เลือกใช้ชีวิตอยู่ใจกลางเมืองมากขึ้น และสำหรับคนทำงานออฟฟิศบนตึกสูง เส้นทางรถไฟฟ้าก็ช่วยให้เดินทางสะดวกสบาย ปัจจัยเหล่านี้ทำให้การเลือกลงทุนคอนโดใจกลางเมืองมีมูลค่าเพิ่มทรัพย์สินเพิ่มขึ้นได้

วิธีลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าอย่างไร ให้ได้ผลตอบแทนดี

- ทำเล คือหัวใจของการลงทุน การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ผู้ลงทุนต้องมีความเชื่อมั่นว่าจะสามารถปล่อยเช่าได้ไม่ยากและได้ผลตอบแทนดี ก่อนตัดสินใจซื้อก็ควรสำรวจทำเลและกลุ่มเป้าหมาย คอนโดราคาเท่าไรใกล้ชุมชนที่มีรายได้เท่าใด ราคาค่าเช่าห้องละ 2 หมื่นบาท/เดือน คนเช่าคือใคร ถ้าตอบปัญหาเหล่านี้โดยที่ไม่เข้าข้างตัวเองได้ ความเสี่ยงก็จะน้อยลง เช่น คอนโดติดมหาวิทยาลัยก็อาจกำลังเช่างบจำกัด ทำเลหาผู้เช่าได้ง่ายคือทำเลใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่

ส่วนทำเลคอนโดตากอากาศ ติดทะเล ภูเขา อยู่ไกลดูแลยาก และปล่อยเช่าได้ในช่วงเทศกาล หรือไฮซีซั่น ควรวางแผนและเลือกคอนโดอย่างละเอียด

- การลงทุนกับคอนโดปล่อยเช่า เมื่อผ่อนหมดสามารถขายเอากำไรได้อีกด้วย โดยประมาณการราคาขายในอนาคตควรตัดสินใจซื้อห้องชุดที่มีแนวโน้มขึ้นราคาได้มากกว่า 10% จากตอนซื้อ ภายใน 3 ปีแรก หากคำนวณดูแล้วห้องชุดนี้ราคาสูงเกินไปจนไม่สามารถขึ้นราคาได้ หรือดูแล้วความเจริญยังมาไม่ถึงภายใน 3 ปี ลองทบทวนดูใหม่เพราะในระยะยาวอาจจะไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน

- กู้ยาว ผ่อนน้อย คือ “กู้ให้มากที่สุดและนานที่สุด คำนวณให้ค่าเช่าที่ได้เพียงพอ หรือมากกว่าเงินงวดส่งธนาคารรายเดือน” เพราะการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดคือ การยืมเงินคนอื่นมาลงทุนนั่นเอง นักลงทุนโปรเรื่องนี้แนะนำอาคารชุดทำเลดีๆ ค่าเช่าสามารถผ่อนส่งตัวห้องชุดเองได้ โดยไม่ต้องควักกระเป๋าเลย ดาวน์ไป 10% ที่เหลือกู้สินเชื่อธนาคาร แล้วชำระเฉพาะส่วนต่างจากค่าเช่า แล้วเมื่อเงินต้นสินเชื่อลดลงระดับหนึ่งก็ขายใช้หนี้ธนาคารไป ที่เหลือก็เป็นกำไรล้วนๆ การทำกำไรจากการปล่อยเช่า เช่น ส่ง
สินเชื่อเดือนละ 1 หมื่นบาท ปล่อยเช่าได้ 1.2 หมื่นบาท ก็จะได้กำไรจากค่าเช่าอีก แล้วการซื้อที่พักอาศัยได้ลดภาษีเงินได้ นักลงทุนจึงถือเป็นการลงทุนระยะยาว

- เลือกโครงการมีชื่อเสียง การบริหารงานครบวงจรฝากเช่า เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องการหาผู้เช่า หากซื้อโครงการ (Developer) ที่มีบริการรับบริหารงานปล่อยเช่าก็อุ่นใจมากยิ่งขึ้น และสะดวกสบายให้มืออาชีพมาเป็นผู้ช่วยบริหารจัดการ

- นักลงทุนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เป็นอีกความเสี่ยงในปัจจุบันกว่า 50% ของผู้ซื้อคอนโด ซึ่งเป็นนักลงทุนมากกว่าผู้อยู่อาศัยเอง ผู้เช่ามีห้องให้เลือกมากขึ้น ทำให้ราคาค่าเช่าต่ำกว่าที่ตั้งเป้าไว้ ดังนั้นผู้ลงทุนควรศึกษาแนวทางและสร้างความแตกต่าง เช่น การตกแต่งห้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน หรือวิวทิวทัศน์ห้อง มีตึกรอบข้างมาบังหรือไม่ หรือรอบๆ โครงการมีที่ว่างหรือไม่ อย่าซื้อห้องทิศนั้น เพราะในอนาคตอาจมีอีก 1 ตึก มาบังวิวห้อง หรือกระทบต่อความเป็นส่วนตัว เช่น ระเบียงหันไปทางสระว่ายน้ำ หรือสวน จะเสียความเป็นส่วนตัวไปมาก หรือห้องใกล้ลิฟต์ใกล้บันได ราคาถูกกว่า เพราะความเป็นส่วนตัวน้อยกว่า 

- เลือกทิศของห้อง หาด้านหันหน้า หรือระเบียงข้างไปทางทิศตะวันออกจะได้รับแดดเช้า ส่วนตอนบ่ายไม่โดนแดด พยายามเลี่ยงอย่าให้ห้องหันไปทางทิศตะวันตก ซึ่งจะเจอแดดตอนบ่ายจนตกเย็น ทำให้ห้องร้อนต้องเปิดแอร์ในตอนกลางคืน ห้องขนาดใหญ่อยู่ชั้นสูงให้เช่าได้ง่าย ราคาให้ก็จะสูงตามไปด้วย และสามารถขายต่อได้ง่ายอีกด้วย